政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/103870

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政大機構典藏 > 社會科學學院 > 地政學系 > 學位論文 > Item 140.119/103870

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題名:	從國宅住戶之家庭變遷探討現行國宅租售制度之研究
作者:	林光基
貢獻者:	黃健二林光基
日期:	1984
上傳時間:	2016-11-11 17:09:15 (UTC+8)
摘要:	論文提要本文所謂國宅，係指『國民住宅』是依國民住宅條例第二條之規定：由政府計畫，依政府直接興建、貸款人民自建及獎勵投資興建等方式興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅。由於國宅政策具有一貫性、整體性與綜合性之特質。因此，一國之國宅建設是否真正成功，主要視其國宅政策是否掌握居住者的三大階層特性：即為誰做國宅計畫，要在那裹建造與各式住宅各要建造多少，以及是否真正落實於收入較低家庭。亦即是否能真正解決收入較低家庭居住之問題，以及是否能充分適應國宅住戶之家庭變遷。而國宅政策能否真正落實於收入較低家庭，主要視其國宅租售制度是否真正健全，因為一個健全的國宅租售制度亦是最能維護國宅建設之成果。可是，不幸得很，我國國宅租售制度仍和國宅政策一樣，處在搖擺、摸索階段。因此，個人深覺國宅租售制度非常重要，乃激起研究本論文之動機。我國現行國宅租售制度，不論在政策、法規及執行方面均有缺失，諸如：(一)無法真正公平公正辦理配售(租)；無法使真正收入較低家庭承購(租)；(三)無法配合住戶之家庭變遷之需求，諸如住戶家庭生命循環之變化、家庭所得提高及家庭家計主要負責人工作場所之變更等種種變遷，而必須更換適當規模或適當地點之國宅或民宅，沒有一套有效的解決辦法；(四)承購(租)對象無法確立；(五)收入較低家庭標準遲未訂定；(六)行銷方式過於被動呆板；(七)銷售作業過於繁雜、鬆散；以及(八)不重視出租國宅之興建，無法解決低收入家庭居住問題，因此，本文之研究目的主要為：(一)分析檢討現行國宅租售制度，並從政策、法規及執行上提出改進意見，俾革除一切缺失弊端，進而建立一套健全之國宅租售更換制度：即住戶可因家庭變遷而另行更換較為適當規模或適當地點之國宅之制度。(二)分析探討國宅住戶之家庭變遷，俾國宅租售制度能配合其需求。(三)運用國宅住戶調查分析資料，對現行國宅租售制度作廣泛深入探討，藉以提出改進意見。本論文共十二萬餘言，計分六章十六節。第一章導論，旨在敘述研究動機、研究目的、研究內容、研究步驟以及研究方法。第二章現行國宅租售制度之分析探討。所謂國宅租售制度之涵義，乃指收入較低家庭依法令、行政規章及習慣傳統對出售或出租之國宅，所享有之各種權利性質、範圍及限制。換言之，國宅租售制度也就是個人與個人及個人與政府社會，關於使用國宅所建立之住宅財產權關係之規範。是故，國宅租售對象，面積規定，作業程序及出售（租）後管理，即為其主要內容。由於國宅租售制度包括政策、法令及其執行。因此，本章乃從我國現行國宅租售之政策法規談起，俾瞭解其政策立法二次論及現行實施概況及外國現行制度；最後就政策、法規及執行三方面分析檢討我國現行國宅租售制度。第三章國宅住戶之家庭變遷與國宅租售制度之分析。所謂國宅住戶之家庭變遷，乃指國宅住戶因時間之關係而導致家庭人口與結構、家庭所得以及家計主要負責人工作場所等之變化與變更，此等變化與變更，將促使住戶重新選擇住宅，俾能適應配合此一新變化與新變更。本章旨在討論國宅住戶家庭變遷與國宅租售制度，兩者之關係與運作。因此，擬先探討家庭變遷之意義與內涵，然後再對每一家庭變遷項目作深入分析，最後再探討國宅住戶之家庭變遷與國宅租售制度二者之關係，以及面對國宅住戶家庭變遷，國宅租售制度應如何運作，始能適應需要俾建立一套健全且富彈性、時空性之制度。第四章國宅住戶問卷調查分析。由於國盛社區是台北市第一個公開配售給一般市民之國宅社區；奇岩社區是台北市第一個出租國宅社區；中正社區是台北市國宅在一片滯銷聲中，銷售率最好之社區；忠駝社區是台北市國宅社區中之高級社區。因此，本章旨在瞭解台北市最具特色之國盛、奇岩、中正及忠駝等四個國宅社區住戶家計主要負責人之年齡、教育程度、職業、家庭人口、就業人口及家庭收支。並對原居住狀況以及目前居住現況，加以比較分析，俾作為政府興建國宅及修正國宅租售制度之參考。第五章從調查分析探討現行國宅租售制度。本章旨在瞭解台北市國盛、奇岩、中正及忠駝社區住戶，當其面對家庭人口結構變化，所得變化以及家計主要負責人工作場所變更時，其選擇居住方式之意向以及住戶對現行國宅租售制度之意向，進而從調查結果對現行國宅租售制度作廣泛深入之探討。第六章結論與建議，即本文之研究成果。由前面幾章之分析，可得下列結論： (一)國宅政策應落實於收入較低家庭，並且確立國宅租售對象。(二)出售國宅與出租國宅並重，並且確立國宅租售興建比例。(三)國宅出售與出租辦法宜分別訂定，並提高法的層次與地位，且全國宜有統一標準。(四)政策制訂過程宜舉行公聽會或討論會，俾集思廣益、博採眾議，並使政策最符合較低收入家庭之需要。(五)建立國宅更換制度，藉以減低國宅私下轉售轉租情事，並配合住戶之家庭變遷之需要。(六)國宅售價過高，宜規定國宅售價之上限，俾低收入家庭有能力購置；又每月貸款償還額過高，宜延長貸款年數，增加貸款金額及降低貸款利率。(七)對於違建戶及公益拆遷戶宜避免集中配售(租)同一社區，以避免造成另一個貧民窟，並且配售(租)宜與不同行業者混合居住。(八)建立事先等候登記制度。(九)出租國宅之租期不應有租期限制，俟所得提高至超出居住標準時，即行搬出。此外，對本研究提出下列建議：(一)確立國宅租售政策：依不同所得階層訂定不同之輔助方式，其輔助方式之原則可以訂為：(1)低下所得 (第一等分所得) 階層-由政府興建出租國宅為主，出售國宅為輔；(2)低上所得 (第二等分所得) 階層-以政府興建出售國宅為主，獎勵投資興建出售國宅為輔；(3)中下所得 (第三等分所得) 階層-以獎勵投資興建出售國宅為主，政府興建出售國宅為輔；(4)中上所得 (第四等分所得) 階層：以一般住宅市場為主，獎勵投資興建出售國宅為輔；(5)高所得 (第五等分所得) 階層：使進入一般住宅市場。(二)建立國宅租售更換制度：即成立國宅租售更換中心、國宅出售價格鑑定委員會及制度國宅租售更換辦法。(三)修正國宅承購(租)條件：除規定年齡、在當地設有戶籍以及本人配偶及其共同生活之直系親屬均無自有住宅外，宜具體規定：申請承購(租)一房式、二房式、三房式及四房式者之收入不得超過某一標準。此一標準，並得視國民所得及政府財政狀況每年調整之。(四)公教、勞工、老人等住宅之興建，宜納入國宅興建計畫中，免除政出多門弊端，俾使國宅政策更趨完整。(五)改進申購抽籤方式，俾祖孫三代均有機會住於同一社區隔壁鄰居，以推廣「三代同堂」國宅。圖表目次附錄目次第一章導論1 第一節研究動機與研究目的1 壹、研究動機1 貳、研究目的2 第二節研究內容與研究步驟3 壹、研究內容3 貳、研究步驟4 第三節研究方法（問卷調查方法）4 壹、調查社區、對象與時間4 貳、調查項目、方法與資料統計分析7 第二章現行國宅租售制度之分析檢討9 第一節我國現行國宅租售之政策立法10 壹、現行國宅租售政策之意義與目的10 貳、現行國宅租售之政策13 參、現行國宅租售之法規18 肆、現行國宅租售管理單位之組織體系27 第二節我國現行國宅租售制度之執行-以台北市為例36 壹、公告36 貳、申請承購(租)之條件38 參、申購面積規定42 肆、申請手續43 伍、審查與抽籤選購方式43 陸、貸款、繳納配合款與簽約規定45 柒、辦理進住手續與產權移轉登記46 捌、出售(租)後之管理47 第三節外國現行國宅租售制度50 壹、日本50 貳、新加坡58 參、英國68 肆、西德72 第四節我國現行國宅租售制度之分析檢討78 壹、政策方面78 貳、法規方面80 參、執行方面82 第三章國宅住戶家庭變遷與國宅租售制度之分析87 第一節國宅住戶之家庭變遷分析87 壹、國宅住戶之家庭變遷之意義與內涵87 貳、國宅住戶之家庭結構變化分析89 參、國宅住戶之家庭所得變化分析102 肆、國宅住戶之家計主要負責人工作場所變更分析111 第二節國宅住戶之家庭變遷與國宅租售制度之分析112 壹、住戶之家庭變遷與國宅租售制度之關係112 貳、住戶之家庭變遷與國宅出售制度之分析114 參、住戶之家庭變遷與國宅出租制度之分析117 肆、本節小結119 第四章國宅住戶問卷調查分析123 第一節國宅住戶基本資料分析123 壹、家計主要負責人之年齡、教育程度與職業別123 貳、住戶之家庭人口與就業人口129 參、住戶之家庭收支131 肆、本節小結136 第二節國宅住戶原居住資料分析137 壹、住宅權屬、面積與臥房數137 貳、對原住宅滿意與不滿意度及其原因141 參、搬離原住宅之原因145 肆、本節小結148 第三節國宅住戶之居住現況分析149 壹、住宅權屬、面積與臥房數149 貳、國宅售價與自備款籌措方式分析156 參、住戶選擇國宅之原因及其選擇鄰居類型之分析164 肆、住戶對國宅社區之綜合評價171 伍、本節小結175 第五章從調查分析探討現行國宅租售制度178 第一節國宅住戶家庭變遷與居住變化之分析178 壹、家庭人口變化與更換國宅之意願分析178 貳、家庭所得變化與更換國宅之意願分析198 參、家庭家計主要負責人工作場所變更與更換國宅之意願分析203 第二節國宅住戶對現行國宅租售制度之意向分析207 壹、國宅住戶選擇國宅租售制度之意向分析207 貳、國宅住戶選擇國宅租售更換制度之意向分析213 參、國宅住戶選擇國宅配售(租)方式之意向分析217 肆、國宅住戶對出租國宅租期與承租意願之意向分析 220 第六章結論與建議229 第一節結論229 壹、問題之所在229 貳、結論233 第二節建議235 參考書目238 圖表目次表 2 - 1 ：現行國宅租售管理之有關法規條文19 表 2 - 2 ：內政部營建署組織系統表29 表 2 - 3 ：台灣省政府住宅及都市發展局組織系統表31 表 2 - 4 ：台北市政府國民住宅處組織系統表33 表 2 - 5 ：高雄市政府國民住宅處組織系統表35 表 2 - 6 ：現行國宅租售管理單位之組織體系37 表 2 - 7 ：新加坡建屋發展局興建組屋之售價及租金水準66 表 3 - 1 ：台北市歷年家庭戶數之變動93 表 3 - 2 ：台灣地區按育齡婦女計算之各項生育率93 表 3 - 3 ：台北市現住人口自然增加96 表 3 - 4 ：台北市家庭平均每戶人口數之變動97 表 3 - 5 ：台北市家庭戶數按家庭大小別之變動97 表 3 - 6 ：台灣地區國宅住戶之平均家庭人數按興建方式分98 表 3 - 7 ：台灣地區國宅住戶之平均家庭人數按省市分98 圖 3 - 1 ：家庭生命循環圖100 表 3 - 8 ：台北市家庭平均每戶及每人所得之變動104 表 3 - 9 ：台北市家庭經常性收入按戶數五等分位法分配之變動 106 表 3 - 10：台北市各類職業家庭平均每戶及每人所得之比較108 表 4 - 1 ：國宅社區住戶家計主要負責人年齡按社區別分125 表 4 - 2 ：國宅社區住戶家計主要負責人教育程度按社區別分126 表 4 - 3 ：國宅社區住戶家計主要負責人職業按社區別分128 表 4 - 4 ：國宅社區住戶家庭人口數按社區別分130 表 4 - 5 ：國宅社區住戶之家庭就業人口數按社區別分132 表 4 - 6 ：國宅社區住戶之家庭收入按社區別分133 表 4 - 7 ：國宅社區住戶之家庭支出按社區別分135 表 4 - 8 ：國宅社區住戶原居住住宅權屬按社區別分138 表 4 - 9 ：國宅社區住戶原居住住宅面積按社區別分140 表 4 - 10：國宅社區住戶原居住住宅臥房數按社區別分142 表 4 - 11：國宅社區住戶對原居住住宅滿意程度按社區別分143 表 4 - 12：國宅社區住戶對原居住住宅滿意之原因按社區別分144 表 4 - 13：國宅社區住戶對原居住住宅不滿意之原因按社區別分 146 表 4 - 14：國宅社區住戶搬離原住宅之原因按社區別分147 表 4 - 15：國宅社區住戶之住宅權屬按社區別分150 表 4 - 16：國宅社區住戶住宅面積按社區別分151 表 4 - 17：國宅社區住戶原住宅面積與目前居住面積比較153 表 4 - 18：國宅社區住戶住宅面積按現住人口數分154 表 4 - 19：國宅社區住戶住宅臥房數按社區別分155 表 4 - 20：國宅社區住戶國宅售價、自備款及貸款分析157 表 4 - 21：國宅社區對國宅貸款金額是否偏低之意向按社區別分160 表 4 - 22：國宅社區住戶對國宅貸款百分比之意向按社區別分161 表 4 - 23：國宅社區住戶對國宅貸款償還年限之意向按社區別分162 表 4 - 24：國宅社區住戶之自備款籌措方式按社區別分165 表 4 - 25：國宅社區住戶選擇本國宅之原因按社區別分166 表 4 - 26：台灣地區國宅住戶選擇國宅原因按興建方式分168 表 4 - 27：國宅社區住戶選擇鄰居類型之意願按社區別分170 表 4 - 28：國宅社區住戶選擇鄰居類型之意願按教育程度別分170 表 4 - 29：國宅社區住戶對本國宅之滿意程度按社區別分171 表 4 - 30：國宅社區住戶搬遷意願按社區別分173 表 4 - 31：國宅社區住戶搬遷原因按社區別分174 表 5 - 1 ：國宅社區住戶人口增加時，更換現住國宅之意願按社區別分180 表 5 - 2 ：國宅社區住戶人口增加時，更換現住國宅之意願按家庭收入別分181 表 5 - 3 ：國宅社區住戶人口增加時，更換現住國宅之意願按住宅權屬別分182 表 5 - 4 ：國宅社區住戶人口增加時，更換現住國宅之意願按住宅面積別分183 表 5 - 5 ：國宅社區住戶人口增加時，更換現住國宅之意願按對國宅滿意程度別分184 表 5 - 6 ：國宅社區住戶子女結婚時之居住意願按社區別分187 表 5 - 7 ：國宅社區住戶選擇與子女同住時更換國宅之意願按社區別分188 表 5 - 8 ：國宅社區住戶選擇與子女同住時更換國宅之意願按住宅權屬別分189 表 5 - 9 ：國宅社區住戶選擇讓子女另組小家庭時更換國宅之意願按社區別分191 表 5 - 10：國宅社區住戶選擇讓子女另組小家庭時更換國宅之意願按住宅面積別分192 表 5 - 11：國宅社區住戶有孫子女時之居住意願按社區別分194 表 5 - 12：國宅社區住戶選擇與子女、孫子女同住時之居住意願按社區別分196 表 5 - 13 ：國宅社區住戶選擇與子女、孫子女同住時之居住意願按對國宅滿意程度別分197 表 5 - 14 ：國宅社區住戶所得增加時，更換現住國宅之意願按社區別分200 表 5 - 15 ：國宅社區住戶所得增加時，更換現住國宅之意願按住宅面積別分201 表 5 - 16 ：國宅社區住戶所得增加時，更換現住國宅之意願按對國宅滿意程度別分202 表 5 - 17 ：國宅社區住戶工作場所變更時，更換現住國宅之意願按社區別分205 表 5 - 18 ：國宅社區住戶工作場所變更時，更換現住國宅之意願按對國宅滿意程度別分206 表 5 - 19 ：國宅社區住戶選擇國宅租售制度之意願按社區別分208 表 5 - 20 ：國宅社區住戶選擇國宅租售制度之意願按現住人口數別分210 表 5 - 21 ：國宅社區住戶選擇國宅租售制度之意願按住宅權屬別分211 表 5 - 22 ：國宅社區住戶選擇國宅租售制度之意願按住宅面積別分212 表 5 - 23 ：國宅社區住戶選擇國宅租售更換制度之意願按社區別分214 表 5 - 24 ：國宅社區住戶選擇國宅租售更換制度之意願按家庭收入別分216 表 5 - 25 ：國宅社區住戶選擇國宅租售更換制度之意願按住宅面積別分217 表 5 - 26 ：國宅社區住戶選擇國宅配售(租)方式之意向按社區別分218 表 5 - 27 ：國宅社區住戶選擇國宅配售(租)方式之意向按住宅面積別分219 表 5 - 28 ：國宅社區住戶對出租國宅租期之意向按社區別分221 表 5 - 29 ：國宅社區住戶對出租國宅租期之意向按家庭收入別分222 表 5 - 30 ：國宅社區住戶對出租國宅租期之意向按住宅面積別分223 表 5 - 31 ：國宅社區住戶承租國宅之意向按社區別分225 表 5 - 32 ：國宅社區住戶承租國宅之意向按教育程度別分226 表 5 - 33 ：國宅社區住戶承租國宅之意向按住宅權屬別分227 附錄目次附錄一：國宅住戶問卷調查表244
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關聯:	國立政治大學地政研究所碩士 72
資料類型:	thesis
顯示於類別:	[地政學系] 學位論文

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