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    政大機構典藏 > 法學院 > 法律學系 > 學位論文 >  Item 140.119/54660
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    Title: 中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心
    The study of second-hand house—Focusing on the agency
    Authors: 張瑞德
    Chang,Jui Te
    Contributors: 黃立
    張瑞德
    Chang,Jui Te
    Keywords: 房屋仲介
    斡旋金
    委託銷售契約
    不動產說明書
    要約書
    凶宅
    Date: 2011
    Issue Date: 2012-10-30 11:29:19 (UTC+8)
    Abstract: 本論文主要在於探討中古屋交易常見之法律問題,由於中古屋不比新屋,其經過前手之使用,故其交易會有許多複雜之問題存在,對買賣雙方均有風險存在,由此可知,消費者在中古屋買賣契約中面臨了許多風險。而現今仲介業者繁多,已經在中古屋交易市場扮演極重要的角色,故本文所探討之問題絕大部分是以仲介業者之義務為重心。

    本論文首先從基本問題出發,探討委託銷售契約之類型及法律定性,並參考外國法及我國實務、學說之見解,提出修正建議。同時也對仲介業者之種種義務及簽訂契約常見之各種糾紛也加以討論,主要包含實價登錄義務、契約審閱期間、不動產說明書製作、斡旋金及要約書之問題、以及凶宅、仲介業者報酬合理性、總店和加盟店間之責任關係。本論文欲對中古屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探討,希冀對法律問題的解決及日後不動產經紀業管理條例之修訂有所助益。
    "第一章 緒論 1
    第一節 研究動機及目的 1
    第二節 研究範圍及研究方法 1
    壹、研究範圍 1
    貳、研究方法 2
    一、制度分析法 2
    二、文獻調查法 2
    三、案例分析比較法 2
    四、比較法上討論 2
    第三節 研究架構 2
    第二章 房屋仲介業與房屋仲介契約概論 5
    第一節 房屋仲介業簡介 5
    壹、概說 5
    貳、仲介業之服務項目 5
    參、仲介業的優點及問題 6
    第二節 房屋仲介業之興起背景 7
    第三節 房屋仲介契約之類型 8
    壹、日本現行的契約種類 8
    一、 一般媒介契約 8
    二、 專任媒介契約 8
    三、 專屬專任媒介契約 9
    貳、 美國主要的契約種類 10
    一、 一般銷售(General or Open Listing) 10
    二、 專任銷售(Exclusive Agency Listing) 10
    三、 專任委託銷售(Exclusive Right to Sell Listing) 10
    參、我國目前的契約種類 11
    第四節 房屋仲介契約之法律定性 14
    壹、實務見解 14
    一、台灣高等法院民國七十九年民事法律專題研習會 14
    二、法院判決 15
    貳、學說見解 17
    一、 居間契約說 17
    二、 居間與委任之混合契約或無名契約說 19
    三、 居間與委任之聯立契約 20
    參、本文見解 21
    第五節 房屋仲介契約之效力 23
    壹、經紀業者所負義務 23
    一、經紀業者之積極活動義務 23
    二、經紀業者之調查說明與提供諮詢之義務 23
    三、經紀業者於成交後向主管機關申報登錄成交案件實際資訊之義務—新增訂之不動產管理條例第二十四之一條 24
    貳、委託人所負之義務 27
    參、房屋買賣契約成立後買賣雙方所負之義務 28
    第六節 房屋仲介契約審閱期間之問題 28
    壹、仲介商和委託人之間之委託銷售契約—依房地產委託銷售契約書範本規定 29
    貳、房屋買賣契約之審閱期間規定—不動產經紀業管理條例修正草案第二十八條第五項之爭議 30
    一、否定說 30
    二、肯定說 31
    參、本文見解 33
    第三章 不動產說明書相關問題探討 34
    第一節 不動產說明書之意義與相關規範 34
    壹、不動產說明書之由來及相關意義 34
    貳、不動產說明書之相關規範 35
    參、不動產說明書之效力及實際執行情形 36
    第二節 不動產說明書說明義務之定義及主體 37
    壹、不動產說明書解明之義務 37
    貳、不動產說明書解說之時點 39
    參、不動產說明書之解說主體 40
    一、 日本—以「宅地建物交易主任者」作為不動產說明書解說主題 40
    二、 臺灣—以經紀人或經紀人員為解說主體 41
    三、 小結 42
    第三節 我國不動產說明書內容與美國紐約州Property Condition Disclosure Statement之比較 43
    壹、仲介人之調查及告知義務 43
    貳、我國不動產說明書內容 44
    一、不動產說明書之應記載事項—土地及成屋部分 44
    二、成屋之應記載事項 45
    三、美國紐約州之Property Condition Disclosure Statement 49
    四、我國不動產說明書與Property Condition Disclosure Statement之比較與改進建議 53
    第四章 斡旋金與要約書相關問題研究 57
    第一節 斡旋金之定義、性質 57
    壹、定義 57
    貳、斡旋金之法律性質 59
    一、定金說 59
    二、附停止條件契約說 60
    三、片務預約說 61
    四、 預付委任事務之必要費用說 61
    五、 要約保證金說或要約證據金說 62
    六、居間、委任、寄託之混合契約說 62
    七、小結 63
    第二節 斡旋金制度之缺失與存廢 63
    壹、斡旋金之缺失 64
    一、斡旋金並非民事法上所稱之習慣 64
    二、斡旋金違反仲介人對賣方之忠誠義務 65
    三、斡旋金使要約「要物化」 65
    四、斡旋金違反雙方代理禁止規定 66
    五、斡旋金侵害買方之締約自由 67
    貳、要約書之出現與斡旋金之存廢 68
    第三節 要約書之定義、性質 69
    壹、定義 69
    貳、性質 70
    第四節 要約書之特性 72
    壹、審閱期間 72
    貳、要約撤回權 74
    參、主契約成立時點 74
    第五節 我國要約書與美國Offer Sheet之比較 75
    第六節 本文見解 80
    第五章 中古屋買賣常見糾紛問題探討 81
    第一節 凶宅相關問題之探討討 81
    壹、凶宅之定義 81
    一、凶宅定義之問題 81
    二、「不動產標的現況說明書」對凶宅之定義 82
    三、時間、空間因素之考量 83
    四、本文見解 85
    貳、凶宅與物之瑕疵擔保責任 86
    一、物之瑕疵擔保責任 86
    二、凶宅是否屬於物之瑕疵 88
    三、本文見解 91
    參、凶宅與不完全給付 92
    肆、仲介業者之義務 94
    伍、本文見解 96
    第二節 仲介業者報酬給付之問題 97
    壹、請求權基礎 97
    一、不動產經紀業管理條例第十九條規定 97
    二、民法第五百七十條 98
    三、民法第五百四十七條 98
    貳、委託銷售契約是否以約定報酬為成立要件 99
    一、法院實務 99
    二、本文見解 102
    參、報酬請求時點 103
    一、法院實務 104
    二、本文見解 106
    肆、報酬合理性之問題探討 107
    一、不動產仲介經紀業報酬計收標準 107
    二、法院實務 108
    三、本文見解 110
    第三節 仲介業者之侵權責任及總店與加盟店之關係 114
    壹、仲介業者負侵權責任之態樣 114
    一、仲介業者回頭賺取差價,收取不合理之報酬 114
    二、仲介業者刻意隱瞞房屋瑕疵 116
    貳、總店、直營店與加盟店之介紹 117
    一、不動產仲介業總店 117
    二、不動產仲介業直營店 117
    三、不動產仲介業加盟店 117
    參、總店對加盟店之僱用人責任問題探討 119
    一、概說 119
    二、法院實務 119
    三、民法第一百八十八條僱用人責任要件探討 122
    四、小結 126
    第六章 結論 128
    壹、房屋仲介業者類型部分 128
    貳、房屋仲介契約之法律定性部分 128
    參、不動產買賣契約審閱期間問題 130
    肆、不動產說明書相關問題 130
    伍、斡旋金與要約書相關問題 131
    陸、凶宅之相關問題 133
    柒、仲介業者報酬給付之問題 134
    捌、仲介業者之侵權責任及總店與加盟店之關係 136
    參考資料 137"
    Reference: 一、書籍
    1.黃立,民法總則,九十年一月,元照出版有限公司。
    2.黃立,民法債篇總論,九十五年十一月,元照出版有限公司。
    3.黃立,民法債編各論(上),九十三年十月,元照出版有限公司。
    4.黃立,民法債編各論(下),九十三年十月,元照出版有限公司。
    5.林旺根,洞悉房屋買賣錯誤100點,九十六年四月,永然文化。
    6.曾品傑,房屋仲介契約之研究,八十九年十二月,蔚理出版。
    7.蔣孝剛等著、康復明等譯,美國法律18講—移民、通商須知,八十二年一月。
    8.張金鶚,房地產的世界:交易、投資、仲介、政策。全實用解讀指引,七十九年,遠流出版社。
    9.李芳南,不動產仲介法律實務精解,九十年七月,永然文化出版公司。
    10.史尚寬,債法各論,六十六年三月,作者自版。
    11.林永汀,如何買賣中古屋,八十二年八月,世潮出版社。
    12.明石三郎、上原洋允等人,詳解宅地建物取引業法,1995年,大成出版社。
    13.篠塚昭次、前田達明,新‧判例註釋書—民法7契約(2),1992年,三省堂發行。
    14.谷口知平、加藤一郎,新版‧民法演習4(債權各論),1990年4月,有斐閣發行。
    15.篠塚昭次,條解民法Ⅱ債權法,1987年,三省堂發行。
    16.鄭玉波,民法債編總論,99年3月,三民書局。
    17.林永汀,房地產法律談續(六)篇預售房屋Ⅱ—公平交易法,永然文化出版公司,八十三年十二月。
    18.鄭玉波,民法債編各論(上冊),64年8月四版,三民書局。
    19.孫森焱,民法債編總論(上),79年10月,三民書局。
    20.孫森焱,民法債編總論(下),100年3月,三民書局。
    21.楊楨,英美契約法論,八十八年五月,文森書局。
    22.邱聰智,新訂債法各論(上),2008年8月,自版。
    23.劉春堂,民法債編各論(上),2008年9月,三民書局。
    24.黃茂榮,買賣法,2004年6月,台北市植根法學叢書編輯室。
    25.李芳南,不動產經濟法規精義,2006年10月,台北市五南圖書出版有限公司。
    26.王澤鑑,民法總則,九十四年九月,三民書局。
    27.王澤鑑,民法學說與判例研究(一),九十三年十月,三民書局。
    28.于敏,日本侵權行為法,法律出版社。
    29.陳聰富,侵權歸責原則與損害賠償,九十三年九月,元照出版社。
    30.王澤鑑,特殊侵權行為,2006年3月,三民書局。
    31.林誠二,民法債編各論(上),八十三年十一月,興大法學叢書。

    二、學位及研究論文
    1.簡佩如,不動產仲介法律問題之研究,國立政治大學法律學研究所碩士論文,九十二年。
    2.蔡睿明,中古屋買賣法律問題之研究,國立政治大學法學院碩士在職專班論文,九十七年。
    3.曾泰源,不動產居間人民刑事責任之研究,臺灣花蓮地方法院檢察署八十一年度研究發展項目研究報告,八十一年六月。
    4.曾泰源,不動產居間契約之研究,文化大學法研所碩士論文,八十五年六月。
    5.李元矗,我國住宅瑕疵之法律問題—以凶宅為例,國立臺灣海洋大學海洋法律研究所碩士論文,100年7月。
    6.林美惠,加盟店契約法律問題之研究—以企業規劃(隸屬)加盟為主﹍,國立臺灣大學法律研究所碩士論文,八十四年六月。


    三、期刊論文
    1.王松山,房地產仲介制度之探討,台灣土地金融季刊,七十九年十二月。
    2.謝哲勝,不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力,人文及社會科學集刊,第 十卷第一期,八十七年三月。
    3.李永然,如何與仲介公司簽訂仲介委託契約?,土地事務月刊第二一二期,七十八年二月。
    4.李永然,從不動產仲介談居間契約,現代地政,第九卷五期,七十八年五月十六日。
    5.蔡世明,委託人在何種條件下須給付仲介報酬,現代地政,第九卷十二期,七十八年十二月十六日。
    6.魏大喨,不動產仲介契約之研究,司法研究年報第十輯(上)冊,七十九年六月。
    7.王春木、林鼎鈞,淺談「實價登錄」的意義與影響,現代地政雜誌,第341期,2012年1月。
    8.林旺跟,不動產交易實價登錄立法後的執行問題,現代地政雜誌,百年紀念特刊。
    9.陳立夫,不動產說明書與說明義務,土地問題研究季刊,Vol.5 No.3,九十五年九月。
    10.陳立夫,從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題,台灣本土法學,第八十七期,九十五年十月。
    11.黃榮峰,不動產說明書製作解說之制度與責任探討,現代地政,第三二八期,九十七年十月。
    12.殷曉玲,斡旋金陷阱知多少,房地產市場與行情第二期,民國八十四年二月。
    13.曾品傑,不動產交易法制之比較研究—以斡旋金契約之規整為例,興大法學第四期,2008年11月。
    14.楊鴻謙,不動產經紀業管理條例對經紀業者之規制—兼述房屋仲介業或代銷業之實務操作梗概,人與地第一八五期,民國八十八年五月。
    15.楊鴻謙,房屋仲介業斡旋金之適法性分析,全國律師,第十二卷四期,九十七年四月。
    16.林旺根,斡旋金與要約書(一),現代地政雜誌第二0四期,八十七年六月。
    17.林旺根,斡旋金與要約書(二),現代地政雜誌第二0五期,八十七年七月。
    18.黃立,斡旋金問題初探,人與地,Vol.0 No.173,八十七年五月。
    19.不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力,民法研究會第十次研討會記錄,法學叢刊第一七0期。
    20.黃相博,淺析斡旋金之性質及其法律效力,公平交易季刊第六卷第二期,87年4月。
    21.邱琦,凶宅與純粹經濟上損失,裁判時報,第七期,一百年二月。
    22.李惠宗;朱南玉;歐銀錄,不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討(1)(2),現代地政,第三三0、三三一期,九十八年四、七月。
    23.向明恩,物之瑕疵擔保責任之再探—以凶宅案為例—評臺灣台北地方法院九十九年度訴字第二一八號民事判決,月旦裁判時報第十二期,2011年12月。
    24.蔡晶瑩,物之瑕疵概念在買賣法上之適用,中原財經法學報,第15期,2005年12月。
    25.吳從周,凶宅與物之瑕疵擔保,月旦法學教室,第九十九期,一百年一月。
    26.吳從周,凶宅、物之瑕疵與侵權行為—以兩種法院判決案型之探討為中心,月旦裁判時報第12期,2011年12月。
    27.王春木,不動產仲介經紀業報酬合理性之探討,現代地政,2009年7月。
    28.劉晃辰,「實價登錄」的下一步「實價課稅」?,現代地政,第342期,2012年4月。

    四、其他
    1.內政部「不動產經紀業管理條例修正草案」研商會議,民國99年7月24日。
    2.內政部函詢法務部92年8月29日法律字第0920035652函意見。
    3.內政部公報,5卷12期,2000年6月16日。
    4.內政部公報,5卷14期,2000年8月16日。
    5.行政院公平交易委員會公報,第六卷第四期,八十六年四月。
    6.內政部房地產委託銷售契約書範本,八十七年八月。
    7.監察院第100內正0031糾正案,100年9月8日。
    8.黃淳鈺,不動產仲介業總店之僱傭人責任—以加盟店受僱人侵權行為為中心,100年度新北市消費者保護研討暨座談會會議資料,100年11月25日。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法律學研究所
    98651017
    100
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0098651017
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[法律學系] 學位論文

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