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https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/125998
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| Title: | 影響建商推案意願之因素探討
The Study on the Determinants of New Construction Projects for Developers |
| Authors: | 方高震
Fang, Kao Chen |
| Contributors: | 林左裕
方高震
Fang, Kao Chen |
| Keywords: | 方高震
土地開發
建商推案
層級分析法
市場供需
專家深度訪談
總體經濟
都市計畫
財政政策
稅制
專家問卷調查
影響建商推案意願
量化分析
決策行為
決策判斷
購屋
量化分析
房地產
不動產
危老重建
都市更新
長照政策
馬歇爾經濟學理論
社會住宅
AHP
Thomas L. Satty
developers
New Construction Projects
Analytic Hierarchy Process
Economic Market
Policy
Construction Management
Products
Quantitative Analysis
Expert Questionnaires
Questionnaire Survey
Construction Projects
Development
Decision making
Home buyers
Expert Choice 2000 |
| Date: | 2019 |
| Issue Date: | 2019-09-06 09:38:22 (UTC+8) |
| Abstract: | 從2004~2018年國際間以至國內政經變遷，對照國泰房地產指數彙整後的全國推案總件數和總戶數，可以發現重大的經濟變化或政策施行會明顯地影響房地產市場走向，因此，本研究想藉由瞭解影響建商推案的動機，進而推導出建商推案之決策面可能依據，並經由專家問卷的實證分析後，取得各階層的影響因素相對權重，並由相對權重的高低順序排列，得知影響因素之重要性，目的在於反應房地產市場中建商的實際操作面，以提供政府部門研擬住宅相關政策之參考依據，並給予建商推案競爭力思考之可能策略。
本研究採用層級分析法（Analytic Hierarchy Process簡稱AHP）作為研究方法，首先擬定專家深度訪談，對象則是十位非特定建商，訪談內容則是包含國內外政經情勢、房地產的相關法令、房地產的趨勢走向、經營管理的策略等。在深度訪談之後，根據AHP研究方法架構，將影響建商推案意願之因素，依層級架構歸納出四個主要評估面向及其下階層十六個影響因素，而四個主要評估面向分別為總體經濟市場面、政策面、建商經營管理面，以及產品面。接續將前述影響因素設計為專家問卷，彙整問卷調查結果，並運用軟體Expert Choice 2000版做量化分析，最後求得各影響因素佔整體權重比例，而以影響因素權重比例之優先順序作為提供建商推案之參考依據。
在實證結果分析中，影響建商推案意願之第二階層評估面向權值當中，各為總體經濟市場面26.10%、政策面32.40%、建商經營管理面14.50%及產品面27.10%，權重值前三高者依順序為政策面、產品面及總體經濟市場面。另外，在第三階層十六個評估因素中來檢視建商推案意願，其權重值超過10%者，前三項依高低各為市場供需12.10%、都市計畫11.30%及財政政策10.60%。市場供需在問卷實證結果中則顯示是影響建商推案意願最重要評估因素。
結論中針對政府與建商的角色，以實證結果中市場供需、都市計畫及財政政策前三個重要評估因素，分別提出相關建議。因為房地產供過於求，首先，政策面上建議鼓勵建商餘屋轉型成立安養機構，再者，配合社會住包租代管政策，鼓勵租賃管理業者承租建商餘屋、協助建商出租或建商自行出租，專供出租予較低收入家庭或就業就學有居住需求者。在消極面則是建議政府以課徵空屋稅或囤房稅抑制建商餘屋或民眾囤房。最後，房地產長期健全發展及防災觀念建立在都市計畫基礎，若能為有效的運用社會資源，落實居住正義，以及降低空屋率，也避免建商承擔巨額的財務壓力，如此房地產市場應能長期穩定發展。
The international and domestic political and economic changes from 2004 to 2018, compared with the total number of national proposal and households after the completion of the Cathay Real Estate Index, we found that significant economic changes or policy implementation will obviously affect the trend of the real estate market. This study discusses the motives of developers to push cases, and derive the possible basis for the decision-making of them. After the empirical analysis of the expert questionnaire, the influencing factors of each class are obtained, then study what the sequence of the importance of the influencing factors. The purpose is to reflect the actual operation of the developers in the real estate market, to provide reference for government departments to develop residential-related policies, and to give the builder a possible strategy for thinking about the competitiveness of the project.
This research adopts the Analytic Hierarchy Process (AHP). At first, it conducts in-depth interviews with experts. The target is ten non-specific builders. The interview includes domestic and foreign political and economic situations, real estate related decrees and trends, strategies for business management, etc., then according to the AHP research method structure, the factors which affecting developer to construct will be summarized. Based on the hierarchical structure, the four main evaluations and the following 16 factors are summarized. The four main assessments are the overall economic market, policy, construction management, and product. The above-mentioned influencing factors are designed as expert questionnaires, and the results of the questionnaire survey are collected. The software Expert Choice 2000 is used for quantitative analysis. Finally, the priority of the influencing factors is used as the builders’ basis of thinking.
In the analysis of the empirical results, the second class assessment affects the willingness of the construction project is oriented toward the weight, which is the overall economic market 26.10%, the policy 32.40%, the management of the business 14.50% and the product 27.10%. The top three highest values are in terms of policy, product, and overall economic market. Besides, using 16 assessment factors in the third class to examine the willingness of the builders to push the case. If the weight value exceeds 10%, the first three items are the market supply and demand 12.10%, the urban plan 11.30% and the fiscal policy 10.60%. The market supply and demand are shown in the empirical results of the questionnaire as the most important evaluation factor.
In the conclusion, in view of the roles of the government and the builders, the relevant recommendations are put forward according to the three important evaluation factors of market supply and demand, urban planning and fiscal policy in empirical results. Because of the oversupply of real estate, first of all, it encourages builders to transform their spare houses to support institutions in the view of the policy. Moreover, it will cooperate with the social housing and rental management policy to encourage the rental management operators to lease the remaining housing estates, assist the construction company to tenant or rent their own, for rent to lower-income families or persons being employed or still studying with residential needs. On the negative side, it is suggested that the government should levy on an empty house or hoarding to curb the construction of surplus houses or people`s hoarding. Finally, the long-term sound development of real estate and the concept of disaster prevention are based on the urban planning. If we can effectively use social resources, implement housing justice, and reduce the vacancy rate, but also to avoid builders bear huge financial pressure, so that the real estate market should be long-term stable development. |
| Reference: | 中文參考文獻
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| Description: | 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
103923010 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0103923010 |
| Data Type: | thesis |
| DOI: | 10.6814/NCCU201901119 |
| Appears in Collections: | [地政學系] 學位論文
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