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    Title: 臺灣REITs與REATs發行個案之典型事實分析
    Authors: 王健安;張金鶚
    Contributors: 地政系
    Date: 2009-12
    Issue Date: 2015-07-28 17:57:49 (UTC+8)
    Abstract: 本篇論文的樣本係整理截至 2007 年 12 月底止,臺灣總共發行的 8 檔 REITs(24 棟標的建物)與 6 檔 REATs(8 棟標的建物),討論以下兩個主題:1.受益證券設計的型式,所隱含的財務經濟邏輯;2.「資產池」的內容,對於投資組合的報酬與風險之意義,其又可細分 3 個子題:(1)就報酬面分析:租金收益與營運費用之結構分析;(2)就風險面分析:包括租戶(產業)的集中度、租約到期分佈與續約情況,以及舉債程度;(3)評價分析:估價方法與權重、折現率(資本化率)的設定等。透過 StylizedFact Analysis,本研究主要發現如下:1.目前個案皆採內外兩種增強信用的證券設計,特別是具債券特性之 REATs 分券出「次順位」,且由原始發行機構認購。2.在資產池方面,REITs 比 REATs 有較大的平均規模、較多的標的物與無一定的投資期限。但兩者相同之處在於:所有個案 90%以上收入,係來自辦公室的租金。3.證券化最常採用的估價方法是著重收益的「現金流量折現」,再者,反映投資人必要報酬的折現率或收益資本化率,多在 4.5%-5.5%之間,相較國外經驗數值臺灣顯然偏低,此表示臺灣的不動產價值仍多來自資產增值的預期,而非常續性租金的成長。最後在「公司治理」議題上,臺灣目前不動產證券化商品,開發籌資性質偏弱,所以形成很多個案是集團旗下「保險公司」將其所有的土地拿出來信託,而該土地的主要承租戶也都是集團的關係企業(故前5 大承租戶之租金與面積集中度都在 60%以上),接著信託後的管理機構亦屬同一集團持股的子公司,監理機構應注意此一 corporate governance 問題。本研究的主要貢獻是嘗試對於未來華人地區(特別是中國大陸)擬推出類似商品,提供實務界相關發行經驗,以及金管機關制訂相關監理政策的參考。
    Relation: 台灣銀行季刊,60(4),169-223
    Data Type: article
    Appears in Collections:[地政學系] 期刊論文

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