Loading...
|
Please use this identifier to cite or link to this item:
https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/50027
|
| Title: | 以代理理論與交易成本理論觀點分析「e-house不動產交易服務網」
Analysis of E-House Real State Website from Transaction Cost Theory and Agency Theory Points of View. |
| Authors: | 毛惠玲
Mao,Hui Ling |
| Contributors: | 陳奉瑤
Chen,Fong Yao
毛惠玲
Mao,Hui Ling |
| Keywords: | 不動產仲介業
不動產經紀人
交易成本理論
代理理論
代理問題
e-house網路交易不動產示範網站
Real estate brokerage industry
Real estate broker
Agency theory
Transaction cost theory
Representation issue
E-house network of real estate transactions demonstration platform |
| Date: | 2009 |
| Issue Date: | 2010-12-09 16:31:21 (UTC+8) |
| Abstract: | 台灣不動產仲介業，從1977年成立公司組織發展至今32年、不動產仲介業務網路化從1996年至今13年、公部門為不動產交易安全建置e-house從2007年開始運作至今2年，對照2002年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立e-house網站，而得到較完備的不動產交易安全保障。
本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的“推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house現況及e-house問題等過程為論述軸線.探討不動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣制度運作不成功、自售網之崛起及e-house網站的政策目標等課題，經由(1)以交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方e-house網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方e-house網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制面、實務面及一般會員使用e-house的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本，促進交易安全。
本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產專業分工機制” (2)改造e-house成為「e-house網路交易不動產示範網站」(3)研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本，推動不動產交易安全。
關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、e-house網路交易不動產示範網站
Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. In 2007, Public Security Department setup “e-house” network platform. However, from 2002 till now, the real estate transaction disputes still increase annually. Obviously, large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety.
This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands. It intends to look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network platform by:
(1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory;
(2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker Management Act;
(3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service providers and the consumers, in the real estate transaction;
(4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult;
(5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey.
A general conclusion from research indicates the following:
(1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction
(2) Real estate brokers have doubts on buyers/seller’s trust on representation issue and the actual transactional cost for using a on-line web-site
(3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect forms of consumers’ decision making.
(4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers. Professional brokers have to monitor every step of the way in order to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security.
This study focuses on the problems emerging from consumers using an online real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can actually complete the real estate transaction. Once consumers have enough trust in the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency. New concepts to be discussed in this study will include
(1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism.
(2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate transaction.
(3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate network platform, to provide website contents, and operational model between consumer and real-estate broker.
(4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”.
Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform. |
| Reference: | 一、中文部份
1. 「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明」96.12.27.第842次委員會議修正 97.1.10.公壹字第0970000194號令發布。
2. 丁春紅，2006，「代理理論研究之綜合論述」，『管理科學文摘』。
3. 內政部地政司，2006，『內政部不動產交易服務平台建置需求說明書』。
4. 王存國、戴基峰、王凱，2004，「影響消費者接受線上購物傾向之探討－結合慎思行動理論以及交易成本理論」，『資訊管理學報』，11（1）：113-137。
5. 台灣不動產資訊中心，2003，『住宅市場調查分析與應用座談會會議記錄』。
6. 江怡慧，2004，『台灣不動產專業網站服務品質之研究』，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文。
7. 吳思華，1996，『策略九說-策略思考的本質』，台北：麥田出版社。
8. 吳興蘭，2002，『國際展覽行銷策略分析-以交易成本為架構』，國立政治大學經營管理碩士學程碩士論文。
9. 呂沛穎，2007，『台灣房屋仲介產業競爭分析』，2007年物業管理暨防災國際學術研討會：51-58。
10. 李春長，1999，「不動產市場聯賣資訊網制度、佣金分配與仲介業努力—從搜尋理論來分析」，『國立政治大學學報』：131-152。
11. 李春長，2000，「國內房屋仲介業實施聯賣資訊網制度之研究」，『住宅學報』，9(2)：125-140。
12. 李筱瑜、李豐良，2000，「電子商務對房仲業影響之實證研究」，『2000年科技與管理學術研討會論文集 The 2000 Conference on Technology and Management』：191-196。
13. 李墾典，2004，『消費者使用不動產銷售網站認知與態度之研究』，逢甲大學土地管理所碩士論文。
14. 林旺根，1999，『不動產經紀法之實用權益』，台北：永然文化出版股份有限公司。
15. 林娟娟，2002，『網際網路中顧客行為之研究』，國立台灣科技大學資訊管理系博士論文。
16. 林晉寬、陳奇修，2007，「交易成本理論是解釋組織統治決策的有效理論嗎？－台灣之實證研究觀察」，『中華管理評論國際學報』，10(3)：1-20。
17. 邱志聖，2001，『策略行銷分析—架構與應用實務』，台北：智勝文化。
18. 邱志聖，2006，『行銷研究—實務與理論應用』，台北：智勝文化。
19. 洪慈蓮，2002，『企業進入電子市集影響因素之研究—以交易成本觀點探 討』，元智大學資訊管理學系碩士論文。
20. 徐瑞芬，2002，『影響旅遊網站忠誠度因素之研究』，逢甲大學企業管所碩士論文。
21. 翁逸珊，2006，『資訊揭露、認知風險、信任、搜尋成本對委託房屋仲介售屋意願之實證研究』，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文。
22. 國立政治大學地政系，2008，『2008全國不動管理論壇論文集』。
23. 張欣民，2006，『不動產自售網站對不動產仲介業產「去仲介化」之研究』，政治大學地政學系在職專班碩士論文。
24. 張紹勳，2002，『電子商店之關係品質模式－融合交易成本理論及科技接受模式的觀點』，政治大學資訊管理研究所博士論文。
25. 張學聖、許惠雯，2003，「建立網路購屋客制化資訊提供機制之探討」，『立德學報』。
26. 許惠珠，2003，「交易成本理論之回顧與前瞻」，『中華技術學院雜誌』，2003(10)：79-98。
27. 陳由平，2002，『建構品牌權益模型，以策略行銷分析架構為基礎』，國立政治大學企業管理研究所。
28. 陳奉瑤、黃佳鈴，2005，『2005台灣地區房地產產業年鑑』，行義文化出版有限公司，168-172。
29. 陳俊松，2005，『網際網路對不動產經紀業的影響－以信義房屋為例』，國立中山大學企業管理學系研究所碩士論文。
30. 陳威嘉，2008，『建構品牌權益模型，以策略行銷分析架構為基礎』，國立政治大學企業管理研究所。
31. 陳浩，2005，「網路經濟下企業的邊界︰交易成本理論分析」，『江蘇大學學報』，7（4）：88-92。
32. 陳國禮，2005，『台灣房屋仲介業實行電子商務可行性探討』，義守大學管理研究所碩士論文。
33. 陳敏、杜才明，2006，「委託代理理論述評」，『中國農業銀行武漢培訓學院學報』，2006（6）：76-78。
34. 彭建文、康尚德，2001，「網際網路對不產仲介業經營績效之影響分析」，『都市與計劃』，28(2)：171-186。
35. 彭真善、宋德勇，2006，「交易成本理論的現實意義」，『財經理論與實踐』，27（4）：15-18。
36. 曾瓊瑋，2002，『實體產品在虛擬與實體通路組合之交易成本研究』，國立台北科技大學商業自動化與管理研究所碩士論文。
37. 黃宏原，2003，『台灣房屋仲介網站服務功能之分析』，中原大學資訊管理研究所碩士論文。
38. 黃思明、耿慶瑞，2001，「中小企業應用軟體的行銷通路-交易成本與代理理論觀點」，『企業管理學報』，(51)：53-86。
39. 楊永吉，2004，『不動產服務業運用資訊技術之研究』，淡江大學建築(工程)學系碩士論文。
40. 楊麗粉，2006，『以代理理論探討影響知識分享行為之因素』，國立高雄第一科技大學資訊管理所碩士論文。
41. 經濟部，2006，『2006中華民國電子商務產業年鑑』。
42. 資策會，2002，「我國家庭資訊通信技術應用概況之調查研究」，經濟部技術處委託研究計畫報告。
43. 詹淑女，2005，『以交易成本理論、代理理論和資源依賴理論分析個人財富管理委外之研究』，雲林科技大學資訊管理系碩士論文。
44. 廖佑霖，2007，『效益、資產專屬性、線上口碑、品牌知名度對網路購物消費者再購買意願之影響』，國立臺北商業技術學院商學研究所碩士論文。
45. 劉友威，2003，『台灣全權委託代客操作市場之行銷策略分析』，國立政治大學經營管理碩士學程碩士論文。
46. 盧龍泉、蔡明叡、陳宜欣、呂佳茹，2006，「2006年電子商務與數位生活」，2006年電子商務與數位生活研討會。
47. 龐永，2006，「委託代理理論的倫理考量」，『江蘇州科技學院學報』，23（3）：46-51。
48. 蟻昌逸，2008，「設計師玩具行銷策略研究：以4C架構探討平台玩具」，2008文化資源經典講座暨研究生學術研討會。
二、西文部份
1. Amit, S., Jean, L. J., 2005, “Organizational Capabilities in E-Commerce: An Empirical Investigation of E-Brokerage Service Providers,” Academy of Marketing Science Journal, Greenvale. 33(3):360-375.
2. Andrew, J. S., Steven, L., 2001, “E-tailing and Internet-related real estate cost savings: A comparative analysis of e-tailers and retailers,”The Journal of Real Estate Research, Sacramento. 21(1/2):43-55.
3. Bergen, M., Shantanu, D., and Orville, C. W., 1992, “Agency relationships in marketing: a review of the implications and applications of agency and related theories,” Journal of Marketing, 56:1-24.
4. Coase, R. H., 1937, “The nature of the firm,” Economic, 4:386-405.
5. Coase, R. H., 1960, “The institutional structure of production,” Amercian Economic Review, 82(4):713-719.
6. Coase, R. H., 1988, “The Firm the Market and the Law,” The University of Chicago Press.
7. Dale-Johnson, D., Hamilton, S. W., 1998, “Housing market conditions, listing choice and MLS market share,” Real Estate Economics, 26(2):275-307.
8. Eisenhardt, K. M., 1989, “Agency Theory: An Assessment and Review,” Academy of Management Reviewr, 14(1):57-74.
9. Fink, R. C., Edelman, L. F., Hatten, K. J., and James, W. L., 2006, “Transaction cost economics, resource dependence theory, and customer-supplier relationships,” Industrial and Corporate Change, 15(3):497-529.
10. Fong, E. A., Tosi, H. L., Jr. 2007, “Effort, Performance, and Conscientiousness: An Agency Theory Perspective,”Journal of Management, 33(2):161-179.
11. Jensen, M. C., William, H. M., 1976, “Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure,” Journal of Financial Economics, （October）:305-360.
12. John, D. B., Peter, C., G Donald, J. , Daniel T Winkler. Benjamin, J. D., Chinloy, P., Jud, G. D., and Winkler, D. T., 2005, “Technology and Real Estate Brokerage Firm Financial Performance,” The Journal of Real Estate Research, 27(4):409-418.
13. Jon, G. A., 2000, “E-Commerce (A Special Report): On the Battlefield — Home Advantage: Real-estate agents are alive and well; Surprised?” Wall Street Journal. N.Y.：R.34
14. Koopmans, T., 1957, “Three Essays on the State of Economic Science,” New York: Mc Graw-Hill.
15. Kulik, B. W., 2005, “Agency Theory, Reasoning and Culture at Enron: In Search of a Solution,” Journal of Business Ethics, 59(4):347-360.
16. Patrick, F., 2006, “An Overview of the Status of Current Federal Litigation Against Alleged Realtor Antitrust Practices” Real Estate Review,35(2)：45.
17. Razzi, E., 2001, “The home team,”Kiplinger`s Personal Finance, 55(6):78-82.
18. Rutherford. B. H., 2007, “Who You Going to Call? Performance of Realtors and Non-realtors in a MLS Setting,” Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1):77-83.
19. Stephen, J. A., Monsanto C., 2006, “Herding 3,000 Cats: Enabling Continuous Real Estate Transaction Processing,”Journal of Cases on Information Technology, Hershey. 8(3):1-9.
20. Steve, S., Kevin, C., Rolf, T. W., Marcel, A., 2003, “The social embeddedness of transactions: Evidence from the residential real-estate industry,” Information Socie, New York. 19(2)：135
21. Stigler, G. J., 1967, “Imperfections in the Capital Market,” The University of Chicago Press.
22. Thomas, G., 2000, “Realtorse Put Technology To Work Milton Man`s Business Links MLS To Internet, Offers Tiime-Saving Tools,” Boston Globe. Boston, Mass：E.1
23. Williamson, O. E., 1975, “Market and Hierarchies: Analysis and Antitrust Implications,” New York: University Press.
24. Williamson, O. E., l981, “The Economic of Organization: The Transaction Cost Approach,” American Journal of Sociology, 548-577.
25. Williamson, O. E., 1985, “The Economic Institutions of Capitalism,” New York: University Press.
26. Williamson, O. E., 1986, “The Economic of Organization: Firms, Markets, and Policy Contro,”New York：University Press.
27. Williamson, O. E., 1996 “The Mechanisms of Governance, ” New York, Oxford: Oxford University Press.
三、網路文獻
1. EC時報論壇。
http://img.webz.com.tw/details/ec.aspx?id=215
2. Kijiji奇集集網站。
http://blog.kijiji.com.tw/2009/03/post_171.html
3. 內政部主計處－中華民國統計資訊網。http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query/?cid=399
4. 內政部營建署，房地交易買賣契稅查定件數，內政部營建署。http://www.cpami.gov.tw
5. 王春木、林鼎鈞，2006，「不動產仲介業實行聯賣制度問題之探討」，桃園地政資訊網－地政論壇。
http://www.land.tycg.gov.tw
6. 台灣不動產資訊中心。
www.realestate.org.tw
7. 台灣搜屋網。
http://xml.twhouses.com.tw/selllisting.xml
8. 洛華論譠。
http://forum.us8cn.com/viewthread.php?tid=3621
9. 桃園地政資訊網，
http://www.land.tycg.gov.tw
10. 資訊產業推動小組World Wide Web。
http://forum.timglobe.com.tw。
11. 資策會 FIND（Foreseeing Innovative New Digiservices）。http://www.find.org.tw/find/home.aspx。
12. 學術資料網站(大陸)。
C:\\Documents and Settings\\sandy\\Local Settings\\Temporary Internet Files\\MtFile\\MT1364358504.htm。 |
| Description: | 碩士
國立政治大學
地政研究所
94923010
98 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0094923010 |
| Data Type: | thesis |
| Appears in Collections: | [地政學系] 學位論文
|
Files in This Item:
| File |
Size | Format | |
|---|
| 301002.pdf | 8668Kb | Adobe PDF2 | 2941 | View/Open |
|
All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.
|
