政大機構典藏-National Chengchi University Institutional Repository(NCCUR):Item 140.119/30759

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政大機構典藏 > 商學院 > 經營管理碩士學程EMBA > 學位論文 > Item 140.119/30759

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題名:	大上海地區房仲業展業策略之個案研究
作者:	夏智亮
貢獻者:	吳政穎蕭國慶夏智亮
關鍵詞:	房仲業 Porter之五力分析策略分析競爭策略矩陣
日期:	2007
上傳時間:	2009-09-12 12:49:01 (UTC+8)
摘要:	房仲業雖作為連鎖經營及行銷通路概念行業，但因其交易特性，需要足夠的專業與服務的一致性，所以人才一直是此行業成功的關鍵因素。但在大陸地區，由於市場的成熟度與政府強勢主導，加上近些年經濟快速成長，國際資金不斷湧入，其競爭環境比在台灣相對複雜許多。本研究主要是採取個案研究方式，希望經由深入的個案分析，尋找房仲業在大陸地區未來發展趨勢與關鍵成功要素。並為個案公司擬定策略以因應未來環境的快速變遷；並能在發展過程中蓄積核心資源，增加競爭力。本研究的架構採用Aaker的理論架構來進行內外在分析與策略規劃。整個研究架構分為四個階段： 1.先分析整體環境為房仲業帶來的機會與威脅，以及該產業的成功關鍵因素；進而了解個案公司所擁有的優劣勢。 2.根據以上分析，歸納出該公司所面臨的問題。 3.策略方向的擬定，並依照適當的準則予以評估與選擇。 4.提出可行的策略，在該策略下擬定競爭策略與營運策略。經過本研究分析發現，除了三S專業化、簡單化、標準化，及人才、品牌、資訊等傳統關鍵成功要素外，面對政策強勢主導及快速變動環境，掌握需求變動時間差能力、行銷通路及售後服務的創新整合能力、地理區差異所需要的彈性模組運作能力、網絡及策略聯盟整合能力、顯得更加重要。本研究建議個案公司採成長策略與差異化集中作為競爭策略，以發揮個案公司的核心能力，持續領先同業並奠定永續經營的利基。第壹章緒論.................................................1 第一節研究動機與目的........................................1 第二節研究範圍與限..........................................6 第三節論文架構 .............................................8 第貳章文獻探討 ............................................10 第一節策略的概念...........................................10 第二節策略管理理論與分析架構................................13 第三節房地產經紀業相關文獻..................................31 第四節文獻探討對本研究的意涵................................38 第參章研究計劃 ............................................40 第一節研究架構 ............................................40 第二節研究方法 ............................................45 第肆章外在分析與機會威脅認定................................48 第一節總體環境分析.........................................48 第二節產業環境分析........................................55 第三節仲介業環境分析.......................................61 第四節顧客分析 ...........................................71 第五節競爭對手分析.........................................75 第伍章個案公司內在分析與優劣勢評估.........................81 第一節個案公司簡介........................................81 第二節現在策略分析.........................................85 第三節經營績效分析.........................................90 第四節組織及管理策略分析....................................98 第五節優劣勢分析與策略困擾分析 .............................102 第陸章個案公司策略制定 ....................................107 第一節願景與目標 .........................................107 第二節根本策略 ...........................................112 第三節競爭策略 ...........................................116 第四節營運策略 ...........................................121 第柒章結論與建議 .........................................132 第一節結論...............................................132 第二節建議...............................................136 參考文獻..................................................139 圖目錄圖 1-1 論文架構............................................8 圖 2-1 Glueck 策略規劃之架構...............................14 圖 2-2 Steiner 策略規劃的架構..............................15 圖 2-3 Aaker 策略市場管理構成概要 ..........................16 圖 2-4 Porter之五力分析...................................23 圖 2-5 Porter的一般性競爭策略..............................26 圖 3-1 研究架構...........................................41 圖 3-2 研究程序...........................................47 圖 4-1 1999年-2006年上海房地產經紀企業數量..................56 圖 4-2 上海房地產經紀企業類型比較...........................57 圖 4-3 上海商品房二三級市場成交量1996—2005年走勢............57 圖 4-4 上海市二手房價格指數走勢(2005.7-2006.7)..............58 圖 5-1 中國信義在大陸各區域的發展歷程........................92 圖 5-2 上海信義組織架構圖..................................97 圖 5-3 中國信義組織架構簡圖................................97 圖 6-1 事業成長方向......................................112 圖 6-2 競爭策略矩陣......................................114 圖 6-3 上海信義核心資源系統...............................120 圖 6-4 台灣信義房屋Logo..................................121 圖 6-5 中國信義房產Logo..................................121 表目錄表 2-1 學者對策略所下的定義 ................................10 表 2-2 Miles & Snow 的四種適應性策略.......................25 表 2-3 房地產經紀各種理論...................................30 表 2-4 房地產管理法規對房地產經紀的界定......................32 表 4-1 中國GDP增長(1993-2006).............................49 表 4-2 2001-2006年世界主要國家和地區經濟增長率...............50 表 4-3 2003年中國地區現代化指數 ............................51 表 4-4 上海房地產經紀業競爭強度.............................69 表 4-5 上海房地產市場需求結構...............................70 表 4-6 購房者選擇經紀服務動因...............................72 表 4-7 購房者選擇經紀公司依據...............................73 表 4-8 2005上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................78 表 4-9 2006上海房地產經紀“金橋獎”企業20強..................79 表 4-10 上海主要房地產經紀公司2004-2006年運營一覽表...........80 表 5-1 “六構面”簡要表...................................87 表 5-2 上海信義2000-2006年仲介業務一覽表.....................88 表 5-3 上海信義2000-2006年代理業務一覽表.....................88 表 5-4 上海信義2000-2006年商仲業務一覽表.....................89 表 5-5 案例公司2000-2006年財務資料..........................90 表 5-6 案例公司重要財務比率分析..............................90 表 5-7 上海主要房地產經紀公司門店數列表.......................93 表 5-8 上海信義與上房置換、上海中原比較.......................94 表 6-1 2012年案例公司事業垂直整合表........................108 表 6-2 中國信義幕僚組織規劃 ...............................124 表 6-3 上海信義幕僚組織規劃 ...............................126
參考文獻:	一、中文文獻包熙迪夏蘭著，齊思賢、楊幼蘭譯，應變，天下遠見出版社，民國93 　　年司徒達賢，策略管理新論-觀念架構與分析方法，智勝文化事業有限公司，民國90年司徒達賢，管理學的新世界，天下遠見出版公司，民國94年李育濤主編，房地産經紀，上海人民出版社，民國90年克里斯丁生安東尼羅斯著，李芳齡譯，創新者的修煉，天下雜誌股份有　　限公司，民國94年吳思華，策略九說，台灣麥田文化出版社，民國85年周王美文，房屋仲介業之創新商品研發與經營成效個案研究-以信義房屋『成屋履約保證制度』為例，國立台灣科技大學管理研究所EMBA碩士論文，民國90年10月波特著，李明軒、邱如美譯，競爭優勢〈上下〉，天下遠見出版公司，民國88年郭淑貞，房屋仲介業不同競爭策略經營型態與績效之實證比較，大葉工學院事業經營所碩士論文，民國82年7月夏智亮，房屋仲介業產業趨勢與競爭策略-以信義房屋為例，國立政治大學公企中心商研學分班企業實務專題研究，民國87年5月陳隆麒，當代財務管理，臺北華泰文化事業公司，民國88年陳彪、如卞編，經紀人實務指南，同濟大學出版社，民國88年游淑慧，兩岸直銷業未來發展策略之個案研究，國立政治大學商學院經營管理碩士論文，民國92年7月黃炯發，台灣房屋仲介業之經營策略研究分析，大葉大學事業經營所碩士論文，民國92年2月黃盈璇，兩岸品牌經營之比較-以台商在兩岸之品牌經營為例，國立政治大學企業管理研究所碩士論文，民國94年7月張泓銘、龐元著，中國城市房地產管理，上海社會科學院出版社，民國95 　　年張永岳，崔裴主編，房地産經紀概論，中國建築工業出版社，民國91年張躍慶，中國房地産市場仲介組織研究，企業管理出版社，民國88年蕭學文主編，經紀人與房地産市場，經濟管理出版社，民國92年 David A. Aaker 著，翁景民譯，策略行銷管理，臺北華泰文化事業公司上海房地産經紀人協會《經紀人》特刊上海信義公司2012年願景白皮書房地産經紀公司的客戶關係管理研究 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y510261/PDF/INDEX.HTM 房地産市場的博弈問題研究 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y497015/PDF/INDEX.HTM 全北京市房地産經紀業規範化發展研究 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y453524/PDF/INDEX.HTM 房地産經紀業與新加坡房地産二級市場的發展 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y341605/PDF/INDEX.HTM 論房地産經紀規範化 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y325675/PDF/INDEX.HTM 上海房地産經紀企業的發展策略研究 http://10.55.100.202:83/~CDDBN/Y490981/PDF/INDEX.HTM 二、英文文獻 Aaker, D. A., Strategic Market Management. New York: John Wiley & Sons, 1984. Ansoff, H. I., Corporate Strategy. New York: McGraw-Hills Press, 1965. Glueck, William. F., Business Policy: Strategy Formation and Management Action, 2nd edition. New York: McGraw- Hill, 1976. Harvey, Dan, Strategic Management. Bell and Howell Company, 1982. Miles, R. E. and Snow, C. C., Organizational Strategy、 Structure and Process. New York: McGraw-Hill Press, 1978. Porter, M. E., Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competitors., New York: The Free Press, 1980. Steiner, G. A., and Miner, J. B., Management Policy and Strategy: Text, Reading and Case. New York: Macmillan Publishing Co. Press, 1977.
描述:	碩士國立政治大學經營管理碩士學程(EMBA) 90932528 96
資料來源:	http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0909325281
資料類型:	thesis
顯示於類別:	[經營管理碩士學程EMBA] 學位論文

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