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    Title: 從房地價格分離探討地價指數與公告土地現值評估
    Authors: 黃佳鈴
    Huang,Chia-Ling
    Contributors: 張金鶚
    Chang,Chin-Oh
    黃佳鈴
    Huang,Chia-Ling
    Keywords: 土地貢獻說
    聯合貢獻說
    特徵價格模型
    地價指數
    公告土地現值
    Date: 2004
    Issue Date: 2009-09-18 16:27:16 (UTC+8)
    Abstract: 估價理論中分離房地價格的原理,可分為土地貢獻說、聯合貢獻說及建物貢獻說,由於土地貢獻說及聯合貢獻說兩者運用常產生爭議,故本文利用89年至92年內政部房地產交易價格簡訊的台北市房地交易資料,根據特徵價格理論,建立不同房地價格分離方法的地價模型,比較以何種分離原則所產生的地價資料較為合理,並進行地價指數建立及公告土地現值評估,與現今相關地價制度比較之。
    實證結果發現,在控制相同自變數的地價模型,聯合貢獻說分離地價資料所建立地價模型,其自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值、樣本外估計誤差均較土地貢獻模型佳,故以聯合貢獻說分離房地價格較為合理,此外,土地貢獻說分離地價平均高於聯合貢獻說分離地價13.13%。而與現今公部門分離方法比較上,發現地價調查估計規則的房地分離方法,在建物價格估算上多考量裝潢費用,造成高估房地的建物價格,而其地價模型在自變數顯著程度、模型解釋力、AIC與BIC值均較聯合貢獻模型差,表示以地價調查估計規則所估計地價,並非最佳地價資料,而其分離地價平均低於以聯合貢獻說分離地價7.98%。在地價指數方面,發現以控制土地品質地價指數的趨勢較接近房價指數,且較能確實反映市場情形,其為內政部地價指數不足之處,主要是因內政部未控制選樣品質造成指數趨勢變動偏離所致。
    而於公告土地現值評估部分發現,台北市特徵價格模型估計地價與公告土地現值約差三成左右,其與政府說明的公告土地現值與市價間的兩成差距,有所差距,由分離方法價差可知政府以較低的分離地價進行地價區段劃分,再定出公告土地現值,反而使公告土地現值與市價間的差距越拉越大。而於各變數的價差中發現臨街關係與使用分區的價差有逐漸增加的趨勢,可見公告土地現值評估於個別因素修正不足,於區位因素上則無價差增加的情形,故公告土地現值評估於區域因素修正較為足夠。
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    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政研究所
    92257022
    93
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0922570221
    Data Type: thesis
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