政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/4897
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    题名: 不動產證券化之辦公大樓價值評估分析
    其它题名: The Valuation Analysis of Office Building Securitization
    作者: 張金鶚
    关键词: 辦公大樓證券化評價;辦公大樓租戶結構;不動產證券化風險分析
    日期: 2005
    上传时间: 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8)
    出版者: 臺北市：國立政治大學地政學系
    摘要: 不動產證券化條例於民國92 年7 月公佈後，目前已通過五件不動產資產信託案件， 關於不動產投資信託的案例，則已有富邦一號不動產投資信託基金正在申請中，預計將 於94 年第二季上市。觀察目前已發行及預計發行之不動產證券化受益證券，皆是以具 有穩定收益的辦公大樓為資產標的。而參考日本不動產證券化實施經驗後，發現在初期 階段，日本也多是以辦公大樓為證券化發行標的，其緣由乃是因辦公大樓具有穩定租金 收益且複雜性較低，在初期相關制度尚未健全階段，其發行證券化的可行性相對較高。 不動產證券發行基礎在於其資產價值，適當、公正的不動產價格評定，對於投資前 之投資金額、資金調度等決策，及投資後的定期資產評價都是必須的，因此，有關不動 產的價格評估與分析方法就顯得十分重要。反觀國內已發行的幾個案例，發現不動產證 券化的估價仍存在相當多的問題，除缺乏運用折現現金流量法評估不動產投資價值之經 驗，對於預測未來收益的變化也較少分析；基於不動產證券化評價應以未來收益作為衡 量基礎，而非基於過去之收益，如何預測未來收益的可能變化，分析真正會影響證券化 價格的因素，並結合各種不同風險情況下之收益變化，將是未來不動產證券化評價分析 的重要課題。 以辦公大樓評價為例，過去學者研究發現租賃面積、所在樓層、區位、用途類別、 屋齡、總樓層數與辦公室設備等為顯著影響辦公室租金因素；但如果是以證券化的標的 價值來衡量辦公大樓價值時，則經營管理、租約評價、租戶結構等內部因素將成為影響 未來租金收益的關鍵。本研究擬結合租約選擇權評價、風險分析方法，並運用敏感度分 析、蒙地卡羅模擬法，探討於不同租戶結構產生之不同風險情況，對於證券化辦公大樓 價值之影響變化。 本研究將以辦公大樓為主要研究實證資料，透過93 年度計畫中對於辦公室經營管 理對不動產證券化價值影響程度之探討為基礎，於本年度計畫中進一步透過調查與訪談 方式，蒐集辦公大樓租戶結構與租約等相關資料，進行影響辦公大樓收益風險因子之分 析及模擬，並試圖建構辦公大樓不動產證券化價格機率模型。期望藉由本文研究成果， 能提供日後國內辦公大樓不動產證券化評價制度之參考。
    描述: 核定金額：478000元
    数据类型: report
    显示于类别:[地政學系] 國科會研究計畫

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