Loading...
|
Please use this identifier to cite or link to this item:
https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/139254
|
| Title: | 農牧用地變更之土地價格增值歸屬 -以澎湖縣馬公市為例
Attribution of land price appreciation for farmland conversion - Magong City, Penghu County. |
| Authors: | 廖茂凱
Liao, Mao-Kai |
| Contributors: | 林子欽
Lin, Tzu-Chin
廖茂凱
Liao, Mao-Kai |
| Keywords: | 農地變更
農地市場
成對樣本t檢定
Farmland conversion
Farmland market
Paired sample t-tests |
| Date: | 2022 |
| Issue Date: | 2022-03-01 17:44:50 (UTC+8) |
| Abstract: | 2000年農業發展條例的修法，係為了改善農地生產、生活條件及產業結構，以提高農地效用與競爭力，放寬農地使用相關管制，農地市場形成自由交易的市場，雖然農地補足用地需求，但也因為需求的增加，造成農地轉用亂象及價格高漲等情況。澎湖縣依據現行法規之非都市土地使用管制規則申辦農地變更，以寬鬆之變更條件，如無自用住宅並設籍滿2年以上者，即可以自有的農地申請變更為住宅使用，在過去農地變更為解決住宅用地不足，如今造成當地農地面積持續減少及房地價上漲等問題。過去較多研究是針對農地變更後的效益與影響，但對於農地變更增值利益的歸屬對象研究不多，增值利益歸屬對象的確認是重要的，才有辦法針對「人」調整條件與限制。
本文探討農地變更後對於農地交易價格之影響，以做為農地政策及後續管理之參考。本文研究農地變更頻繁且具獨特性的澎湖縣，藉由成對樣本t檢定，檢定農地在變更前後及建築前後等3種土地價格間差異程度，選擇農變建房地不動產價格、農變建土地交易價格及農地交易價格等3種價格樣本，並且分為的農變建建築前後土地交易價格組及農地變更前後土地交易價格組，收集2012年至2021年實價登錄之農地買賣交易資料、地方政府之農地變更統計資料及地政事務所之地籍資料，針對農地交易市場的二個重要因素：價格(農地及房地買賣價格之土地價格)、數量(農地買賣數量及申請核准數量)進行實證分析。針對資料性質及特性，選擇成對樣本t檢定進行實證，實證結果發現：一、農地政策明顯提高農地 價格與交易，且增值之價格中隱含農地資產化效果，農地增值利益大多被新地主取得，也造成農地低度利用與生產效益低。二、農地政策影響農地短年期交易量增加，非長期持有土地並從事生產。三、農地政策應針對「人」進行調整申請許可條件與限制。
The amendments to the Agricultural Development Act in the 2000 were aimed at improving the agricultural production, living conditions and industrial structure of farmland, in order to increase the utility and competitiveness of farmland, and to relax relevant regulations on the use of farmland.
The increase in demand has caused chaos in the conversion of agricultural land and high prices.The current application for conversion of agricultural land in accordance with Regulations on Non-urban Land Use Control, agricultural and pastoral land on outlying islands, under looser agricultural land change conditions, provides non-self-use residences and has registered for more than 2 years, and applies for the conversion of their own agricultural land to residential use.
In the past, the conversion of farmland to solve the shortage of residential land has caused problems such as the continuous reduction of local farmland and the increase in housing land prices.Many studies have focused on the benefits and impacts of conversion of agricultural land in the past, but there is not much research on the attribution object of the value-added benefits of conversion of agricultural land. The identification of the attribution object is important, and there are ways to adjust the conditions and restrictions for "people".
This article discusses the impact of agricultural land conversion on agricultural land transaction prices, as a reference for agricultural land conversion policies and succession management.This paper studies Penghu County, where the conversion of agricultural land is frequent and unique. The paired sample t-test is used to verify the degree of difference between the three types of land prices before and after conversion and before and after construction.
Three types of price samples, including the transaction price of converted land and the transaction price of agricultural land, are divided into 1. The real estate price before and after the conversion of agricultural construction, and 2.the transaction price of agricultural land to building land, and 3.after the trading final price of agricultural land, collecting the Actual Price Registration of Real Estate Transactions from 2012 to 2021, statistical data on the conversion of agricultural land by local governments and cadastral data from Land Offices, targeting two important factors in the agricultural land transaction market: price (land price of agricultural land and real estate transaction price), quantity (agricultural land transaction quantity and application approval quantity) for empirical analysis.
In view of the property and characteristics of the data, pair of sample t-tests was selected for empirical research. The empirical results found that: First, the Farmland Policy significantly increases the price and transaction of agricultural land, and the value-added price implies the effect of agricultural land capitalization, and most of the agricultural land value-added benefits are obtained by new landlords, resulting in low utilization of agricultural land and low production efficiency.Second, the Farmland Policy affects the increase in the short-term transaction volume of agricultural land, and it is not long-term holding land and engaging in production. Third, the Farmland Policy should adjust the conditions and restrictions of applying for permission for "people." |
| Reference: | 一、中文參考文獻
王文科、王智弘，2010，「質的研究的信度和效度」，『彰化師大教育學報』，17：29-50。
王玉真，2005，「現階段農地釋出執行問題之研究」，國立臺灣大學政治學系碩士論文。
王思樺、張力方，2009，「都市周邊土地使用與地表覆蓋變遷：驅動力與環境變遷議題」，『都市與計劃』，36（4）：361-85。
王進睿，2015，「台灣的農地生病了」，『現代地政人與地』，356：4-5。
王薰慶，2008，「銀行如何訂定建築業的授信政策」，中央大學財務金融學系碩士論文。
王瓊芯、陳維斌、李俊霖、張琪如，2016，「蘭陽平原農地轉用影響因子分析與空間規劃政策探討：系統方法之引入」，『臺灣土地研究』，19（2）：1-35。
吳小玉，2005，「以國外臨床實驗檢定人種上差異之探討與研究」，中原大學應用數學系碩士論文。
吳孟洋，2014，「淺析澎湖的水資源與農業發展」，『農田水利雜誌』，60（4）：35-40。
吳怡彥，2016，「雪隧通車後宜蘭觀光發展與地景變遷－大眾媒體與在地事件觀察」，『土地問題研究季刊』，5（1）：22-46。
吳明隆，2008，「SPSS 操作與應用：問卷統計分析實務」，台北，五南。
吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2013「宜蘭農地宅舍分布型態之變遷與其影響因素之探討」，『都市與計劃』，40（1）：31-57。
李永展，1999，「台灣農村有沒有永續發展的可能？－當前農地政策之批判」，『看守台灣』，11（2）：52-56。
李承嘉，2014，『農地與農村發展政策－新農業體制下的發展轉向』，臺北，五南圖書。
李承嘉、廖麗敏、陳怡婷、王玉真、藍逸之，2009，「多功能農業體制下的農地功能與使用方案選擇」，『臺灣土地研究』，12（2）：135-162。
李承嘉、戴政新、廖麗敏、廖本全、林欣雨，2010，「鄉村仕紳化─以宜蘭縣三星鄉三個村為例」，『台灣土地研究』，13（2）：101-147。
李俊霖、黃書禮、詹士樑，2007，「生態永續思潮下之國土資源保育」，『都市與計劃』，34（3），P167-191。
李嘉林，2017，「虛實通路品牌與產品涉入度對服務品質影響」，國立政治大學企業管理學系碩士論文。
辛晚教，2011，『都市與區域計劃』，臺北，詹氏書局。
周俊，2018，「問卷資料分析破解SPSS的六類分析思路」，台北，博碩文化股份有限公司。
林子欽，2007，「農地移轉價格對農地所有權流通與農地利用影響之研究」，行政院農業委員會96年度科技計畫研究報告。
林子欽，2008，「農地交易與農舍興建趨勢對農地利用之影響研究」，行政院農業委員會97年度科技計畫研究報告。
林子欽、丁秀吟，2015，「農地改革、產權界定與土地市場」，『台灣社會研究季刊』，100：217-228。
林淑珍，2013，「現行農地重劃實施成效之研究－以泰田及十分塭重劃區為例」，中興大學農業企業經營管理研究所碩士論文。
林愷昕，2011，「民宿產業對農村地景之影響宜蘭五結鄉個案研究」，天主教輔仁大學景觀設計學系碩士論文。
胡海豐，2005，「農地使用變更外部性處理的制度分析」，『農業與經濟』，34：121-152。
胡海豐，2015，「以條件評價法估算土地使用變更的外部性對房地產價格之影響程度與作用範圍」，『住宅學報』，24（2）：1-26。
徐國城，2006，「緊密都市形態之正負面效益論述～兼論對台灣城鄉空間發展之參考觀點」，『土地問題研究季刊』，5（4）：32-45。
徐嘉偉、李誌綿、王義善、張志維、孫正華、劉興榮、林素華，2019，「都市蔓延對農村土地衝擊之探討」，『台灣鄉村研究』，14：99-124。
張學聖、陳姿伶、陳柏君，2013，「台灣農地轉用與農地交易空間關聯性之研究」，『建築與規劃學報』，14（2/3）：167-182。
梁仁旭、陳奉瑤，2009，『不動產估價』，第二版，台北。
梁家祜、鄭錫欽、李謀監，2009，「澎湖民宿遊客投宿動機與滿意度之研究」，『運動與遊憩研究』，3（4）：117-136。
莊谷中，2010，「從經濟誘因談農地保護」，『土地問題研究季刊』，9（2）：135-141。
莊淑芳，1995，「農地轉用之選擇價值與外部性效果－從農地釋出宜從長計議說起」，『農業經濟半年刊』，58：73-102。
陳奉瑤，2002，「土地貢獻說、建物貢獻說、聯合貢獻說」，『鑑定論壇』，5：28-29。
陳明燦，2004，「我國鄉村地區農地興建農舍之法治分析」，『台灣鄉村研究』，4：41-74。
陳明燦，2021「澎湖土地規劃與使用問題之衍生與對策』」，『中國地方自治』，74（7）：4-23。
陳奕融，2015「農地管制之研究－兼論國土規劃與管制」，國立臺灣大學法律學院法律學系碩士論文。
陳春生，1987，「環境容受力分析與都市成長管理之研究：以台北都會區水資源個案爲例」，『國立台灣大學建築與城鄉研究學報』，3：133-134。
游貞蓮，2009，「從農地保護觀點檢視非都市土地農牧用地變更使用制度-以桃園縣為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。
黃友宣，2012，「台灣農地價格區位分析」，國立中興大學土壤環境科學系碩士論文。
黃國義，2018，「解說成本法估價」，『土地問題研究季刊』，17（2）：67-74。
黃馨儀，2019，「土地開發價格模式建置－以原臺中市新推住宅個案為例」，逢甲大學土地管理學系碩士論文。
葉淑儀，2002，「農業用地移轉免稅問題之研究-以台北縣為例」，中原大學會計系碩士論文。
廖淑容，2013，「農地別墅對客家聚落衝擊之研究：美濃在地住民看法」，『建築與規劃學報』，14（2/3）：109-130。
劉厚連，2011，「我國農地變更使用管理問題之研析」，『土地問題研究季刊』，10（4）：45-57。
潘依茹，2011「土地徵收補償價格之探討」，『土地問題研究季刊』，10（4）：88-100。
澎湖縣政府，2019，「澎湖國土公展計畫書（草案）」。
盧鏡臣，1988，「偏遠地區環境破壞的社會機制-以澎湖海岸地景破壞為例」，國立臺灣大學建築與城鄉碩士論文。
賴宗裕，2011，「臺灣農地保護問題與應有作為」，『土地問題研究季刊』，10（4）：28-35。
賴玫錡，2008，「都市蔓延與氣候暖化關係之研究－以台北都會區為例」，國立政治大學地政學系碩士論文。
賴峰偉，2020，『重返榮耀二部曲』，初版，澎湖，澎湖縣政府。
賴栗葦、姜善鑫，2003，「台灣地區之降雨變遷研究」，『中華水土保持學報』，34（2）：161-170。
藍逸之、李承嘉，2015，「作為制度舒緩的三生農業臺灣農地新自由化、調節過程與農業體制再結構」，『地理學報』，76：25-68。
顏珮玲，2011，「觀光與環境脆弱：中小型經營業者之關切度與因應作為」，實踐大學休閒產業館裡學系碩士論文。
顏愛靜，2003，「農地管理與違規使用問題之研究」，行政院農業委員會委託科技計畫研究報告。
顏愛靜，2004，「新國土計畫體系下農業用地分級分區管理機制建構之研究」，初版，臺北，行政院農委會。
邊泰明，2018，『土地使用規劃與財產權：理論與實務』二版，臺北，詹氏書局。
二、英文參考文獻
Alterman, R., 1997,“The Challenge of Farmland Preservation:Lessons from a Six-Nation Comparison”, Journal of the American Planning Association,63（2）: 220-243.
Anderson, E., 1998,“Measuring use-value Assessment Tax Expenditures （working paper）”, USA,Lincoln Institute of Land Policy.
Bagher Bagheri,Sahar Nedae Tousi, 2018, “An explanation of urban sprawl phenomenon in Shiraz Metropolitan Area”, Cities,73: 71-90.
Bunce, M., 1998,“Thirty Years of Farmland Preservation in North America: Discourses and Ideologies of a Movement”, Journal of Rural Studies,14（2）: 233-247.
Capozza, R., and Helsley, W., 1989,“The fundamentals of land prices and urban growth”, Journal of Urban Economics,26（3）: 295- 306.
Chen, Y.U., Lee, C.L., Chen, G.R., Wang, C.H., andChen, Y.H., 2018, Factors Causing Farmland Price-Value Distortion and Their Implications forPeri-Urban Growth Management”, Sustainability,10（8）: 1-18.
Elad, L., Clifton, D., and Epperson, E., 1994,“Hedonic estimation applied to the farmland market in Georgia”, Journal of Agricultural and Applied Economics,26（2）: 351-66.
Falk, B., 1991,“Formally testing the present value model of farmland prices”,American Journal of Agricultural Economics,73（1）: 1-10.
Kumar, P., and Rosenberger, M.,2016, “Mixed Integer Linear Programming Approaches for Land Use Planning That Limit Urban Sprawl”, Computers & Industrial Engineering,102: 33-43.
Peiser, R., 2001,“Decomposing Urban Sprawl”,Town Planning
Review, 72（3）: 275-299.
Pyle, A., 1985,“The Land Market beyond the Urban Fringe”, Geographical Review,75（1）: 32-43.
Rice, R., and Gaines, D., 1994, “Heads I Win,Tails you Lose: Testing Directional Alternative Hypotheses in Ecological and Evolutionary Research”, Trends EcolEvol,9: 235–237.
Rondhi, M., Pratiwi, P., Handini, V., Sunartomo, A., and Budiman, S., 2018, “Agricultural Land Conversion,Land Economic Value,and Sustainable Agriculture:A Case Study in East Java, Indonesia”, Land,7,148.
Lester, W., and Kirk, S., 2013, “Making Room for manufacturing: Understanding Industrial Land Conversion in Cities”, Journal of the American Planning Association,79（4）: 295‐313.
Ma, Wenqiu., Jiang, Guanghui., Li, Wenqing., Zhou, Tao., and Zhang, Ruijuan.,2019, “Multifunctionality assessment of the land use system in rural residential T areas:Confronting land use supply with rural sustainability demand”, Journal of Environmental Management,231: 73-85.
三、新聞媒體
NOWnews今日新聞，2019，「土地價漲難跌澎湖有透天4200萬元最高總價售出」https://www.nownews.com/news/3596873，查詢日期2020年4月19日。
ETtoday新聞雲，2012/12/9，「宜蘭好山好水支撐農地農舍買氣不 墜」https://finance.ettoday.net/news/137433#ixzz7BPsMW0F，查詢日期：2021年10月22日。
中國時報電子報，2017/5/29，「離島地產－澎湖地價強強滾3年漲2倍」https://www.chinatimes.com/newspapers/20170529001028-260110?chdtv，查詢日期2020年1月10日。
天下雜誌獨立評論，2014/6/10，「農舍延燒農地何時休」http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/1484，查詢日期2021年10月22日。
天下雜誌獨立評論，2015/6/11，「農舍違規、違建，長官視不見？」，
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/2944，
查詢日期：2021年10月22日。
公視新聞網電子報，2017/8/6，「澎湖開放農地轉建地 監委質疑建商炒作」https://news.pts.org.tw/article/367027，查詢日期2020年1月10日。
公視新聞網，2019/3/12，「台灣農地世界最貴？平均每頃4882萬元」https://news.pts.org.tw/article/425277，查詢日期：2021年10月22日。
宜蘭新聞網，2021/11/8，「炒地又來了？宜蘭高鐵站址未定，四城農地3個月大漲9成，地主大賺1230萬出場」https://tnews.cc/039/newscon169783.htm，查詢日期：2021年11月20日。
宜蘭縣政府新聞，2015/2/13，「農地回歸農用，限制農舍作為民宿使用」，ttps://www.e-land.gov.tw/News_Content.aspx?n=770C4B84956BD13B&sms=56708437A1C48D11&s=2D8886C19145C764，查詢日期：2021年10月22日。
監察院新聞，2017/8/3，「澎湖縣「農」變「建」執行情形已偏離立法初衷，有淪為農地炒作管道之疑慮」https://www.cy.gov.tw/News_Content.aspx?n=213&s=8118，查詢日期2020年1月10日。
監察院監察調查處，2017/6/5，「調查報告0045」，https://www.cy.gov.tw/public/Data/107mo/106%E5%85%A7%E8%AA%BF0045.pdf，查詢日期2020年1月10日。
環境資訊電子報，2008/5/5，「我們的島，減農之邦」https://e-info.org.tw/node/32311，查詢日期2020年3月20日。
環境資源中心，2020/08/06，「高、屏國土計畫過關 澎湖「農變建」爭議難解 首例遭退回」https://e-info.org.tw/node/226129，查詢日期2021年10月22日。
遠見電子報，2021/11/19，「太誇張！澎湖馬公三樓透天厝要賣3000萬」https://www.gvm.com.tw/article/84345，查詢日期2021年11月30日。
蘋果新聞網，2021/10/26，「大園農地3萬飆到11萬」，https://tw.appledaily.com/property/20211026/CILSGUTEXVHCZIUGDTVNNX7LHM/，查詢日期：2021年11月20日。
四、網站
內政部地政司，不動產交易實價查詢服務網，https://lvr.land.moi.gov.tw/，查詢日期：2020年3月20日。
內政部國土測繪中心，國土測繪圖資服務雲https://maps.nlsc.gov.tw/，查詢日期：2020年3月20日。
全國法規資料庫，不動產估價技術規則，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060077/，查詢日期：2020年3月20日。
全國法規資料庫，非都市土地使用管制規則，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060077/，查詢日期：2020年3月20日。
交通部觀光局，觀光業務統計https://admin.taiwan.net.tw/FileUploadCategoryListC003330.aspx?CategoryID=a7cf8979-fa4b-4473-98eb-86467e19dbbb&appname=FileUploadCategoryListC003330，查詢日期：2020年01月22日。
中華民國統計資訊網，農林漁牧業普查https://www.stat.gov.tw/np.asp?ctNode=552&mp=4，查詢日期：2020年01月22日。
行政院農業委員會，107年農業統計年報https://agrstat.coa.gov.tw/sdweb/public/book/Book.aspx，查詢日期：2020年01月22日。
澎湖縣政府旅遊處，108年合法旅館及民宿名冊統計表，https://www.penghu.gov.tw/tourism/home.jsp?id=42，查詢日期：2020年01月22日。
澎湖縣農漁局，澎湖縣農耕土地面積統計，https://www.penghu.gov.tw/farm/home.jsp?id=132，查詢日期：2021年10月22日。
澎湖縣政府主計處，統計通報，https://www.penghu.gov.tw/accounting/home.jsp?id=323，查詢日期：2020年01月22日。 |
| Description: | 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
107923002 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107923002 |
| Data Type: | thesis |
| DOI: | 10.6814/NCCU202200272 |
| Appears in Collections: | [地政學系] 學位論文
|
Files in This Item:
| File |
Description |
Size | Format | |
|---|
| 300201.pdf | | 2515Kb | Adobe PDF2 | 387 | View/Open |
|
All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.
|
