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    Title: 不動產經紀業從業人員勞動權益之研究
    Authors: 陳鈺賢
    Contributors: 張昌吉
    陳鈺賢
    Keywords: 不動產經紀人
    勞工權益
    工時
    工資
    Date: 2008
    Issue Date: 2016-05-09 12:35:57 (UTC+8)
    Abstract: 民國60年間,房地產介紹人開始出現不動產交易市場上,民國73年經濟部開放房屋介紹公司辦理登記。「經紀」即一般大眾所稱之仲介,「仲介」一詞係太平洋房屋引入日本三井公司的制度與技術後,才開始在國內被沿用。民國77年將不動產經紀業劃歸內政部地政司管理,同時經濟部也在民國76年修訂商業團體分業標準,增列房屋仲介商業,並核准設立公會。不動產經紀業自民國73年4月經濟部正式開放登記以來,成為一項人力密集且專業走向的典型服務業。

    依照統計報告指出,從91年至95年中,國內許多企業雇員減少的情況下,卻有越來越多的勞動者投入不動產經紀業。可瞭解近年來不動產經紀業需要大量勞力投入,而91至94年不動產及租賃業勞動者之平均工時增加,至95年下降,工資為逐年下降。顯示出雖然勞動條件不斷的降低,從業人員卻不斷的增加;工時與工資對勞動者來說是最重要的勞動條件,勞動者更是賴工資以生存,故此,本文欲深入瞭解國內不動產經紀業從業人員之現況,瞭解其中之原因,願能對不動產經紀業從業人員之勞動現況有更深入的瞭解。

    整體而言,我國不動產經紀人在勞基法的適用上尚有許多仍待調整的地方,而不動產經紀人之勞動權益也待改進,若法令難以彈性化,企業主則必須以其他手段來改善其適法之困難。如以商業保險來加強職業災害補償之不足。而政府之方面,由於在立法上難以同一法令適用於勞動型態繁雜之服務業,而若以特別立法之手段來因應服務業之各樣態則在程序上必須花費許多時間而無法及時的解決問題,因此,以加強集體協商之方式交由勞工群體與雇主團體自行協商或許可在制度繁雜的不動產經紀業中找到一個可統一的大方向,也可讓勞工與雇主不再無所適從。
    According to the statistical report , from 2002 to 2007 , a lot of enterprise's employees reduced, but more and more labourers throw into the real estate brokerage. The labourer's working time increased from 2002 to 2006, the salary were reduced year by year. Though the reducing with constant labour condition, and labourer's number increases continuously; Man-hour and salary are the most important labour condition to labourer , the labourer hangs on the salary in order to survive especially, so, this paper wants to understand the situation of brokerage's staff members of the domestic real estate in depth, understand the reason among them, wish to have deeper understanding to the real estate broker .

    This article will focus on the effects of labor rights consequence of Real Estate Brokerage by reviewing the existing literature and research,providing an overview of the Labor Standard Law , and using case study to understand more about the actual effects of labor rights.

    Roughly, real estate broker of our country have many things that need adjusting in laws. It is difficult in legislating to be suitable for all service trades , and legislating will spend a lot of time but cannot solve problems in time. Therefore, Transfered to labourer's groups and employer's groups to consult and perhaps can find the solution by oneself .



    KEYWORDS: real estate broker , protection of employeement , work-hour , wage .
    Reference: 壹、中文部分(依姓氏筆畫順序排列)

    一、 書籍

    丁幼泉,勞資關係概論,中華大典編印會,1960
    尤美女、邱駿彥,勞動權力聖經,月旦出版社,1999
    王文宇,從財產權之保障論釋字第349號解釋,收錄於劉孔中、李建良主編,憲法解釋之理論與實務,中央研究院中山人文科學所,1998
    王亮言,房屋仲介入門,台灣廣廈國際出版集團,1997
    史尚寬,債法各論上冊,史吳仲芳發行,1973
    沈石羽,台灣未來熱門行業.房屋仲介業,永汀文化出版事業公司,民85
    何孝元,民法概要,三民書局,1977
    朱鈺洋,不動產經濟法規,三民書局股份有限公司,民90
    李芳南,不動產仲介法律實務精解,永然文化出版股份有限公司,民90
    李春長,不動產仲介市場分析,文生書局股份有限公司,民91
    吳思華,策略九說-策略思考的本質,麥田出版社,民85
    吳秉恩,人力資源管理,三民書局,1991
    吳奎新,勞工權益—例解勞動基準法,永然文化出版股份有限公司,第四版,2000
    邱聰智,債法各論,輔仁大學法學院法律服務中心,1994
    邱駿彥,論試用期間之勞動契約法律問題,收錄於勞資關係論文集,中華民國勞工教育研究推廣協會,1999
    住商不動產企畫研究室,成屋市場開發與經營研究,太平洋建設股份有限公司委託,1983
    林誠二,民法債編各論講義,中興大學圖書部,1988
    陳國鈞,勞工問題,三民書局,1974
    陳繼盛,建立勞工法規完整體系之研究,行政院勞工委員會,1982
    黃茂榮,債法各論(第一冊),植根法學叢書編輯室,2004
    黃越欽,勞動法新論,翰蘆圖書出版有限公司,2002
    黃劍青,勞動基準法詳解,三民書局,1997
    黃寶祚,勞工問題,五南圖書出版公司,1988
    朝陽堂,1997就業現場 房屋仲介業,朝陽堂文化事業股份有限公司,民86
    朝陽堂,房屋仲介業就業現場,朝陽堂文化事業股份有限公司,民84
    蔡正雄譯,Porter, Michael E.,競爭策略,華泰書局,1991
    彭培業,民進黨執政下的台灣不動產,翰蘆圖書出版公司,2001
    楊與齡,民法概要,著者發行,1985
    楊鴻謙、徐士堯,不動產經紀法規實務與理論,一品文化出版社,2005
    鄭玉波,民法債編各論(上),三民書局,1975a
    鄭玉波,民法債編各論(下),三民書局,1975b
    鄭玉波,民法債編總論,三民書局,1975
    鄭玉波,民法總則,三民書局,1976
    鄭玉波,民法概要(各種債及物權),財政部財稅人員訓練所,1978
    衛民、許繼峰,勞資關係與爭議問題,國立空中大學,1999
    薛文郎,新訂民法概要-含實例題解析,新文京開發出版股份有限公司,2004
    薛平山,民法概要,商鼎文化出版公司,1992
    薛祀光,民法債偏各論,三民書局,1968
    謝國雄,純勞動:台灣勞動體制諸論,中央研究院社會學研究所籌備處,1997
    蕭碧桃,臺中市政府95年度自行研究發展報告—消費者如何選擇不動產仲介業以減少消費糾紛之研究,臺中市政府地政局地權課,2006

    二、 期刊

    于若蓉、劉育昇,「薪奬制度在工作團隊內的誘因效果:台灣房屋仲介業的實證分析」,經濟論文叢刊,32:4,2004
    王文宇,「財產法的經濟分析與寇斯定理--從一則古老的土地相鄰判決談起」,月旦法學雜誌第15期,1996
    王惠玲,「工資意涵之探討」,月旦法學雜誌第13期,1996
    江朝國,「何謂保險業務員」,現代保險雜誌第68期,1994
    李春長、游淑滿,「經營型態、薪資結構對房屋仲介從業人員績效之影響」,國立台灣大學建築與城鄉研究學報第14期,民96
    李泳龍,「仲介業的無形資產-人力規劃」,太聯房屋市場,1989年10月
    林振賢,「談部分時間工作勞工的問題」,中國勞工第968期,1997
    林更盛,「論勞動契約之「從屬性」-評最高法院91年度台上字第347號判決」,台灣本土法學第36期,2002
    林萬億,「勞年年金制度之建立」,月旦法學雜誌28期,1997
    桂世平,「連鎖加盟業如何因應勞基法與公平交易法」,實用稅務,1999
    陳正良,「勞動基準法第八十四條之一之探討」,政大勞動學報第八期,1999
    陳建文,「勞基法工資定義相關判決之探討」,政大勞動學報第六期,國立政治大學勞工研究所,1997
    黃越欽,「憲法中勞動基本權之意義與展望」,政大勞動學報第十一期,國立政治大學勞工研究所,2002
    章鴻年,「企業的人員調動與勞工權益」,勞工行政,2000
    劉志鵬,「論勞動基準法上之「勞工」(以經理人為檢討重點)--評釋台北地方法院83年度勞訴字第四號判決」,台灣社會研究季刊第24期,1996
    劉志鵬,『談勞基法上的「經常性給與」』, 月旦法學雜誌第8期,1995
    劉英華,「房屋仲介公司的行銷管理」,太聯房屋市場,1990年6月
    鄭津津,「特殊行業因應勞動基準法之工時規劃-以保險業與房屋仲介業為例」,政大勞動學報第八期,國立政治大學勞工研究所,1999

    三、 碩士論文

    王永杰,消費者對房屋仲介業印象及委託意願之探討,中興企業管理研究所碩士論文,1991
    石正德,人壽保險業外務員法律問題之硏究,國立中興大學法律硏究所碩士論文,1985
    方恆,壽險公司業務員法律地位之研究,逢甲大學保險學研究所碩士論文,1992
    呂憲桐,房屋仲介業服務品質之實證研究,國立政治大學企業管理研究所碩士論文,1990
    宋滿華,從實務經驗對法制化後不動產經紀業的研究—仲介業務,國立中央大學管理學院高階主管企管碩士班碩士論文,2007
    李玉平,薪獎制度與績效—台灣房屋仲介業的實證研究,淡江大學產業經濟學系碩士論文,2002
    李東敏,房屋仲介直營與加盟體系店長對於經營管理認知之比較研究,國立台灣大學商學研究所碩士論文,1997
    李樹中,業務人員專業職能需求研究--以某辦公傢俱公司為例,國立中央大學人力資源管理研究所碩士論文,2001
    林信忠,高雄市高職學生對勞工勞動權益認知程度之研究,中華大學工業工程與管理研究所,2001
    林瑞欽,我國現行勞基法退休計畫適用於壽險公司外勤人員問題之研究,逢甲大學保險學研究所碩士論文,1999
    張欣民,不動產自售網站對不動產仲介業產生「去中介化」之硏究,國立政治大學地政研究所碩士論文,2006
    黃秀媚,臺灣地區連鎖加盟業從業人員勞動權益之研究-本土連鎖牛排餐廳為例,國立政治大學勞工研究所碩士論文,2006
    黃烱發,台灣房屋仲介業之經營策略研究分析,大葉大學事業經營研究所碩士班碩士論文,2003
    陳志豪,業務人員職能需求分析--以某壽險公司為例,國立中央大學人力資源管理研究所碩士論文,1999
    陳聖聰,承攬勞動關係之研究-就國勞承攬勞動公約草案論爭之探討,國立政治大學勞工研究所碩士論文,2000
    郭淑貞,房屋仲介業-不同競爭策略經營型態與績效之實證比較,大業工學院事業經營研究所碩士論文,1993
    許明傑,勞動基準法對百貨公司業僱用政策之可能影響,國立中正大學勞工研究所碩士論文,1998
    曾義明,台北市房仲業服務品質之實證研究,淡江大學管理科學研究所碩士論文,1990
    楊永吉,不動產服務業運用資訊設施之研究,私立淡江大學建築研究所碩士論文,1995
    楊淑瑛,影響不動產經紀人離職傾向相關因素之探討:試用期與非試用期員工之比較,朝陽科技大學企業管理系碩士論文,2001
    劉芳瑜,房地產仲介制度之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文,1988
    鄧孝純,壽險業的績效評估與獎金制度之研究,國立台灣科技大學管理研究所企業管理學程碩士論文,2000
    謝吉欽,不動產服務制度之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文,1976
    謝德輶,申訴制度對我國企業內勞資關係影響之研究,國立政治大學勞工研究所碩士論文,1998
    謝萬雄,直營連鎖體系關鍵成功因素之研究—以不動產經紀業為例,元智大學管理研究所碩士論文,2005
    簡佩如,不動產仲介法律問題之研究,國立政治大學法律學研究所碩士論文,2003

    四、政府出版品

    行政院主計處編印,中華民國臺灣地區國富統計報告,2004
    行政院勞工委員會勞資關係處編印,簽訂「競業禁止」參考手冊,2003
    行政院勞工委員會,薪資與生產力統計年報,2006
    行政院勞工委員會,勞動統計年報,2006
    行政院勞工委員會,職類別薪資調查,2007
    行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處,都市及區域發展統計彙編,民95

    貳、外文部分

    一、英文

    Baime,S.R. Incentives for thw masses: A viable pay program.Compensation & Benefits Review,22,1990
    Coase,R.H., The firm, the market, and the law,University of Chicago Press: The Nature of the Firm, 1988
    Coase,R.H., The firm, the market, and the law, University of Chicago Press: The Problem of Social Cost, 1988
    Chiou , jyh-shen,The Organization and Efficiency of Marketing Flow and Function,Proceeding of the 1995 Macromarketing Conference , Stanford L. Grossbart and Dana-Nicoleta Lascu, eds,Richmond,Virginia , University of Richmond , 1995
    Douglass C. North , Structure and Change in Economic History , W.W.Norton , 1981
    Eirik G. Furubton & Rudolf Richter , Institutions & Economic Theory , second edition , The University of Michigan Press , 2005
    Goffman,E..,Strategic Interaction,University of Pennsylvania Series in Conduct and Communication,Monograph 1 ,1969
    Jackson Jr.,D.W. & Cunningham, W.H.,Selling: The Personal Force in Marketing, New York: John Wiley & Sons.,1988
    Koehler, K.G. Incentive pay plans. CMA Magazine. 64,1990
    North, Douglass Cecil , Structure and change in economic history, New York : Norton,1981
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    Pederson, C.A., Wright, M.D., & Weitz, B.A.,Selling: Principle and Methods, Homewood, Ill.:Irwin,1984
    Rindfleisch, A. nad J.B. Heide , Transaction Cost Analysis: Past,Present,and Future Application , Journal of Marketing, Vol.61(Jan.) ,1997
    Robert Irwin, Real Estate Handbook, Mcgraw-Hill Book Company, 1984
    Robbins, S.P. Personnel: The management of human resourse , Englewood Cliffs, N.Y.: Prentice-Hall ,1978
    Simon,H.A. ,Model of Man,Social and Rational:Mathematical Essay on Rational Human Behavior in a sociall setting,Garland Pub. , New York,1957
    Williamson,Oliver E. , Markets nad Hierarchies : Analysis and Anti-trust Implications,New York, 1975:The Free Press
    Williamson,Oliver E. , The Economic Institutions of Capitalism:Firms, Markets, Relational Contracting , New York ,1985: The Free Press

    參、網路部分

    http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/ 不動產經紀業資訊系統
    http://www.yungching.com.tw/ 永慶房仲網
    http://statdb.cla.gov.tw/html/com/statinvest.htm 行政院勞工委員會勞動統計調查
    Description: 碩士
    國立政治大學
    勞工研究所
    93262016
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093262016
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[勞工研究所] 學位論文

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