政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/101174
English  |  正體中文  |  简体中文  |  Post-Print筆數 : 27 |  Items with full text/Total items : 109952/140891 (78%)
Visitors : 46260522      Online Users : 630
RC Version 6.0 © Powered By DSPACE, MIT. Enhanced by NTU Library IR team.
Scope Tips:
  • please add "double quotation mark" for query phrases to get precise results
  • please goto advance search for comprehansive author search
    •  Adv. Search
    Home ‧ Login ‧ Upload ‧ Help ‧ About ‧ Administer Goto mobile version


    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/101174


    Title: 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究
    The Influence Factors on Permitted Floor Area Ratio of Taipei City Old Business District
    Authors: 顏正福
    Yen, Cheng Fu
    Contributors: 林左裕
    Lin, Tsoyu Calvin
    顏正福
    Yen, Cheng Fu
    Keywords: 土地開發分析法
    複迴歸分析
    允建容積率
    法定容積率
    容積獎勵
    容積移轉
    Land Development Analysis Approach
    Multiple Regression Analysis
    Permitted Floor Area Ratio
    Legal Floor Area Ratio
    Floor Area Ratio Preference
    Floor Area Ratio Transfer
    Date: 2016
    Issue Date: 2016-09-02 00:52:20 (UTC+8)
    Abstract: 台北市為首善之區，建商推案及與地主合建分屋莫不以依追求最大利益及最高最有效使用法則為原則，但實際上商業區路寬不足會調降法定容積率與飛航管制限制建築高度會限縮建築規模，容積獎勵及容積移轉又可加乘法定容積率，使允建容積率與法定容積率產生嚴重差異。
    為剖析差異之根源，本研究利用土地開發分析法的總體經濟環境、個案特質、財務、市場等四個構面來評估，再細分為總體因素如股價指數、M2年增率、放款利率、經濟成長率，與其他因素如預售房價、基地受限、容積獎勵移轉、建商實力、土地面積、臨路寬度等。再運用複迴歸分析台北市高容積率的舊商業區的自1995年起二十年間的248個建築個案。
    複迴歸分析結果得知影響台北市舊商業區允建容積率之因素依序為「基地是否受限」、「申請容積獎移補總值」與「臨路寬度」，與原先預估會產生影響的總體經濟相關因素與預售房價反而沒有呈現顯著性，且調查統計顯示政府現行的都市更新政策嚴重悖離現況，本研究結果可提供現況允建與法定容積率之差異檢討與改進方向之參考。
    Being the capital city of Taiwan, Taipei city’s builders and land owners are pushing the lim¬its of building usage in a bid to maximize the its value and generate the biggest profit in re-turn. However, insufficient road width in the commercial area can lead to a smaller legal floor area ratio and the height of building being affected by the air traffic control can have the same effect over the building size. Moreover, floor area ratio preference and floor area ratio transfer can be multiplied by legal floor area ratio, making the permitted floor area ratio largely different from the legal floor area ratio.
    To analyze the root cause of this difference, this study makes use of the Land De- velop¬ment Analysis Approach by probing into its four perspectives, namely general ec- onomic conditions, case characteristics, financial status and market conditions, which are further analyzed in terms of stock index, M2 annual growth rate, lending rate, economic growth rate, and other factors such as preconstruction house price, lot limit, floor area ratio transfer, builder’s financial soundness, land area, road width, etc. Multiple Re- gression Analysis is then utilized to analyze 248 buildings being constructed during the
    20 years‘periodfrom 1995 till now in the old commercial area with its high floor area ratio.
    Results show that top factors influencing the permitted floor area ratio in the old commer¬cial area of Taipei city are lot limit, total value of floor area ratio preference being applied for transfer, and the road width in order of importance. However, the ge- neral ecomonic conditions and preconstruction house price, which are presumed to have large influence over the permitted floor area ratio, did not show any significance in this case. According to the statistics, the existing urban renewal policy is a far cry from the practice. Thus this study can serve as a reference for the assessment and review of the differences between the permitted and legal floor area ratio.
    Reference: 一、 中文參考文獻
    (一) 碩、博士論文
    1. 才有財，1988，「多目標規劃法於捷運車站附近都市更新之應用研究-以北淡線士林車站地區為例」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台中市。
    2. 王俐婷，2014，「 從容受力觀點探討容積總量與公共設施之關係─ 以原高雄市為例」，成功大學都市計劃學系學位論文：台南市。
    3. 王俐婷，2014，「從容受力觀點探討容積總量與公共設施之關係─以原高雄市為例」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文：台南市。
    4. 王彥傑. ，2005，「建築投資業土地開發評估: 層級分析法及模糊層級分析法之比較研究」， 私立中原大學企業管理研究所學位論文：桃園市。
    5. 王祖隆，2010，「建築容積獎勵對都市更新實施之實證研究」，私立中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文：台北市。
    6. 何東波，，2004，「都市更新獎助誘因財務模擬之研究」，成功大學都市計劃學系學位論文：台南市。
    7. 吳丁進，2014，「都會新開發地區地價評估模型之建構-特徵價格法之應用」，國立高雄大學傳統工藝與創意設計學系碩士論文：高雄市。
    8. 吳侑澄，2008，「都市更新容積獎勵下之投資可行性-以華固雙橡園為例」，私立淡江大學產業經濟學系碩士論文：新北市。
    9. 吳秉蓁，2000 ，「都市更新容積獎勵對開發時機的影響」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    10. 呂思辰，2009，「不動產特徵屬性價格分析－以台北縣為例」，私立中華大學建築與都市計劃學系碩士論文：新竹市。
    11. 林奇甫 ，2008，「 都市更新財務風險評估」， 私立朝陽科技大學建築系研究所碩士論文：台中市。
    12. 林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃學類碩士論文：台南市。
    13. 林鴻文，2008，「住宅屬性之價值評估：應用特徵價格模型於台中市中古屋市場」，私立暨南國際大學經濟學系碩士論文：南投縣。
    14. 張力仁，2003，「民間參與都市更新事業財務規劃與籌措方式研究」，國立臺北科技大學建築系碩士論文：台北市。
    15. 張永仁 ， 1979，「都市容積計畫及規劃技術之研究— 台北市實例研究」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文:台中市。
    16. 張谷光，2001，「都市更新地區建築投資財務可行性分析」，私立中華大學建築與都市計劃學系碩士論文：新竹市。
    17. 陳全勝，2004，「論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究－以台北市中山區長安段三小段709、717地號都市更新案為例」，國立台灣科技大學建築系碩士論文：台北市。
    18. 陳婀娜，1989，「台北市建築容積分佈之研究」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：台南市。
    19. 陳雲英，2007，「高雄市成屋市場交易價格影響因素之探討」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東市。
    20. 黃瑞楨，1997，「房地產合建產權分配之研究」，國立成功大學建築學系碩士論文：台南市。
    21. 黃瓊如，2008，「台南市不動產價格因素之研究－特徵價格法之應用」，國立屏東科技大學財務金融研究所碩士論文：屏東市。
    22. 楊棻糸，2000，「都市更新單元規模之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    23. 葉維恩，2011，「重建區段都市更新方式的比較分析－台北市權利變換與協議合建案例之實證研究」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東市。
    24. 劉玉湖，1991，「整體開發容積獎勵之研究」，逢甲大學建築及都市計畫研究所：台中市。
    25. 潘勇榮，2007，「臺北市都市更新容積獎勵項目機制對房地產開發投資影響之研究」，國立台灣科技大學建築系碩士論文：台北市。
    26. 蔡仲苓，2008，「台北市內湖區住宅屬性價格之探討」，國立台灣大學建築 與城鄉研究所碩士論文：台北市。
    27. 蔡伊聰，1996，「民間合作建築土地所有權人與建設公司權益分配比例之研究」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中市。
    28. 鄭國英，1988，「都市計畫中土地使用強度訂定之研究」，政治大學地政研究所碩士論文:台北市。
    29. 邊泰明，1991，「 地價變動對土地利用強度影響之研究 」，國立政治大學地政研究所博士論文：台北市。
    30. 蘇文清，2007，「住宅大樓價格估計模型研究－特徵價格之運用以高雄市為例」，國立高雄第一科技大學金融營運所碩士論文：高雄市。
    31. 蘇嘉泉，2006，「合建不動產風險類型與程度之研究」，國立彰化師範大學會計學系企業高階管理學系碩士論文：彰化市。
    32. 蘇維祺，1990，「應用合建方式推行都市更新之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
    33. 龔恒永，2010，「影響住宅價格因素之探討－以高雄市住宅大樓為例」，國立屏東科技大學財務金融研究所碩士論文：屏東市。
    （二）專書
    1. 中華民國都市計劃學會，1995，『台北市都市計畫事典』，台北：台北市政府都市發展局
    2. 台北市都市更新處，2008，『都市更新相關法令彙編』，台北：台北市都市更新處。
    3. 吳明隆，2007，『SPSS操作與應用-問卷統計分析實務』，台北：五南圖書出版股份有限公司。
    4. 李永然、林旺根、吳聖洪、陳美華、張能政，2010，『都市更新實務專授全集』二版，台北：永然文化出版股份有限公司。
    5. 李永然、林旺根、陳崇龍、鄭惠秋、徐鈴茱，2009，『合建．預售法律實務』 二版，台北：永然文化出版股份有限公司。
    6. 李城中，2011，『應用統計學-量化研究SPSS範例分析』，新北市：新文京出版股份有限公司。
    7. 邢進文，2013，『不動產投資與土地開發(含商圈分析與估價應用)』，台北市，五南圖書出版股份有限公司。
    8. 林左裕，2007，『不動產投資管理』三版，台北：智勝文化事業有限公司。
    9. 張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析 理論與實務 上篇:房地產投資』，台北：張金鶚出版。
    10. 張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析 理論與實務 下篇:房地產財務分析』，台北：張金鶚出版。
    11. 張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析 理論與實務 中篇:房地產市場分析』，台北：張金鶚出版。
    12. 張義權，2007，『實用不動產估價技術與規則』，台北市：財團法人台灣金融研訓院。
    13. 馮先勉，1997，『土地開發實務（二）合建篇』，台北：碁泰管理顧問股份有限公司。
    14. 馮先勉、翁光輝，2006，『土地投資開發』，台北：碁泰管理顧問股份有限公司。
    15. 黃宗源，2007，『土地開發與建築法規應用』，台北市：永然文化出版股份有限公司。
    16. 黃健二，1985，『都市更新之研究』二版，台北：大佳出版社。
    17. 楊與齡，1985，『房屋之買賣、委建、合建或承攬』，台北：中正書局。
    18. 顏炳立，2009，『買房子 顏炳立教你這樣算』，台北市：城邦文化。
    （三）期刊論文
    1. 李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」， 『台灣土地研究』，9（1）：63-87。
    2. 林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，3：13-23。
    3. 林享博，1992，「建築容積率的一個經濟模型及此模型在台北市的實證應用」，「規劃學報」，19: 1-16。
    4. 林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』16(2):1-22。
    5. 施鴻志, 、 邱景升，1989， 建築容積管制的實施與制定. 「都市與計劃」, 16, 83-96。
    6. 洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『中華民國住宅學會第八屆年會論文集』，8：43-66。
    7. 張曜麟、陳冠位，2007，「商用型態土地開發之風險評估決策支援架構」，「嘉南學報(科技類) 」33：209-224。
    8. 鄒克萬、施鴻志、吳彩珠，1990，「都市化地區適當容積分佈方法之探討」，「都市與計劃」， 17：37-54。
    9. 賴宗裕，2001，「現行都市更新相關法規之評析」，『人與地』，209：4-11。
    10. 謝潮儀，1979，「容積管制之研擬－台北市住宅區個案分析」，「都市與計劃」 5(1)：51-71。
    11. 邊泰明，1991，「都巿土地利用強度與土地需求價格彈性」，『經社法制論叢』 8, 261-299。
    12. 邊泰明，2010，「都市更新-困境與信任」，『經濟前瞻』，131：97-102。
    （四）其他
    1. 內政部，2010，『都市更新產業行動計畫』，台北：內政部。
    2. 內政部營建署，2008，『都市更新作業手冊』，台北：內政部營建署。
    3. 內政部營建署，2013，『日本都市再生策略論壇』，台北：內政部營建署。
    4. 台北市都市更新處，2009，『都市更新快易通-市民操作手冊』，台北：台北市都市更新處。
    二、 外文參考文獻
    1. Bowen, W. M., Mikelbank, B. A., & Prestegaard, D. M. (2001). Theoretical and empirical considerations regarding space in hedonic housing price model applications. Growth and change, 32(4), 466-490.
    2. Cao, X., & Hough, J. A. (2012, February). Hedonic Value of Transit Accessibility: An Empirical Analysis in a Small Urban Area. In Journal of the Transportation Research Forum (Vol. 47, No. 3).
    3. Choy, L. H., Ho, W. K., & Mak, S. W. (2012). Housing attributes and Hong Kong real estate prices: a quantile regression analysis. Construction Management and Economics, 30(5), 359-366.
    4. Darrat, A. F., & Glascock, J. L. (1993). On the real estate market efficiency. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 7(1), 55-72.
    5. Des Rosiers, F., Thériault, M., & Villeneuve, P. Y. (2000). Sorting out access and neighbourhood factors in hedonic price modelling. Journal of Property Investment & Finance, 18(3), 291-315.
    6. Garrod, G. D., & Willis, K. G. (1992). Valuing goods` characteristics: an application of the hedonic price method to environmental attributes. Journal of Environmental management, 34(1), 59-76.
    7. Geoghegan, Jacqueline (2002) . "The value of open spaces in residential land use."Land use policy 19.1， 91-98.
    8. Hui, E. C., Chau, C. K., Pun, L., & Law, M. Y. (2007). Measuring the neighboring and environmental effects on residential property value: Using spatial weighting matrix. Building and environment, 42(6), 2333-2343.
    9. Mok, H. M., Chan, P. P., & Cho, Y. S. (1995). A hedonic price model for private properties in Hong Kong. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 10(1), 37-48.
    10. Morancho, A. B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and urban planning, 66(1), 35-41.
    11. Poudyal, N. C., Hodges, D. G., & Merrett, C. D. (2009). A hedonic analysis of the demand for and benefits of urban recreation parks. Land Use Policy, 26(4), 975-983.
    12. Powe, N. A., Garrod, G. D., & Willis, K. G. (1995). Valuation of urban amenities using an hedonic price model. Journal of Property Research, 12(2), 137-147.
    13. Raymond, Y. C. (2002). Estimating neighbourhood effects in house prices: towards a new hedonic model approach. Urban studies, 39(7), 1165-1180.
    14. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The journal of political economy, 34-55..
    15. So, H. M., Tse, R. Y., & Ganesan, S. (1997). Estimating the influence of transport on house prices: evidence from Hong Kong. Journal of property valuation and Investment, 15(1), 40-47.
    16. Yiu, C. Y., & Wong, S. K. (2005). The effects of expected transport improvements on housing prices. Urban studies, 42(1), 113-125.
    三、 網頁參考文獻
    1. e樓網 建物名稱查詢建照及使照http://eb31.asia/tw/index.php。
    2. TEJ 台灣經濟新報電子資料庫。
    3. 中央銀行網址：http://www.cbc.gov.tw/mp1.html。
    4. 內政部國土測繪中心網址：http://maps.nlsc.gov.tw/。
    5. 內政部營建署都市更新網址：http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx。
    6. 台北市地籍套繪都市計畫使用分區圖網址:http://www.zone.taipei.gov.tw/new_showmapMain.aspx。
    7. 台北市居住服務平台網：http://www.housing.taipei.gov.tw/index.aspx。
    8. 台北市都市更新處網址：http://www.uro.taipei.gov.tw/。
    9. 台北市都市發展局都市開發審議服務平台網址:http://www.gis.udd.gov.taipei/r_progress.aspx。
    10. 台北市網際網路執照存根影像查詢系統http://img.tcg.gov.tw/main.jsp?QType=1。
    11. 台灣證券交易所網址：http://www.twse.com.tw/ch/。
    12. 地籍圖資網路便民服務系統網址： http://easymap.land.moi.gov.tw/R02/Index#。
    13. 行政院主計處網址：http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1。
    14. 機場禁限建查詢管制系統網 http://web-gis2000.caa.gov.tw/caaPublic/(S(ybxuofrkmaimisrzwixefy5n))/airport.aspx。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    101923021
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1019230211
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[Department of Land Economics] Theses

    Files in This Item:

    File SizeFormat
    021101.pdf4048KbAdobe PDF2600View/Open


    All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.


    社群 sharing

    著作權政策宣告 Copyright Announcement
    1.本網站之數位內容為國立政治大學所收錄之機構典藏，無償提供學術研究與公眾教育等公益性使用，惟仍請適度，合理使用本網站之內容，以尊重著作權人之權益。商業上之利用，則請先取得著作權人之授權。
    The digital content of this website is part of National Chengchi University Institutional Repository. It provides free access to academic research and public education for non-commercial use. Please utilize it in a proper and reasonable manner and respect the rights of copyright owners. For commercial use, please obtain authorization from the copyright owner in advance.

    2.本網站之製作，已盡力防止侵害著作權人之權益，如仍發現本網站之數位內容有侵害著作權人權益情事者，請權利人通知本網站維護人員(nccur@nccu.edu.tw)，維護人員將立即採取移除該數位著作等補救措施。
    NCCU Institutional Repository is made to protect the interests of copyright owners. If you believe that any material on the website infringes copyright, please contact our staff(nccur@nccu.edu.tw). We will remove the work from the repository and investigate your claim.
    DSpace Software Copyright © 2002-2004  MIT &  Hewlett-Packard  /   Enhanced by   NTU Library IR team Copyright ©   - Feedback