English  |  正體中文  |  简体中文  |  Post-Print筆數 : 27 |  Items with full text/Total items : 109952/140887 (78%)
Visitors : 46294887      Online Users : 1339
RC Version 6.0 © Powered By DSPACE, MIT. Enhanced by NTU Library IR team.
Scope Tips:
  • please add "double quotation mark" for query phrases to get precise results
  • please goto advance search for comprehansive author search
  • Adv. Search
    HomeLoginUploadHelpAboutAdminister Goto mobile version
    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35824


    Title: 住宅市場分析的三個議題--產品定位、餘屋、第二屋之研究
    Authors: 楊宗憲
    Yang, Chung-Hsien
    Contributors: 張金鶚
    楊宗憲
    Yang, Chung-Hsien
    Keywords: 產品定位
    餘屋
    第二屋
    市場分析
    供需環境關係
    Date: 2003
    Issue Date: 2009-09-18 16:08:26 (UTC+8)
    Abstract: 在台灣從事不動產市場研究的人,想必常有一種困擾,即理論與實務存在不小的差距,使得不動產市場研究並不易與實際市場行為產生密切的互動。這一方面是基於資訊的不透明,研究者不易取得足夠資訊進行實證研究;另一方面則是相關市場分析研究的累積太少,此二者相互影響,甚至惡性循環,以致研究者無法擴展市場分析的學術研究深度,並進一步與實務界產生更積極的互動。
    本論文從住宅市場分析的角度出發,探討目前實務界最關心的三個議題:產品定位、餘屋、及第二屋。先從建商產品定位的行為研究開始,觀察建商的產品定位決策與其市場競爭環境的關係,以釐清建商在不同都市發展程度地區所採取不同的產品定位方式的原因,並建立建商在實務上產品定位的做法。接著,建商的推案有成功、有失敗,失敗意即被市場拒絕的產品,也就是餘屋,餘屋的存在意味建商市場分析及產品定位的錯誤,本研究透過建立餘屋機率模型,分析餘屋發生機率與餘屋本身屬性、產品定位、產品定價、供需環境間之關係,以找出何種市場分析及產品定位方式有助降低餘屋發生機率,進一步對建商的市場分析提供具體意見。最後,第二屋的議題在於換屋或第二屋市場已漸成為國內重要的住宅次市場,研究第二屋的購屋行為有助於建商在進入此一市場時擬定正確的產品定位,本研究從換屋自住與非換屋自住的動機差異去分析何種動機購屋者會選擇何種第二屋,並藉此建立第二屋購屋行為的輪廓。
    值得一提的是,本研究運用台北縣市15個地政事務所的建物登記資料及國泰建設公司的新推個案市場調查資料作為實證資料,前者為建物存量資料,用以建立市場新建住宅的產品定位屬性、找出餘屋、及擁有二屋之所有權人及其所擁有之二屋特徵;後者則藉由與餘屋的交叉比對,找出餘屋之興建建商及其推案時之個案產品定位、產品定價資訊,以進一步同時分析餘屋之產生原因。實為以往難得之實證資料。
    在建商推案行為分析方面,過去一般認為建商在產品定位的追隨者是一窩蜂的盲目現象,實證結果顯示,建商在發展成熟都市推案時,由於成熟都市所呈現的高開發密度與高地價,使得產品定位的規劃彈性較小,此時建商易作為跟隨者,意即跟隨者的行為是現實環境促使建商皆呈現近似的產品定位;而在開發中的都市,由於地價與開發密度相對較低,產品定位變化彈性較大,此時建商易作為區隔者,而當建商面臨複雜競爭環境時,易以小面積或低總價作為避險的產品定位策略。
    在市場分析差異性與餘屋之關連分析方面,實證結果顯示,餘屋存在非典型住宅特徵,主力面積因有較多之行銷資源,故其餘屋發生機率較低;而在某一面積類型供過於求之地區,該類型之住宅發生餘屋機率也高;此外,台北縣在產品定位規劃不當所造成餘屋機率較台北市大,顯示台北縣在產品定位時應投注更多市場調查與分析資源,避免產生較高的推案風險。
    在第二屋購屋行為方面,實證結果顯示,相較於非換屋者,換屋目的購屋者會選擇品質較第一屋高的住宅,且換屋者在購屋行為上存有情感習慣性及地域性的偏好,較易購買與原居住房屋相同類型及相同區位的房屋;此外,購屋者在面臨自住與投資的住宅服務支出時,會優先將預算花在與自住相關的住宅服務上,使得換屋自住的第二屋購屋間隔時間較非換屋者為短。
    Reference: 1. Anglin, P.(1997), “Determinants of Buyer Search in a Housing Market”, Real Estate Economics, 25.
    2. Chu, K. M.(2003), “A Study on the Fuzzy Market Segment of Purchaser of Real Estate”, PanPacific Management Review, 6(2), pp.195-208.
    3. Clout, H. D.(1977), “Residences Secondaires in France”, in Second Home: Blessing or Curse? Ed. J. T. Coppock, New York: Pergamon Press, pp.47-62.
    4. Carliner, M.(1998), “Second Home Construction”, Journal of Housing Economics, July, pp.6-7.
    5. Hawkins, D. I., Best, R. J. and K. A. Coney(1986), “Consumer Behavior: Implications for Marketing Strategy”, Plano, Tex.: Business Publications, 1986, 3rd ed.
    6. Fanning, S. F., and J. Winslow(1988), “Guidelines for Defining the Scope of the Market Analysis in Appraisal Assignment”, The Appraisal Journal, October 1988, pp.466-476.
    7. Forgey, F. A., Rutherford, R. C., and T. M. Springer(1996), “Search and Liquidity in Single-Family Housing”, Real Estate Economics, 24, pp.273-292.
    8. Genesove, D. and C. J. Mayer(1997), “ Equity and time to sale in the real estate market”, The American Economic Review, 87(3), p.255.
    9. Glower, M., Haurin, D. R. and P. H. Hendershott(1998), “Selling Time and Selling Price: The Influence of Seller Motivation”, Real Estate Economics, 26(4), pp.719-740.
    10. Godbey, G., and M. I. Bevins(1987), “The Life Cycle of Second Home Ownership: A Case Study”, Journal of Travel research, winter, pp.18-22.
    11. Gutierrez, R.(1999), “Second Homes: Well Hidden”, Journal of Housing Economics, October, pp.12-16.
    12. Haurin, D.(1988), “The Duration of Marketing Time of Residential Housing”, AREUEA Journal, 16(4), pp.396-410.
    13. Jud, G. D., and J. Frew(1990), “Atypicality and the Natural Vacancy Rate Hypothesis”, AREUEA Journal, 18(3), pp.294-301.
    14. Kluger, B. D., and N. G. Miller(1990), “Measuring Real Estate Liquidity”, AREUEA Journal, 18, pp.145-159.
    15. Knight, J., C. F. Sirmans, and G. Turnbull(1994), “List Price Signalling and Buyer Behavior in the Housing Market”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 9, pp.177-192.
    16. Knight, J.(2002), “Listing Price, Time on Market and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes”, Real Estate Economics, 30, pp.213-237.
    17. Kochera, A.(1997), “Second Homes Owned by Households”, Journal of Housing Economics, November, pp.9-11.
    18. Krainer, J.(2001), “A Theory of Liquidity in Residential Real Estate Markets”, Journal of Urban Economics, 49, pp.32-53.
    19. Leishman, C.(2001), “House building and product differentiation: An hedonic price approach”, Journal of Housing and the Built Environment, 16(2), p.131.
    20. Melman, S. J.(1999), “Snowbirds”, Journal of Housing Economics, April, pp.14-17.
    21. Mulder, C. H., and M. Wagner(1998), “First-time home-ownership in the family life course: A West German-Dutch comparison”, Urban Studies, 35(4), pp.687-713.
    22. Myers, D., and P. S. Mitchell(1993), “Identifying a Well-Founded Market Analysis”, The Appraisal Journal, January 1993, pp.500-508.
    23. Rosenthal, S. S.(1999), “Housing supply: The other half of the market a note from the editor”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 18(1), p. 5.
    24. Shaw, E. H., and S. F. Pirog(1997), “A System Model of Household Behavior”, Journal of Marketing Theory and Practice, summer, pp.17-30.
    25. Singer, B. S.(1967), “Systematic Approach to Housing Market Analysis”, The Appraisal Journal, October.
    26. Springer, T. M.(1996), “Single-Family Housing Transactions: Seller Motivations, Price and Marketing Time”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 13, pp.237-254.
    27. Sternberg, T. D.(1994), “The Duration of Rental Housing Vacancies”, Journal of Urban Economics, 36(2), pp.143-160.
    28. U.S. Bureau of the Census, Supplement to the American Housing Survey for the United Stated in 1993, current housing reports, H151/93-1, 1993.
    29. Wolverton, M. L, and J. Senteza(2000), “Hedonic estimates of regional constant quality house prices”, The Journal of Real Estate Research, 19(3), p. 235.
    30. Yavas, A., and S. Yang(1995), “The Strategic Role of Listing Price in Marketing Real Estate: Theory and Evidence”, Real Estate Economics, 23, pp.347-368.
    31. 王濟川、郭志剛(2003),”Logistic迴歸模型—方法及應用”,台北:五南圖書出版公司。
    32. 內政部統計處(2001:M11),“內政統計月報”,民國90年11月。
    33. 內政部建築研究所(2000:Q2),”台灣房地產景氣動向季報”,第2卷,第2期。
    34. ------------(2003:Q2),”台灣購屋需求動向季報”,第1卷,第2期。
    35. 內政部營建署,“住宅資訊統計彙編”,民國88年。
    36. 台北市政府,“台北市統計要覽”,民國91年。
    37. 白懿淳(1997),”代間移轉行為之探討”,中央大學產業經濟研究所碩士論文。
    38. 行政院主計處(1992),”中華民國七十九年戶口及住宅普查調查報告”。
    39. ------------(1992),”中華民國八十一年台灣地區國富調查家庭部門資產報告”。
    40. ------------(2002),”中華民國八十九年戶口及住宅普查調查報告”。
    41. 行政院經濟建設委員會(1989),”換屋行為研究—台北都會區住戶之實證研究”。
    42. 朱國明(2001),”線上分析系統運用於住宅產品模糊分類模式之研究“,住宅學報,第10卷第2期,pp.107-125。
    43. 何智明(1998),”消費者住屋購買行為關鍵因素之研究-以台北都會區為例”,中興大學企管研究所碩士論文。
    44. 李瑞麟、陳蓓如(1993),”台灣空屋資源浪費與利用初探”,都市與計劃,第20卷第1期,pp.23-42。
    45. 吳桂陽(2000),”應用績效評估於建設公司之專案”,聯合學報,第17期,pp.135-142。
    46. 林秋瑾(2000),”空(餘)屋的問題與對策分析”,內政部建築研究所與住宅學會協辦研究計畫。
    47. 林祖嘉、林素菁(1994),”台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合估計”,政治大學學報,第68期,社會科學類,pp.183-200。
    48. 林祖嘉、張金鶚、彭建文(1994),”台灣地區空屋率及房價調整之均衡分析”,國家科學委員會八十二年經濟學門專題研究成果發表會論文集,pp.86-106。
    49. 林祖嘉(2000),”台灣地區空屋與餘屋問題及對策之研究”,台灣土地銀行委託研究計畫。
    50. ------------(2002),”台灣地區餘屋存量影響因素之分析”,住宅學報,第11卷第1期,pp.23-34。
    51. 林韋宏、彭建文、林子欽(2003),”住宅屬性對空屋形成機率影響之研究—以台北市為例”,住宅學報,第12卷第2期,pp.91-108。
    52. 洪博殷(2001),”台中市住宅社區開發決策支援系統評估因子之研究”,中華大學建築與都市計畫學系碩士論文。
    53. 彭建文、張金鶚、林秋瑾、陳永森(1995),”台灣地區空屋調查分析”,都市與計劃,第22卷第2期,pp.201-216。
    54. 彭建文、張金鶚(1995),”台灣地區空屋現象與原因分析”,住宅學報,第3期,pp.45-71。
    55. 張玉貞、張宗銘、樓翠珍、黃銘顯(1993),”產品定位實務”,台北:基泰管理顧問股份有限公司。
    56. 張金鶚(1996),”房地產投資與決策分析—理論與實務”,台北:華泰書局。
    57. ----------(1999),”住宅資訊系統之整合與規劃研究”,內政部營建署委託政治大學台灣房地產研究中心研究計畫。
    58. ----------(2000),”桃園縣、新竹市(縣)、台中縣、台南市、高雄縣等六縣市空(餘)屋之資料分析研究”,內政部營建署委託政治大學台灣房地產研究中心研究計畫。
    59. 張金鶚、彭建文(1999),”空屋與餘屋面面觀”,住宅學報,第8期,pp.97-98。
    60. 陳文祥(1984),”住宅房屋市場區隔之研究”,台灣大學商業管理研究所碩士論文。
    61. 陳淑美、張金鶚(2002),”家戶遷移決策與路徑選擇之研究—台北縣市的實證研究”,住宅學報,第11卷第1期,pp.1-22。
    62. 郭淑貞(1994),”台北市住宅預售屋購買行為之研究”,中國文化大學國際企業管理研究所碩士論文。
    63. 荷世平(1992),”台北郊區住宅開發之市場區隔與產品策略”,台灣大學商學研究所碩士論文。
    64. 許秉翔(2002),”住宅代間移轉對社會階層意識的影響—對1990年代台灣社會的觀察”,住宅學報,第11卷第1期,pp.55-78。
    65. 黃淑英(1992),”空屋資訊調查與分析體制建立之研究—以台北市之住宅為例”,中興大學都市計劃研究所碩士論文。
    66. 黃錦鈴(1993),”台北市住屋購買行為之研究”,交通大學管理科學研究所碩士論文。
    67. 楊宗憲、張金鶚(2001),”台北都會區第二屋購屋行為之研究—從第一屋與第二屋特徵差異分析”,住宅學報,第10卷第2期,pp.77-90。
    68. 楊宗憲(2003),”住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究”,住宅學報,第12卷第2期,pp.123-139。”
    69. 葉服明(1993),”林口新市鎮住宅購買行為決策程序之研究”,東吳大學管理學研究所碩士論文。
    70. 蔡菊花(1997),”休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究:「地中海」與「百年大鎮」之個案探討”,政治大學地政研究所碩士論文。
    71. 謝浩明、吳桂陽(2000),“建設公司全面品質管理與專案規劃績效之研究”,建築學報,第33期,pp.15-32。
    72. ------------(2001),”建設公司實施全面品質管理與經營型態關係之研究”,管理與系統,第8卷第1期,pp.17-36。
    73. 謝潮儀(1997),”台灣省待售餘屋之研究”,台灣省住宅及都市發展局委託中興大學都市計畫研究所研究計畫。
    Description: 博士
    國立政治大學
    地政研究所
    87257502
    92
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0087257502
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

    Files in This Item:

    File Description SizeFormat
    25750201.pdf88KbAdobe PDF21058View/Open
    25750202.pdf128KbAdobe PDF2947View/Open
    25750203.pdf128KbAdobe PDF21022View/Open
    25750204.pdf141KbAdobe PDF2990View/Open
    25750205.pdf246KbAdobe PDF21191View/Open
    25750206.pdf334KbAdobe PDF21538View/Open
    25750207.pdf454KbAdobe PDF23475View/Open
    25750208.pdf417KbAdobe PDF21895View/Open
    25750209.pdf337KbAdobe PDF21485View/Open
    25750210.pdf209KbAdobe PDF21054View/Open
    25750211.pdf192KbAdobe PDF21234View/Open


    All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.


    社群 sharing

    著作權政策宣告 Copyright Announcement
    1.本網站之數位內容為國立政治大學所收錄之機構典藏,無償提供學術研究與公眾教育等公益性使用,惟仍請適度,合理使用本網站之內容,以尊重著作權人之權益。商業上之利用,則請先取得著作權人之授權。
    The digital content of this website is part of National Chengchi University Institutional Repository. It provides free access to academic research and public education for non-commercial use. Please utilize it in a proper and reasonable manner and respect the rights of copyright owners. For commercial use, please obtain authorization from the copyright owner in advance.

    2.本網站之製作,已盡力防止侵害著作權人之權益,如仍發現本網站之數位內容有侵害著作權人權益情事者,請權利人通知本網站維護人員(nccur@nccu.edu.tw),維護人員將立即採取移除該數位著作等補救措施。
    NCCU Institutional Repository is made to protect the interests of copyright owners. If you believe that any material on the website infringes copyright, please contact our staff(nccur@nccu.edu.tw). We will remove the work from the repository and investigate your claim.
    DSpace Software Copyright © 2002-2004  MIT &  Hewlett-Packard  /   Enhanced by   NTU Library IR team Copyright ©   - Feedback