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    政大機構典藏 > 法學院 > 法律學系 > 學位論文 >  Item 140.119/101137


    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/101137


    Title: 我國凶宅問題之研究
    Authors: 何盈德
    Contributors: 王千維
    何盈德
    Keywords: 凶宅
    定義
    物之瑕疵擔保
    不完全給付
    仲介
    說明義務
    純粹經濟上損失
    善良風俗
    故意
    Date: 2016
    Issue Date: 2016-09-02 00:16:12 (UTC+8)
    Abstract: 「凶宅」一詞並非法律用語，而僅是房市交易上一個籠統的概念，不僅常因當事人間不同解讀而導致糾紛；於法院審判實務上，就此一概念是否有存在必要，亦存在爭議。實務與學說雖有見解以「內政部於97年7月24日以內授中辦地字第0970048190號函釋」與「不動產現況說明書第11項」(現為成屋不動產說明書格式範例第4條第5款)作為凶宅定義，甚至是當事人間物之瑕疵擔保責任之特約或出賣人就系爭房屋品質之保證等，不一而足，然而本文認為上開二者與凶宅定義、物之瑕疵擔保責任均無涉，而僅是委託銷售時，課與出賣人誠實說明之義務，因而在處理相關紛爭時，不宜在論述過程中，疊床架屋地討論凶宅定義，並探究其是否成立，而應回歸案件事實直接涵攝至法律規範上，以解決當事人間之糾紛。

    再者，於買賣時亦應強化當事人約定之方式，明確約定非自然身故等歷史背景之內容甚至是違反時之法律效果(如契約無效、當然解除契約、違約金等)，以減少交易雙方認知之歧見，進而避免交易糾紛之產生。退步言之，當事人間縱無上開約定，而出賣人出售具非自然身故等歷史背景之房屋，並交付予買受人者，亦應負擔「價值瑕疵」的物之瑕疵擔保責任，個案中若買受人無特別情事存在，則應肯認其得解除契約；若出賣人交付該房屋或未盡其主動告知之說明義務，具可歸責之事由，則買受人亦得另依不完全給付請求損害賠償，若更致買受人喪失其訂約之目的，則更可解除契約。

    至於仲介業者，因其具不動產交易專業知識且收取豐厚之酬勞，從而應以善良管理人之注意盡其調查、說明義務，除需耗費的勞力、時間及費用與其所欲取得之資訊顯不相當，抑或該資訊為房屋出賣人所壟斷或獨占等情形外，均應積極地以探訪警察單位、消防單位、鄰里住民並自媒體收集房屋是否具有非自然身故等歷史背景之相關資訊，不得僅以出賣人填註成屋不動產說明書之內容，即謂其已盡此義務，否則就買受人因此所受之損害，亦應負擔損害賠償責任。

    最後，於自殺與他殺致死造成房價貶損之情形，本文認為僅屬純粹經濟上損失；又此等行為均非社會通念所能接受之行為，故屬背於善良風俗之行為，同時此行為本身亦徵引其違法性，再者行為人對於其行為所將造成房價貶損之結果，亦應屬可以預見之情事，而有間接故意，是以應可成立民法第184條第1項後段之侵權行為，而房屋所有權人亦得藉此請求自殺行為人之繼承人或凶殺行為人賠償其房價貶損之損失；惟於行為人因精神疾病或其他因素而欠缺識別能力、責任能力時，則例外不成立侵權行為。
    Reference: 壹、中文文獻
    一、專書（依作者姓氏筆劃順序）
    （一）臺灣
    1、王澤鑑，民法總則，增訂新版，2014年2月。
    2、王澤鑑，侵權行為法，2009年7月。
    3、王澤鑑，債法原理—基本理論：債之發生、契約、無因管理，增訂三版，2012年3月。
    4、林誠二，民法債編總論體系化解說（上），瑞興，2000年9月。
    5、姚志明，侵權行為法，元照，2006年3月。
    6、黃 立，民法債編總論，元照，修正三版，2006年11月。
    （二）中國
    1、張新寶，侵權責任法原理，中國人民大學，2005年3月。
    2、楊立新，侵權責任法，法源，2014年2月。

    二、期刊、論文集（依作者姓氏筆劃順序）
    （一）臺灣
    1、王澤鑑，出賣之物數量不足、物之瑕疵、自始部份不能與不當得利—民法第365條短期時效(或除斥期間)的規避，收錄於：民法學說與判例研究(八)，2006年2月2月，167-185頁。
    2、王千維，侵權行為：第二講 違法性—違法性之內涵，月旦法學教室，25期，2004年11月，50-59頁。
    3、王千維，侵權行為：第三講 相對化的違法性，月旦法學教室，27期，2005年1月，66-70頁。
    4、王千維，侵權行為：第四講 有責性—故意，月旦法學教室，29期，2005年3月，76-81頁。
    5、向明恩，物之瑕疵擔保責任之再探—以凶宅案為例—評臺灣臺北地方法院99年度訴字第218號民事判決，月旦裁判時報，12期，2011年12月，93-105頁。
    6、向明恩，不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務—台北地院99訴2744，台灣法學雜誌，191期，2012年1月1日，177-181頁。
    7、向明恩，違反附隨義務、契約目的不達與解除契約之連結關係—最高法院100年度台上字第2號民事判決評析，月旦法學雜誌，209期，2012年10月，269-277頁。
    8、吳從周，凶宅與物之瑕疵，月旦法學教室，99期，2011年1月，14-15頁。
    9、吳從周，凶宅、物之瑕疵與侵權行為—以兩種法院判決案型之探討為中心，月旦裁判時報，12期，2011年12月，106-113頁。
    10、吳瑾瑜，由所有權角度看受僱人於租賃屋內自殺衍生之僱用人侵權暨承租人契約責任之爭議—以最高法院103年度台上字第584號民事判決為例，月旦裁判時報，34期，2015年4月，5-14頁。
    11、李惠宗、朱南玉、歐銀錄 合著，不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討（一），現代地政，330期，2009年4月，76-83頁。
    12、李惠宗、朱南玉、歐銀錄 合著，不動產標的現況說明書中「凶宅」意義之探討（二），現代地政，331期，2009年7月，86-90頁。
    13、邱 琦，凶宅與純粹經濟上損失，月旦裁判時報，7期，2011年2月，20-28頁。
    14、許政賢，凶宅、物之瑕疵與法律適用，月旦法學教室，138期，2014年4月，12-14頁。
    15、陳聰富，論侵權行為法之違法性概念，月旦法學雜誌，155期，2008年4月，155-195頁。
    16、陳忠五，抽沙污染海域影響附近蚵苗成長：權利侵害或純粹經濟上損失？-最高法院100年度台上字第250號判決評釋-，台灣法學雜誌，187期，2011年11月1日，31-36頁。
    17、陳忠五，承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任-最高法院103年度台上字第583號判決評釋，台灣法學雜誌，269期，2015年4月1日，23-41頁。
    18、連世昌，「凶宅」與民法上物之瑕疵擔保責任之研究，全國律師，13卷10期，2009年10月，53-62頁。
    19、詹森林，出賣人附隨義務之實務發展—最高法院裁判之研究，法令月刊，61卷3期，2010年3月，33-46頁。
    20、詹森林，不完全給付與物之瑕疵擔保之實務發展：從最高法院77年度第7次到96年度第8次民事庭會議決議，臺大法學論叢，39卷3期，2010年9月，69-107頁。
    21、詹森林，使他人房屋因自殺成為凶宅之侵權與違約賠償責任—純粹經濟損失或非純粹經濟損失之爭議，發表於：純粹經濟損失侵權責任之實務發展研討會，2015年8月，1-24頁。
    22、葉啟洲，純粹經濟上損失在台灣侵權行為法上的保護—以最高法院裁判為中心，收錄於：2014年第四屆東亞民法國際研討會論文集，2014年11月，101-126頁。
    23、劉志賢，凶宅的損害賠償問題探討，全國律師，17卷11期，2013年11月，53-63頁。
    24、蔡晶瑩，凶宅交易之法律問題—台高院101上易183判決，台灣法學雜誌，222期，2013年4月15日，167-170頁。
    (二）中國
    1.法律期刊、論文集
    (1)陳耀東、張 瑾，對“凶宅”交易的法律思考，中國房地產，314期，2007年2月，74-77頁。
    (2)陳耀東、張 瑾，“凶宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用，河北法學，第25卷第10期，2007年10月，91-94頁。
    (3)劉 娥，論“凶宅”糾紛處理的法律適用，長沙大學學報，第23卷第6期，2009年11月，43-45頁。
    (4)劉凱湘，中國法上的純粹經濟損失，收錄於：2014年第四屆東亞民法國際研討會論文集，2014年11月，95-99頁。
    (5)魏景榮、華詩影，論“凶宅”交易糾紛與物之瑕疵擔保責任，法治與社會，2013年第35期，2013年12月，13-14、19頁。
    2.非法律期刊
    (1)阿 勤，一起「特殊」房屋買賣引發的「凶宅」懸念，法治與社會，2008年3期，2008年3月，31-33頁。
    (2)馬慧明、郭以沖，新居在裝修中成“凶宅”，社區，2003年23期，2003年12月，55頁。

    三、學位論文（依作者姓氏筆劃順序）
    （一）臺灣
    1、李元矗，我國住宅瑕疵之法律問題—以兇宅為例，國立海洋大學海洋法律研究所碩士學位論文，2011年。
    2、張瑞德，中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心，國立政治大學法律研究所碩士學位論文，2012年。
    3、黃亭瑋，定型化契約說明義務之研究—以預售屋契約為中心，國立政治大學法律研究所碩士學位論文，2013年。
    (二）中國
    1、李華清，“凶宅”交易糾紛案例分析，蘭州大學法律碩士學位論文，2009年。
    2、呂麗香，“凶宅”買賣糾紛的法律救濟，暨南大學碩士學位論文，2011年。
    3、喻厚智，論“凶宅”交易糾紛的法律適用，西南政法大學碩士學位論文，2010年。
    4、顏 艷，關於成都首例凶宅買賣合同糾紛案的分析，蘭州大學專業學位研究生學位論文，2011年。

    貳、日文文獻（依作者姓氏筆劃順序）
    （一）專書（依作者姓氏筆劃順序）
    1、宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博 合著，不動産取引における心理的瑕疵の裁判例と評価:自殺.孤独死等によって,不動産の価値はどれだけ下がるか?，株式会社プログレス，2014年3月。
    2、渡辺 晋，不動産取引における瑕疵担保責任と説明義務―売主、賃貸人および仲介業者の責任，大成出版社，改訂版(第2版)，2012年9月。
    （二）期刊、論文集（依作者姓氏筆劃順序）
    1、大村敦志，日本侵權行為法中保護法益之變遷，收錄於：2014年第四屆東亞民法國際研討會論文集，2014年11月，85-88頁。
    2、石松 勉，自殺・殺人を原因とする心理的欠陥に対する売主の瑕疵担保責任について，收錄於：福岡大学法学論叢第53巻第3号（通巻第188号），2008年12月，95-139頁。
    3、石松 勉，「心理的瑕疵」概念の一考察(一)，收錄於：福岡大学法学論叢第58巻第1号（通巻第206号），2013年6月，1-79頁。
    4、石松 勉，「心理的瑕疵」概念の一考察(二・完)，收錄於：福岡大学法学論叢第58巻第3号（通巻第208号），2013年12月，411-462頁。
    5、後藤泰一，不動産の売買と心理的瑕疵について，收錄於：信州大学法学論集第3号，2004年3月，25-52頁。
    6、後藤泰一，殺人事件と民法570条の隠れた瑕疵，收錄於：信州大学法学論集第14号，2010年3月，89-121頁。
    7、野口大作，自殺・殺人事件と瑕疵担保責任，收錄於：札幌法学23卷1号，2011年，135-179頁。

    參、網站資料
    1、司法院法學資料搜尋系統：http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm
    2、法源法律網:http://www.lawbank.com.tw.autorpa.lib.nccu.edu.tw/
    3、內政部不動產資訊平台：http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-2.aspx
    4、內政部營建署：http://www.cpami.gov.tw/chinese/
    5、蘋果日報：http://www.appledaily.com.tw/
    6、中國裁判文書網：http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/
    7、中國人大網(法令查詢)：http://www.npc.gov.cn/npc/xinwen/index.htm
    8、日本裁判所網址：http://www.courts.go.jp/
    9、電子政府綜合窗口(日本法令檢所)：http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法律學系
    99651018
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099651018
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[法律學系] 學位論文

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