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    Title: 嫌惡設施與不良環境對於房價影響之估計---大量估價法與分量迴歸模型之比較
    Other Titles: An Estimation of Public Bads on Housing Price in Taiwan---Meta Analysis Verses Quatile Regression
    Authors: 林祖嘉
    Contributors: 行政院國家科學委員會
    國立政治大學經濟學系
    Keywords: 經濟學
    Date: 2007-08
    Issue Date: 2011-11-28 15:51:34 (UTC+8)
    Abstract: 台灣地稀人稠,而大多數人都居住在都市中,造成許多城市都顯得擁擠不堪。再加上早年缺乏都市計畫的觀念,許多屬於嫌惡性質的公共設施(public bads)興建在都市之中,結果不但都市景觀受到很大的影響,而且附近的房地產價格也受到嚴重的波及。關於嫌惡設施對於房地產價格的影響,不但是每一個有意購買或出售房屋者所關心,而且對於不動產仲介而言也是一個很重要的問題,此外,銀行的徵信人員同樣的非常在意此一問題,因為嫌惡設施的存在與否,會大大的影響其對於放款抵押品估價的正確性。然而,一方面這些住宅的交易量相對較少,另一方面賣方或不動產仲介又大都會企圖隱藏相關的訊息,而由於受到資料的限制下,國內外學術界關於嫌惡設施對房地產價格影響的相關研究一直都很少。為了有系統的研究嫌惡設施對於房地產價格的影響,本研究擬採用一份來自於國內一家大型民營銀行的不動產放款資料,其中包含大量的放款徵信人員對於抵押不動產本身與其鄰里環境的詳細記錄。在我們取得該銀行最近五年的十三萬筆抵押放款資料中,有二萬筆左右顯示臨近有三十種以上的嫌惡設施,包括墳場、殯儀館、加油站、加油行、山坡地、及路沖等等。利用上述大量的不動產徵信資料,本研究計畫擬針對以下兩個相關的議題,進行兩年期的連續性研究:第一年我們採用大量估價法(automatic valuation model, AVM)的方式,建立一個完整的住宅特徵方程式模型(housing hedonic equation),一方面我們利用十三萬筆的資料來估計全台灣地區的房價函數,其中除了住宅本身的各種特性以外,當然還包括本研究要探討的各種嫌惡設施在內。然後,我們就可以利用此一房價特徵方程式,來進一步估算每一種嫌惡設施對於房地產價格產生的邊際影響效果。由於我們使用的資料非常特殊,而且資料數目又非常龐大,所以本研究應該可能會是國內外相關研究中,最為完整的一次。第二年,基於上述房價特徵方程式的估計結果,我們要再進一步追問,這些嫌惡設施對於不同價位的住宅是否會產生不同的邊際影響?基本上,環境品質是一種奢侈品,即所得愈高的家計單位對於居住環境的要求是愈高的。反之,所得愈高的家計單位對於嫌惡設施的願付價格就愈低。同時,由於高所得者對於房屋本身的品質要求也是愈高的。因此,我們可以預期嫌惡設施對於高價位房屋的邊際影響效果會大於對低價位房屋的影響效果。為了測試此一假說,本研究擬利用份量迴歸模型(quantile regression),來檢視各種嫌惡設施對於不同房屋所可能產生的不同邊際影響。
    Relation: 基礎研究
    學術補助
    研究期間:9608~ 9707
    研究經費:704仟元
    Source URI: http://grbsearch.stpi.narl.org.tw/GRB/result.jsp?id=1181981&plan_no=NSC96-2415-H004-011-MY2&plan_year=96&projkey=PB9607-1072&target=plan&highStr=*&check=0&pnchDesc=%E5%AB%8C%E6%83%A1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E8%88%87%E4%B8%8D%E8%89%AF%E7%92%B0%E5%A2%83%E5%B0%8D%E6%96%BC%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E4%B9%8B%E4%BC%B0%E8%A8%88---%E5%A4%A7%E9%87%8F%E4%BC%B0%E5%83%B9%E6%B3%95%E8%88%87%E5%88%86%E9%87%8F%E8%BF%B4%E6%AD%B8%E6%A8%A1%E5%9E%8B%E4%B9%8B%E6%AF%94%E8%BC%83
    Data Type: report
    Appears in Collections:[經濟學系] 國科會研究計畫

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