政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/131151
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    Title: 探討自動估價系統(AVM)對不動產交易價格估價能力之研究 -以新北市蘆洲區住宅大樓為例-
    The Valuation Ability of Automatic Valuation Model (AVM) on Real Estate Transaction Prices - The Residential Buildings of Luzhou District in New Taipei City as Examples
    Authors: 蔡明哲
    Tsai, Ming-Che
    Contributors: 林左裕
    蔡明哲
    Tsai, Ming-Che
    Keywords: 特徵價格模型
    實價登錄
    大量估價
    自動估價系統
    分離估價
    Hedonic Price Model
    Actual Transaction Price Registration System
    Mass Valuation
    Automated Valuation Model
    Separate Valuation
    Date: 2020
    Issue Date: 2020-08-03 18:05:49 (UTC+8)
    Abstract: 自民國101年8月實價登錄系統建置以來，每筆不動產交易皆有價可尋，也提供私部門建立自動估價系統(Automated Valuation Model , AVM)良好的資源，雖自動估價系統是經測試過後才上線，而自動估價系統亦是透過實價登錄交易資料結合地理資訊系統、人工智慧等大數據分析，快速地讓使用者得到不動產估值，但鮮少有文獻實際去測試不動產實際成交價格與AVM估值是否存有差異。
    本研究以民國103年第二季至107年第四季新北市蘆洲區住宅大樓為例，用統計F檢定測試研究期間內不動產交易價格與AVM估值在統計上是否有顯著差異；另一方面，本研究也欲以實價登錄交易資料建立特徵價格模型，期望縮小不動產交易價格與AVM估值間之差距，但所建構之模型，以平均絕對百分比誤差(MAPE)及命中率(Hit-rate)檢測，本研究之模型雖無法縮小平均絕對百分比誤差及提高命中率，惟二者其實相距不遠。
    本研究模型表現雖不如預期，惟過程中排除一樓與四樓所建立之模型，平均絕對百分比誤差及命中率之表現是優於AVM，因此後續研究者如欲以實際成交價格為中心，建立優於AVM估值的特徵價格模型，可以朝一樓與四樓分別建立特徵價格模型方向嘗試。
    Since the “Actual Transaction Price Registration System” of Real Estate transaction was established in August 2012, the information of each real estate transaction could be found. It provides market participants good resources to establish the Automated Valuation Model (AVM). The AVMs were posted on the internet after being tested, which applies the actual transaction price registration system data of real estate and combines the geographic information system (GIS), artificial intelligence (AI), and other big data analysis to provide users with real estate estimated value. There has been few discussions about the difference between the actual transaction price of real estate and the AVMs estimated value.
    This study collects the residential buildings on the“Actual Transaction Price Registration System” in Luzhou District, New Taipei City from 2014 Q2 to 2018 Q4 as examples and uses the statistical F-test to test if there is a statistically significant difference between the real estate transaction price and the AVM estimated value. Besides, this study aims to use the data from the system to establish the hedonic price model to narrow the gap between the real estate transaction price and the AVM estimated valuation. This study establish a hedonic price model and used the mean absolute percentage error (MAPE) and Hit-rate for testing. Results show that the model of this study can`t narrow the MAPE and improve the hit- rate, however, the gap between the real estate transaction price and the AVM estimated valuation is not significant.
    Though the performance of this study is not as good as expected, however, excluding data of the first floor and fourth floor from the models reduce the MAPE and increase Hit-rate, which is better than AVM. Therefore, future researchers may base on the actual transaction price and build separate valuation models to perfect the AVM estimated valuation.
    Reference: 一、中文參考文獻
    （一）專書
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    4.梁仁旭、陳奉瑤，2018，『不動產估價』四版，臺北市：財團法人中國地政研究所。
    （二）期刊論文
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    3.李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究-兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1)：61-87。
    4.李春長、童作君，2010，「住宅特徵價格模型之多層次分析」，『經濟論文叢刊』，38(2)：289-325。
    5.吳孟璇、梁仁旭，2016，「台北市高房價成因剖析-以租價關係、總體因素與預期因素探討」，『土地經濟年刊』，27：53-81。
    6.林左裕，2018，「從總經因素及大數據分析不動產市場-兼論桃園市住宅市場之分析」，『土地問題研究季刊』，17(4)：30-48。
    7.林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，3：13-23。
    8.林元興，2017，「大量估價法應遵循的程序」，『土地問題研究季刊』，16(2)：75-81。
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    22.彭建文、楊宗憲、楊詩韻，2009，「捷運系統對不同區位房價影響分析-以營運階段為例」，『運輸計劃季刊』，38(3)：275-296。
    23.彭建文(譯者)，1997，「不動產市場景氣循環、轉變力量與結構變遷」，『住宅學報』，6：71-88。
    24.楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20(2)：61-80。
    25.董呈煌、李春長、陳俊麟、吳韻玲，2016，「SVR與OLS在住宅價格預測正確率的比較」，『住宅學報』，25(2)：31-51。
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    （三）博、碩士論文
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    2.李宗霖，2016，「以類神經網路模式探討住宅房價影響因子之研究」，國立交通大學工學院工程技術與管理學程研士論文：新竹市。
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    4.林純如，2017，「資訊揭露對房價影響分析-以實價登錄制度為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：新北市。
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    6.林雅瑩，2010，「大廈住宅樓層別效用比之估價-兼論屋齡對於樓層別效用比之影響」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：新北市。
    7.紀凱婷，2008，「台北市新推個案訂價之時間與空間相依性分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。
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    10.許智淵，2012，「類神經網路技術與特徵價格法於台北市房價預測結果之比較研究」，國立臺北大學企業管理學系碩士論文：新北市。
    11.鄭湘妍，2016，「台北市房地產價格與總體經濟指數之關聯性研究」，國立中山大學經濟學系碩士論文：高雄市。
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    （四）其他
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    二、外文參考文獻
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    網址：https://lvr.land.moi.gov.tw/login.action。
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    網址：https://www.publicwork.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=114&parentpath=0,4,22，取用日期2019年9月30日
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    105923004
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0105923004
    Data Type: thesis
    DOI: 10.6814/NCCU202001085
    Appears in Collections:[Department of Land Economics] Theses

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