Loading...
|
Please use this identifier to cite or link to this item:
https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35948
|
| Title: | 從房地價格分離探討公告土地現值查估之研究 |
| Authors: | 游輝振 |
| Contributors: | 林 英 彥
楊 松 齡
游輝振 |
| Keywords: | 房地價格分離
公告土地現值
基準地
素地價
區段地價
the separation of improved property price
Announced Current Land Value
Land Value Benchmark
vacant land value
District Land Value |
| Date: | 2007 |
| Issue Date: | 2009-09-18 16:27:59 (UTC+8) |
| Abstract: | 摘 要
目前我國地價制度是以公告土地現值為核心，但現行公告土地現值嚴重偏離市價，區段內各筆土地相對值極不合理，以此作為課稅稅基及徵收補償的依據，違背賦稅公平原則，為避免稅負漏損，落實漲價歸公，並於土地徵收時作到完全補償，讓公告土地現值趨近於市價，是現階段政府平均地權土地政策「價」的目標。
本研究即以此為論述出發點，從房地總價分離地價的根本查估問題導入，房地分離地價雖是現行公告土地現值查估最重要的價格來源基礎，但因公告土地現值掺雜了素地價和房地分離地價，造成「價」的定位不清、性質不明。經本研究實證結果發現，素地價格區間值相對於房地分離地價是較穩定且乖離率較低，房地分離地價會因建物存在狀態不同而異，且求算過程易受三個貢獻學說爭議的影響，不若素地地價單純，分離地價因含有超額利潤，有重複課稅之嫌，故公告土地現值及基準地價應以定位為「素地價」為宜。
採聯合貢獻所分離出來的地價較採土地貢獻分離地價，更接近素地地價，且與周邊的地價較為均衡，因此房地價格的分離方式應以聯合貢獻說較為合理。現行地價調查估計規則條文過於簡陋，應徹底修訂和不動產估價技術規則接軌，將房地分離方式納入聯合貢獻說的運用，採聯合貢獻分算房地價格時，分算基礎應以含間接成本的建物成本價格為宜，且不動產估價技術規則有關房地分離的相關法規，應予整合統一，房地分離估價方法定義、房地價值比率求算方式，應予明訂。
本研究建議採「價稅分離」，將公告土地現值功能用途單純化，使不同需求之地價回歸其功能目的，讓地政機關查估地價得以切實反應市價。並持續推動基準地地價查估制度，基準地查估不但具有個別宗地估價之精確度，又不失大量估價之方便性，亦能使公告土地現值更趨近於市價，應可改善現行公告土地現值查估制度的諸多缺失。
關鍵字：房地價格分離、公告土地現值、基準地、素地價、區段地價
Currently, the core of the land value system in Taiwan is based on the Announced Current Land Value(ACLV). However, the ACLV deviates from the market value and the relationship between each parcel of land within the Land Value District is not reasonable. If the ACLV becomes part of the tax base and the foundation for compensation when the land is expropriated, it would be against the fairness and equity principle of taxation. In order to prevent tax loss, put the “Land Increment to the Public” into reality, compensate to the fullest when expropriation, the current goal of the Equalization of Right, the “Land Evaluation” of the land policy by the government is to make the ACLV approximating to the market value.
Based on those issues mentioned above, this research delves into the core issue, the separation of improved property price. Although the land value separated from the improved property price is the most important foundation of the ACLV, the orientation of the value is not certain, and the nature of the value is not clear due to the ACLV is a combination of the land value from the vacant land and improved property. This thesis discovers the vacant land value range is more stable and the possibility of deviation is lower compared to the improved property price. The land value separated from the improved property will differ owing to the difference of the buildings which have already existed, and the controversy resulted from three contribution principles, which makes it more complicated than the vacant land value. If the land value separated from the improved property contains surplus profit, whether the double taxation occurs or not is in doubt. Hence, the orientation of the ACLV and the benchmark land value is better to be identified by the vacant land value.
The separated land value adopting the land-build-united contribution principle approximates the vacant land value more compared to land contribution, and maintain better equilibrium status with surrounding lands. Hence the land-build-united contribution is more reasonable when separated the value from the improved property. Current articles of the “Regulations on the Land Value Investigation and Assessment” are too simplified. It needs to be totally overhauled to be in conformity with the “Regulations on the Real Estate Appraisal.” The land-build-united contribution should be incorporated for the separation of improved property price. The building cost value, which is to be deducted, should consider the indirect cost. Related stipulations of the separation of improved property price should be unified. The definition of the separation approach of improved property price and estimation of the land value ratio and the building value ratio shall be stipulated.
This dissertation suggests the “separation of the evaluation and the taxation” and makes the function and purpose of the ACLV simple. When the land value identified for different function and political purpose is not directly relevant to the ACLV, the ACLV the land administration assess would reflect the market value. The land value benchmark system needs to be implemented continuously. Not only is the precision of the land value benchmark appraisal identical to the individual parcel of land appraisal, but also maintains the efficiency of the mass appraisal as well as making the ACLV closer to the market value, the implementation of the Land Value Benchmark could improve the deficiency of the current Announced Current Land Value system.
Keywords: the separation of improved property price, Announced Current Land Value, Land Value Benchmark, vacant land value, District Land Value. |
| Reference: | 一、中文
1. 內政部，研究主持人林英彥、協同主持人陳奉瑤，1998，「建立標準宗地制度之研究」，內政部地政司委託政治大學地政系研究計畫報告，地政叢書第42輯。
2. 內政部，2006，『九十四年地價基準地查估試辦成果報告』，台北：內政部。
3. 內政部，2002，「改進地價制度之研究」，台北：內政部地政司。
4. 台北縣政府，2005，『我國地價制度之探討—以台北縣為例』，台北：台北縣政府。
5. 丁福致， 2001，「房地產價格拆算方法之研究」。收錄於『土地經濟年刊第12期』，台北：中國地政研究所。
6. 丁福致，2008，「不動產房地價值分離評估之研究」，論文發表於〈2008財稅、財富與管理研討會〉，中國科技大學財政稅務系：台北，民國97年年4月10日，ISBN：978-986-81765-7-7。
7. 江穎慧，2000，「建立立體地價評估制度之研究」，政治大學地政系碩士論文。
8. 何俊男，2006，「我國基準地制度建立之初探」，『土地問題研究季刊』，5 (1)：頁94。
9. 李義隆，2006，「地價人員對基準地實施之認知探討」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士在職專班論文。
10. 林英彥，2006，『不動產估價』第11版，台北：文笙書局。
11. 林英彥，2006，『不動產估價實務問題解答』，第2版，台北：文笙書局。
12. 林英彥譯，2004，「日本不動產鑑定評價基準」。收錄於林英彥編，『不動產估價技術規則解說』2版，台北：文笙書局。
13. 林英彥，2008，「談地價調查估計規則之修正」，『土地問題研究季刊』， 7 (2)。
14. 林英彥，2001，「對修訂地價調查估計規則之建議」，『人與地月刊第214期』， 10、11月號，頁14-16。
15. 林英彥，1982，「高樓地價查估作業之研究」，國立政治大學地政學系研究，台北市政府研究考核發展委員會委託。
16. 林全，1989，「土地增值稅與房地產價格變動之關係」，『經濟論文叢刊』，台大經濟系，17 (3)：301-324。
17. 吳村，1981，「台北市土地公告現值之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
18. 吳清輝，2001，「土地估價與土地徵收」，『人與地』，206期，社論。
19. 吳耿東，2002，「分配法疑義」。收錄於『鑑定論壇第五期』，台北：台北市不動產鑑定商業同業公會。
20. 周良惠，1999，「我國地價稅及房屋稅對土地之資本投資影響研究」，國立政治大學地政系博士論文：台北。
21. 卓輝華，2004，『不動產估價實務與理論』。頁255-292，台北：宏大不動產估價師聯合事務所發行。
22. 美國估價協會著，宏大不動產譯，1999，『不動產估價』第11版。
23. 施麗華，1994，「高樓層建築物與其基地價格分離計算方法之探討」，收錄於『中華民國土地估價學會論文彙編』，台北：中華民國土地估價學會，頁50-65。
24. 陳立夫，2004，「公告土地現值之法律性質」，『月旦法學教室』，26期，頁36-37。
25. 陳奉瑤，2002，「土地貢獻說？建物貢獻說？聯合報貢獻說？」。收錄於『鑑定論壇第五期』，台北：台北市不動產鑑定商業同業公會。
26. 陳奉瑤，2000，「公告土地現值評估課題與對策之探討」。收錄於陳奉瑤主編，『林英彥教授退休紀念論文集』初版，台北：宏大不動產。
27. 陳奉瑤，2003，「公告土地現值與市場交易價格關係之研究」，『土地經濟年刊』，第14期，頁1-24。
28. 陳滿雄，1997，『不動產估價學』，台北：中華不動產鑑定中心發行。
29. 陳諶，1989，「從房地產總價格扣除房屋現值求得土地價格之研究」，收錄於內政部編『地政研究發展叢書—土地估價』，台北：內政部，頁425-498。
30. 梁仁旭‧陳奉瑤，2006，『不動產估價』初版，台北：文笙書局。
31. 梁仁旭，1999，「標準宗地標準地設置之探討」，論文發表於〈土地估價與土地利用學術研討會〉，中華民國土地估價學會主辦：台北，民國88年1月23日，頁51-62。
32. 梁仁旭，2005，「地價查估問題探討—以基準地為例」，桃園地政局上課講義。
33. 許文昌，1882，『區分所有建物設定「地價持分」之研究』，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
34. 許文昌，2001，『土地經濟學導論』初版，台北：文笙書局。
35. 黃佳鈴，2005，「從房地價格分離探討地價指數及公告現值評估」，政治大學地政系碩士論文。
36. 黃亮猛，2007，「公告土地現值與公告地價政策功能定位之探討」，論文發表於〈2007年全國土地政策論壇〉，國立政治大學地政學系：台北，民國96年9月28日，頁1-1～1-19。
37. 黃國義，2007，「都市更新權利變換房地權利價值分離估價之研究」，國立政治大學地政學系碩士再職專班論文：台北。
38. 馮先勉，1990，『土地漲價歸公理論基礎之研究』，台北：經社法制論叢。
39. 張成昌，1991，「標準宗地界定之研究-以台北市南京東路、敦化南路、信義計畫地區-林口新市鎮等地區之實證研究」，收錄於『內政部地政研究叢書第一輯』，台北：內政部。
40. 張杏瑞，1980，「設定地價控制點可行性之研究」，政大地政研究所碩士論文：台北。
41. 張杏瑞，1991，「研習日本地價指數與收用補償制度及赴韓國參加第十五屆泛太平洋估價師會議報告書」。
42. 張梅英，2000，『現行地價制度之檢討與合理化地價查估制度之研究』，台灣省諮議會委託研究報告。
43. 張梅英，2005，「台灣試辦基準地地價查估作業相關問題分析」，『土地問題研究季刊』， 4 (3)：66。
44. 張梅英，2002，「區分所有建物估價時之土地與建築物價值分配問題」，收錄於『鑑定論壇第五期』，台北：台北市不動產鑑定商業同業公會。
45. 張梅英，2005，「台灣試辦基準地地價查估作業相關問題分析」，『土地問題研究季刊』，4 (3)：68。
46. 張詠裕，2005，「土地證券市場之分析與規劃」，國立政治大學企業管理研究所碩士論文：台北。
47. 張曦方，1994，「住宅樓層價差之探討—以台北市為例」，政治大學地政系碩士論文。
48. 游適銘，2006，「地價基準地估價定位探討」，『土地問題研究季刊』，5 (1)：105-114。
49. 游適銘，2005，「建立基準地地價制度之研究」，台北：內政部地政司。
50. 游適銘，2007，『地價基準地與區段地價制度結合之研究』，台北：內政部自行研究報告。
51. 游適銘，2005，「不動產估價爭議問題探討」，『土地問題研究季刊』，4 (4)：34。
52. 游適銘， 2006，『不動產估價理論與實務』，台北：大日出版有限公司。
53. 游適銘，2007，「地價基準地相關問題探討」，『土地問題研究季刊』，5 (1)：81。
54. 楊松齡，1994，『平均地權制度公平原則之探討』，台北：經社法制論叢。
55. 楊松齡，現行公告土地現值制度之存廢探討，1995，改進現行地價制度研討會，中國地政研究所。
56. 詹旻華，2006，「自房地價格分離土地價值之方法」，台北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文：台北。
57. 廖誼溢，2001，「以標準宗地制度取代公告土地現值制度」，『現代地政234 期』，頁50。
58. 蔡永利，1994，『改進公告土地現值作業—修正地價調查估計規則之研究』，高雄市政府年度研究報告，高雄：高雄市政府。
59. 蔡吉源，2001，「台灣土地課稅制度：問題、影響與改革」，『台灣土地研究第3期』，頁37-82。
60. 蔡添璧，1994，「台北都會區建築物各樓層效用比率之調查研究」，中華民國都市計畫學會。
61. 蕭輔導、邱鈺鐘、李文景、游適銘，2004，研修「不動產證券化估價及基準地估價技術」出國報告，台北：經濟部2004年度台日技術合作計畫。
62. 蕭錚，1989，『平均地權之理論體系』3版，台北：中國地政研究所印行。
63. 蘇志超，1990，『地權法制現代化之研究―土地使用立體化之發展』，行政院經濟建設委員會委託研究，台北：經濟建設委員會。
64. 蘇文賢，2001，應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究，國立政治大學地政系碩士論文。
二、外文
1. Wolverton. Marvin L. 1993, April. Case study：An Alternative Technique to the Land Residual Method, The Appraisal Journal, 61(2)：8-16, USA.
2. Robert J. Gloudemans, Handel Sheldon and MichaelWarwa ,2002,“ Empirical Evaluation of Alternative Land Valuation Models ”,Lincoln Institute of Land Policy Cambridge,Massachusetts,Working Paper.
3. IVSC, 2005, International Valuation Standards. Six Editions, USA.
三、網頁
http://www.411homerepair.com/realtor/glossary.shtml |
| Description: | 碩士
國立政治大學
地政研究所
92923001
96 |
| Source URI: | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230012 |
| Data Type: | thesis |
| Appears in Collections: | [地政學系] 學位論文
|
All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.
|
