English  |  正體中文  |  简体中文  |  Post-Print筆數 : 27 |  Items with full text/Total items : 109952/140887 (78%)
Visitors : 46312372      Online Users : 890
RC Version 6.0 © Powered By DSPACE, MIT. Enhanced by NTU Library IR team.
Scope Tips:
  • please add "double quotation mark" for query phrases to get precise results
  • please goto advance search for comprehansive author search
  • Adv. Search
    HomeLoginUploadHelpAboutAdminister Goto mobile version
    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/90617


    Title: 房地產景氣指標之研究
    Authors: 賴碧瑩
    Contributors: 張金鶚
    賴碧瑩
    Date: 1989
    Issue Date: 2016-05-04 14:33:03 (UTC+8)
    Abstract: 摘要
    一、研究目標
    (一)澄清國內房地產景氣說法。
    (二)依據房地產之投資、生產、交易及使用等階段,冀籍不同景氣指標以判別不同階段之景氣狀況。
    (三)建立房地產景氣指標系統。
    二、研究方法
    訪談、問卷調查、景氣綜合指數、景氣對策信號及廠商經營調查。
    三、研究結論
    (一)從文獻回顧及國內三次房地產景氣波動中可得知,政策因素、財金條件、空屋率、房地產之使用年限、房屋供需失調及國民所增加,是導致房地產景氣循環的原因。
    (二)本文根據房地產之活動流程,房地產特性,及參酌經濟指標之評分制度後,選取一些指標用以反映房地產各層面之景氣狀況。
    就投資面而言:可運用貨幣供給額變動率、中期放款利率、貸款成數高低、平均每人國民生產毛額變動率、前期住宅投資、營建股股價指數及台北市土地減建築物買賣移轉登記件數等七項做為分析的指標。就生產面而言:可利用建造執照面積、使用執照面積、房屋建築類指數、房屋建築人數、住宅投資實質水準及台北市開工面積等六項做為分析的指標。就交易面而言:可利用房價變動率、銷售率、契稅件數、台北市建築物買賣移轉登記件數及消費者物價指數變動率等五項做為分析指標。就使用面而言:則可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比例及每戶住宅面積大小等四項指標分析。
    (三) 根據訪談及問卷調查結果得知,民間對於房地產景氣之觀念有些混淆,大多偏向交易層面,其最主要之衡量係房價及銷售率。
    另外,據調查瞭解,市場上房價因係業界之訂價,故與實際的成交價仍有一段差距,銷售率則因調查基準日、調查時間及調查範圍等問題,故其精確度有待斟酌。此外根據調查結果顯示,經濟方面仍以經濟景氣狀況最具影響力,社會方面以都會化程度影響較大;政策方面以金融政策最具影響,房地產本身則以地價之變化影響最大。另外,各個指標之評估結果,係以中長期放款利率、住宅投資、房價及每戶住宅面積最能反映投資、生產、交易及使用等層面之景氣狀況。
    此外,不論是政府、建設公司、估價業、仲介公司及營造廠,均認為房地產景氣指標之建立是絕對必要的。
    (四)本研究運用總體經濟景氣之編製方法於房地產上,據初步結果顯示,效果不錯,故值得有關單位採用。其研究結果如下:
    1 台灣房地產之基準循環,從民國60年至76年共有三次,第一次之谷底是出現在民國60年10月,高峰則出現在民國63年2月;第二次之谷底出現於民國66年11月,高峰則於民國69年7月;第三次之谷底出現於民國73年5月高峰則出現於73年10月,此次循環主要是受到國內經濟景氣波動之影響及房地產市場之連續二年的低迷所致,故民國73年時之綜合指數雖然只是微幅上升,但是相對於民國71、72年。至於民國75、76年之景氣谷底與高峰是由於民國76年時基準循環之綜合指數呈現上升局面,且持續地上,再加上民國77年的統計資料不全,因此電腦程式無法判定基準循環之綜合指數是否已達到高峰狀態。不過大體而言,從房地產基準循環之峰谷及過去的發展沿革來看,台灣房地產基準循環尚能反映出景氣之擴張與蕭條。
    2 房地產景氣之領先綜合指數,係運用經濟景氣綜合指數方法編製,其研究結果為領先指標領先房地產基準循環12.5個月,同時指標約落後1.2個月;落後指標則落後11.8個月由於房地產與一般商品不同,是屬於耐久財貨,所以調整供給量較為緩慢,因而使得房地產景氣綜合指數之領先、落後時間都比較長。另外,房地產投資面之綜合指數轉折點較生產面、交易面多。生產面之綜合指數於民國69年後呈現平緩局面,交易面之綜合指數的高峰與谷底出現時間較生產面及投資面落後。
    3.房地產景氣對策信號係運用經濟景氣對策信號方式,並以營建股股價指數、房屋建築人數、台北市開工面積、建造面積、平均房價、台北市契稅件數等六項指標變動率所編製而成。根據本研究結果顯示,國內房地產景氣曾於民國75年11月時亮出紅燈,爾後,各統計數列之得分亦居高不下,顯然房地產市場在民國75年底頗為景氣,換言之,即提醒政府當局應於當時就開始注意市場,以避免房地產景氣繼續擴大。
    (五)目前有關房地產景氣說法相當多,若依據房地產領先指標綜合指數之推估,從民國78年1-3月小幅上漲,4月下跌,5、6月呈持平局面,若依據房地產景氣對策信號顯示,營建股股價指數在1-3月皆亮紅燈,可見市場景氣仍佳。未來之景氣狀況,如從領先指標之變化,仍然有上漲之可能,但是面對即將來臨的選活動及政府的干預政策,下半年的景氣狀況可能會影響。
    四、建議
    (一)建議成立房地產資訊中心。由於景氣指標之編製結果須具有時效性,時效過了,則很難發揮其效果,因此有必要透過資訊中心,收集各類指標資料。並且負起房地產景氣指標系統的編製工作,且予以定期發佈此項訊息,以便政府能夠明確地掌握房地產景氣狀況,即時提緊縮或擴張的政策。
    (二)對於各項統計資料的建議:有鑑於國外之相關論著常利用開工面資料加以分析,可惜國內目前只有經建會有此資料,而且此項資料並未透過統計月報式其他方式發佈,僅是內部作業所計算;加上此項資料僅涵蓋四縣市,故建議營建署應著手收集各縣市之資料加以彙整,並透過適當方式發表,以利往後之研究工作。此外,國內目前有關使用面之資料亦不完整,空屋率資料更是十年調查一次,造成政策規劃或研究探討上之諸多不便,故建議政府應指示有關單位予以經常性地調查。
    (三)業者所發佈之房價、銷售率..... .等資料,其精確度有待商榷,為使國房地產投資環境更為健全且穩定地發展,避免業者一味地哄抬炒熱,故建議政府應著手調查房地產相關資訊,亦或採取與民間業者共同合作方式,共同建立房地產資料。
    (四)建議根據初步研究結果,逐步檢討修正,其修正內容如下:
    1 採用加權方式之綜合指數,加權方式係對各個指標予以評分,以其得分做為權數。
    2 由於某些指標無正確的資料,例如推出個案數、戶數,而這些資料適足以反映交易量多寡,因此實有必要加以調查。
    3 決定個別數列之特定循環轉折點所採用之電腦程式,其去除長期趨勢方法係採用75個月移動平均,但是房地產之許多統計資料的長度均不夠長,故在未來編製房地產景氣指標系統峙,或許可採用60個月或更短之移動平均法。
    Reference: 參考文獻
    一、中文部份
    1.于宗先編,陳登源著,「經濟理論」,聯經出版社,P181。
    2.朱富春,「股價分析」,聯經出版事業公司,民國76 年7版。
    3.台灣土地銀行研究室,「台灣建築業之現況與展望」,民國73年7月。
    4.行政院主計處,「中華民國76年台灣地區位宅調查報告」,民國76年3月。
    5.何文振,「房地產反敗為勝」,自行出版,民國75 年。
    6.林清和,「台北區房屋市場定價及購買行為之研究」,交通大學管理科學研究所碩士論文,民國70年5月。
    7.林建山,「商情預測」,環球出版社,民國76年6月再版。
    8.林崇德,「台北市房屋建築業營銷活動之研究」,交通大學管理科學研究所碩士論文,民國66年。
    9.周偉民,「台北市房價的空間結構」,師範大學地理研究所碩士論文,民國74年6月。
    10.邱依忠,「經濟預測方法」,正中書局,民國71 年,P. 55。
    11.吳永猛,「台灣經濟發展階段說的探討」,民國75年1月,台北市銀月刊。
    12.吳惠然,「何謂景氣警戒紅綠燈?」 ,經建會經研處。
    13.物價督導會報,「當前國內房地產市場之觀察」,民國77年。
    14.洪鯤譯,「石油危機後的經濟生活」,經濟日報叢書,民國70年。
    15.施顯謀,「景氣變動」,水牛出版社印行,民國65 年。
    16.春日井博著,「需求預測入門」,民國77年3月。
    17.洪慧燕,「經濟指標評分制度之建立及景氣動向指標之修訂初稿」,經建會經研處,民國72年。
    18.徐義雄,「貨幣供給」,聯經出版事業公司,民國75年4版。
    19.高希均,「經濟學的世界」,天下雜誌社出版,民國74年9版。
    20.袁穎生,「台灣於中央銀行復業後之銀行利率」,台灣銀行季刊第36卷第3期。
    21.孫震,「經濟指標與建築業之分析運用」,實業世界,民國73年1月。
    22.莊孟翰,「房地產價格大幅上漲之省思」,房屋市場月刊, 1988年7月。
    23.陳秋鋤,「台灣房屋建築循環之研究」,文化大學經濟研究所碩士論文,民
    國69年2月。
    24.陳厚侗,「71年股市的分析」,證券管理,民國72年1月。
    25.許健智,「台北市房屋市場及其區隔分析」,淡江大學企業管理科學研究所
    碩士論文,民國66年。
    26.許大川譯,「繁榮與蕭條」,台灣銀行經濟名著翻譯叢書,第十章10 & 11。
    27.張果為,「心理性因素在景氣理論中所扮演的角色」,統計學報,15卷第三期, P.5640-5641。
    28.張果為譯,「經濟景氣指標之研究」,台灣銀行經濟研究室民國66年5月。
    29.張漢裕,「台灣地區佳宅問題之經濟分析與計劃」,台銀季刊,28卷12期民
    國66年,P. 1。
    30.張金鶚,「台灣地區住宅投資長期與短期之預測分析」,內政部營建署,民
    國76年9月。
    31.淡江大學都研室,「台北市地價與房價之研究」,房屋市場第91期,民國70
    年4月。
    32.梁發進譯,Michael K. Zvans著,「總體經濟活動一理論」,預測和控制,台灣銀行經濟研究室編印,民國67年。
    33.曾瓊英,「房地產漲價原因與抑平方法」,台灣房屋市場創刊號,民圍62年
    7月。
    34.曾瓊英及廖亮和,「房地產市場不景氣的探討」,房屋市場雜誌,民國64年11月。
    35. 曾文龍,「淺論兩年來的房地產」,現代地政雜誌,民國73年2月。
    36. 曾文龍,「房地產乾坤」,北星圖書事業公司,民國73年3月再版。
    37. 曾文龍,「誰來征服房地產」,北星圖書事業公司,民圍75年。
    38.曾文龍,「三年來房地產之比較分析與76年結構質變之展望」,房屋市場月
    刊,1988年2月。
    39.游振揮,「突破建築經營的盲點一房地產嬴的策略」,台灣房島市場月刊,
    民國75年4月。
    40.游明國,「我對建築業未來發展的一些看法」,台灣房屋市場月刊,民國75年4月。
    41.彭新淼,「台北市住宅房屋購買行為之研究」,政治大學企業管理研究所碩士論文,民國65年7月。
    42.葉萬安,「我國經濟決策背景及執行成果分析」,中國地政研究所演講稿,
    民國77年10月27日。
    43.楊建民,「房地產經營策略之探討一市場研究與價格機能」,民國67年2月。
    44.鄧萬邦等著,「融資與借貸」,經濟日報創刊11週年紀念叢書,民國68年。
    45.鄧宗培譯,Wesley C. Mitchell 著,「景氣循環的研究一問題所在與其成因」,台灣銀行。
    46.經濟研究室,民國66 年1月再版。
    47.劉淑弘,「走過物價膨脹的日子」,錢雜誌,民國77年8月。
    48.劉振誠,「住宅價格影響因素之研究一以台北市松山、中山、大安、古亭區為例」,中興大學都市計劃研究所碩士論文,民國75年6月。
    49.歐陽勛,「經濟學原理」,三民書局印行,民國76年。
    50.蕭明康,「從國民自主原則探討公共介入影響評估一以房屋建築為例」,文
    化大學政治研究所市政組碩士論文,民國75年7月。
    51.謝潮儀,「1989年不動產市場蠡測」,台灣房屋市場月刊, 1988年2月。
    52.謝淑貞,「住宅購買行為之研究」,成功大學工業管理研究所碩士論文,民
    國67年。
    53.羅伯同,「台灣房屋建築及景氣動向」,台灣經濟季刊,第34卷。
    二、英文部份
    1.Barras, R.& Ferguson, D. ,"Dynamic Modeling at the Building Cycle", Environment and Planning A., March 1987. Bruce Harwood, "Real Estate Principle" ,Reston Publishing Co., Virginia, 19774 。
    2.Dau Ten-Valentine, "Business Cycles and Forecasting", Ohio, 19784。
    3.Geoffrey H. Moore, "Business Cycle Indicators Volume I Contribution to the Analysis of Current Business Conditions", Princeton U.press, 1961年。
    4.K. C. Lee "Business Conditions Monitoring Indictors of Taiwan" Sept ., 1988.
    5.Leo Grebler and Leland S. Burns, "Construction Cycles in the United States Since World war Ⅱ". AREUEA Journal, Vol.10, 1982年。
    6.Michell W. C., Business Cycle and Their Causes, Berkely University press, 1941年 。
    7.Mattews R.C.O., "The Trade Cycles", P104-106 .
    8.Renauld, "Resource Allocation to Housing Investment: Comments and Further Result",1980 ,The university of Chicago.
    9.Robert M. Buckley and Robert A. Van Order, "Housing and Economy Popular Myths" , AREUEA Journal, Vol. 10, 1983年 Leo Grebler and Leland s. Burns, "Construc.tion Cycles in the United States Since Wor1d War Ⅱ", AREUEAJourna 1, Vo 1 10, 1982年。
    10 .Stephen A. Pyhrr, & James R. Cooper, "Real Estate Investment," John Willey &Sons. Inc, 1982年。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005619
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

    Files in This Item:

    File SizeFormat
    index.html0KbHTML2265View/Open


    All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.


    社群 sharing

    著作權政策宣告 Copyright Announcement
    1.本網站之數位內容為國立政治大學所收錄之機構典藏,無償提供學術研究與公眾教育等公益性使用,惟仍請適度,合理使用本網站之內容,以尊重著作權人之權益。商業上之利用,則請先取得著作權人之授權。
    The digital content of this website is part of National Chengchi University Institutional Repository. It provides free access to academic research and public education for non-commercial use. Please utilize it in a proper and reasonable manner and respect the rights of copyright owners. For commercial use, please obtain authorization from the copyright owner in advance.

    2.本網站之製作,已盡力防止侵害著作權人之權益,如仍發現本網站之數位內容有侵害著作權人權益情事者,請權利人通知本網站維護人員(nccur@nccu.edu.tw),維護人員將立即採取移除該數位著作等補救措施。
    NCCU Institutional Repository is made to protect the interests of copyright owners. If you believe that any material on the website infringes copyright, please contact our staff(nccur@nccu.edu.tw). We will remove the work from the repository and investigate your claim.
    DSpace Software Copyright © 2002-2004  MIT &  Hewlett-Packard  /   Enhanced by   NTU Library IR team Copyright ©   - Feedback