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    Title: 我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心
    Study on property rights exchange system of urban renewal in Taiwan
    Authors: 麥怡安
    Mai,YiAn
    Contributors: 賴宗裕
    麥怡安
    Mai,YiAn
    Keywords: 都市更新
    權利變換
    機制設計
    實施者
    土地權利人
    Date: 2008
    Issue Date: 2010-04-09 18:36:15 (UTC+8)
    Abstract: 權利變換為我國最重要的都市更新實施方式，該制度主要在處理權利人的負擔與分配，然而法令自1998年頒布至今已十年，在實務推動上不無發生爭議與衝突，尤其在實施者與土地權利人間權益的分配問題。本研究將權利變換權益分配問題分為兩部份來探討，其一為權利價值利益分配部份；其二為分配單元選配規則部份。並嘗試以機制設計理論(Mechanism Design Theory)作為觀察角度，透過對權利變換制度各參與角色的深入訪談及對於權利變換制度的解析以釐清該制度在權益分配上的課題與缺失。
    在權利價值利益分配議題部份，本研究發現目前權利變換制度對於實施者與土地權利人的都市更新開發利益分配乃呈現其激勵不相容(Incentive Inconsistent)的情況。主因在於實施者或提供資金者對於都市更新事業所投入的創意、管理技術、資金與所承擔的風險，其所換得的報酬是以投入資金作為基數再乘以給定的費率計算，與其所創造的價值多少無關，甚至與其合作對象，即土地權利人的報酬成反向變動，導致這個制度設計會誘發實施者透過控制更新後權利價值估價與共同負擔費用提列額度這兩個變因，來滿足其期待的利益。過程中可能土地權利人的權益會遭受損害，而主管機關與更新審議會卻仍需努力的去搜尋真實訊息，耗費審議成本。而在分配單元選配規則議題部份主要的問題在於制度條文規範的缺乏，讓實施者或土地權利人分別可透過某些手法或以戰逼和來獲取利益或偏好，使得權利變換中，有關分配單元設計、選屋等程序的圓滿成就，仍需仰賴較無效率的協議行為。
    本研究以機制設計理論中理想的機制設計邏輯，即激勵相容(Incentive Compatibility)、縮小資訊維度及決策分散化等論點，對於上述兩個議題面向嘗試提出機制改善方案。針對權利價值利益分配議題部份，主要是將共同負擔費用中實施者的利潤科目（台北縣市目前稱風險管理費），從前述的成本費率的計算方式修改為以實施者與土地權利人貢獻比分配開發利益的方式計算，而這樣的改善方案透過案例模擬計算發現，確實達到實施者與土地權利人激勵相容的效果。
    而對於分配單元選配規則部份，研究結果所提出的改善方案有三個面向：其一為分配規則應予以細緻化，包括分配單元的設計原則、選配額度、區位及順序等規則；其二為分配權的改善，主要是建議修法使土地權利人的分配資格與更新事業的實際單元設計脫鉤，並使實施者在進行分配原設計時，必須考量土地權利人的分配需求；其三是異質性分配單元的分配規則，指當同一權利變換範圍內有多種異質性分配單元設計且存在著量身訂作的情形時，在權利變換分配上應修法考量先進行重劃換地，再進行房屋分配兩階段的負擔與分配計算較為公平，而上述的改善方案應可一定程度的消弭無效率的問題。
    Reference: 一、專書
    于明誠，1998，『都市計劃理論與實務』，台北：詹氏書局。
    何芳子、丁致成，2006，『日本都市再生密碼』，台北:財團法人都市更新研究發展基金會。
    林英彥，2000，『不動產估價』，台北：文笙書局。
    胡俊雄，2000，『都市更新條例釋義』，台北：營建雜誌社。
    席恒，2006，『利益、權利與責任-公共物品供給機制研究』，北京：中國社會科學出版社。
    財團法人都市更新研究發展基金會，2002，『都市更新魔法書』，台北：財團法人都市更新研究發展基金會。
    張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，1993，『經濟學-理論與實際』，上冊，台北：翰蘆圖書出版。
    張耀仁，1992，『捷運系統聯合開發理論與實務-不動產投資新方向』，台北：詹氏書局。
    張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析：理論與實務』，上篇，台北：張金鶚出版：華泰總經銷。
    『都市更新作業手冊』，97年修訂版，台北：營建雜誌社。
    馮先勉，1997，『土地開發實務(二)【合建篇】』，台北：碁泰管理顧問。
    黃健二，1984，『都市更新之研究』，台北：大佳出版社。
    蕭劍，2008，『聽經濟學家講故事』，台北：海鴿文化。
    邊泰明，2003，『土地使用規劃與財產權』，台北：詹氏書局。
    二、期刊論文
    王鴻源，2003，「都市更新權利變換估價方法之問題探討」，『土地問題研究季刊』，2(3)：頁95~104。
    王妍、易守寬，2007，「機制設計理論中的激勵問題解析」，『雲南財貿學院學報（社會科學版）』，22(5)。
    李建佑，2004，「臺灣與日本都市更新權利變換方式之比較研究--以『等價值比例』及『等價交換』之變換方式為例」，『土地經濟年刊』，15期：頁87~103。
    李欽漢、歐政一，2000，「都市更新權利變換之研究」，『人與地』，196期：頁4~16。
    金家禾，1997，「公私合作開發方式對都市發展影響之研究」，『法商學報』，33：頁291～340。
    翁樹陽，1998，「建立公私合作策略聯盟以推動都市再開發之探討--英國的發展經驗與啟示」，『臺灣經濟』，256：頁48～55。
    張義權，2000，「都市更新權利變換之估價」，『鑑定論壇』，3：頁15~18。
    陳明燦，1998，「土地開發過程中私權保障之研究：以市地重劃為例」，『國立台灣大學建築與城鄉研究學報』，第九期，頁57~80。
    黃文鳳，1998，「論辦理市地重劃中公告現值與重劃前後地價之關係與影響」，『臺灣地政』，151期，頁12~14。
    楊松齡，2000，「以權利變換方式進行都市更新之評議」，『人與地』，第203、204期：頁41~47。
    謝靜琪，2000，「民間投資者參與地方公共建設之適當誘因─以宜蘭縣冬山河水上海濱公園開發案為例」，『人與地』，第203、204期：頁48~58。
    三、會議論文
    丁致成，2005，「都市更新權利變換與權利估價關係之探討」，財團法人都市更新研究發展基金會、中華民國土地估價學會、臺北市不動產估價師公會：台北。
    金家禾，1999，「權利變換制度之設計與作法」，發表於〈邁向21世紀都市更新研討會大會實錄〉，內政部營建署、財團法人都市更新研究發展基金會：台北，1999年4月。
    高橋惠子，2007，「再開發制度の概要と實務的課題への對應」，發表於〈第二屆都市再開發專門家asia國際交流會議〉，韓國鑑定院：首爾，2007年10月。
    張能政，2005，「都市更新權利變換前後權利價值評估基準之探討」，財團法人都市更新研究發展基金會、中華民國土地估價學會、臺北市不動產估價師公會：台北。
    張隆盛，1999，發表於〈邁向21世紀都市更新研討會大會實錄〉，內政部營建署、財團法人都市更新研究發展基金會：台北，1999年4月。
    楊松齡，2006，「都市更新權利變換制度之產權結構分析」，論文發表於〈2006兩岸四地土地學術研討會〉，中國地政研究所、國立政治大學地政系：台北：頁516~535。
    四、碩、博士論文
    余明賢，2002，「合建契約之研究」，國立政治大學法律學系碩士論文：台北。
    吳秉蓁，1999，「都市更新容積獎勵對開發時機之影響」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
    吳浚郁，1992，「利益分配模式的特性與方法」，國立中山大學企業管理研究所碩士論文：高雄。
    沈靜悅，2006，「民間建築合建行為之研究–以賽局理論分析」，私立朝陽科技大學朝陽科技大學研究所碩士論文：台中。
    周世璋，1987，「我國都市更新政策之研究--兼論都市更新房地取得及處分之方式」，私立中國文化大學實業計劃研究所工學組博士論文：台北。
    林佑璘，2003，「臺北市實施都市更新歷程及影響之研究」，私立中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文：台北。
    林美娟，2005，「都市更新權利變換制度實施之研究-以台北市更新重建個案為例」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文：台北。
    林啟達，2003，「我國都市更新權利變換中產權變換機制問題之研究」，私立中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文：台北。
    洪貴源，2001，「社區住民自辦都市更新程序與權利變換之研究」，私立淡江大學建築系碩士論文：台北。
    胡英鵬，2001，「我國都市更新權利變換制度之問題與改善策略之研究」，私立文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文：台北。
    孫思俐，1987，「應用權利變換方式以實施都市更新之研究」，國立中興大學都市計畫研究所碩士論文：台北。
    張力仁，2003，「民間參與都市更新事業財務規劃與籌措方式研究」，國立台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文：台北。
    許時翰，2008，「以合作賽局理論探討都市更新權利變換方式利益分配之研究」，國立臺灣科技大學建築研究所碩士論文：台北。
    陳玉雯，1995，「以權利變換方式推動都市更新之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
    陳淑如，2004，「營建業模板分包商合作賽局之研究」，國立台灣科技大學營建工程系研究所博士論文：台北。
    陳全勝，2004，「論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究－以台北市中山區長安段三小段709、717地號都市更新案為例」，國立台灣科技大學建築研究所碩士論文：台北。
    陳朱平，2007，「重劃後宗地最小分配面積標準之研究--以蘆洲南港子重劃區為例」，國立台北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文：台北。
    黃國堅，1988，「以權利變換方式推行都市更新產權處理之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
    黃瑞楨，1997，「房地產合建產權分配之研究」，國立成功大學建築研究所碩士論文：台南。
    黃聖偉，2004，「公私合夥參與都市更新開發財務風險評估模式之研究」，私立朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文：台中。
    楊艾嘉，2004，「都市更新地區與周圍地區房價差異因素之探討-以台北市為例」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
    楊伯耕，1984，「更新計畫中權利變換方式之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
    楊靜玟，2006，「以財務機制觀點評估市中心再發展政策之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
    葉家豪，2004，「都市更新財源籌措之風險研究」，私立中國文化大學巿政暨環境規劃學系碩士論文：台北。
    潘俊和，2003，「都市更新權利變換前權利價值評定問題與對策之研究─以九二一震災後集合住宅重建為例」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。
    蔡伊聰，1996，「民間合作建築土地所有權人與建設公司權益分配比例之研究」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。
    謝文娟，2004，「都市更新獎助誘因財務模擬之研究」，國立成功大學都市計畫學系博士論文：台北。
    鍾政恭，1995，「舊市區更新產權處理之研究」，私立逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。
    羅芳琪，2005，「都市更新及權利變換實施之研究－以九二一災區重建為例」，私立中國技術學院建築研究所碩士論文：台北。
    蘇英瑋，1999，「民間參與都市更新災區重建—間論容積獎勵之迷思」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
    鍾中信，2007，「從產權結構論都市更新之權利變換制度」，國立政治大學地政系碩士在職專班論文：台北。
    五、研究報告及上課講義
    林司、鄭吉雄，1985，「以權利變換方式擬定都市更新實施計畫之實例研究」，台北市政府工務局都市計畫處委託研究。
    林英彥、黃正義等五人，1987，「市地重劃如何配合促進都市建設發展之研究」，台灣省住宅及都市發展局市鄉規劃處委託研究報告。
    林元興、楊松齡，1995，「權利變換實施辦法草案之研究」，內政部營建署委託研究報告。
    賴宗裕，2005，『成長管理專題研究』，政治大學地政學系碩士在職專班授課講義。
    鄭景秋譯，1982，「日本之權利變換計畫及其計畫過程—摘譯自日本市街地再開發計畫指南」，行政院經濟建設委員會。
    邊泰明，2000，「都市更新方針之研究－以三峽都市計畫為例」，內政部營建署市鄉規劃局委託研究。
    六、外文文獻及書籍
    The Prize Committee of the Royal Swedish Academy of Sciences,2007,“Mechanism Design Theory”,The Sveriges Riksbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel,4~6.
    中元三郎，2003，『都市再開発事業権利変換と鑑定評価の理論と実務』，日本：株式会社プログレス。
    日本建設省都市局市街地建築課，1991，『圖解市街地再開發事業』，日本：日本社團法人全國市街地再開發協會。
    日本國土交通省都市地域整備局市街地整備課，2004，『都市再開發法解說』，第6版，日本：大成出版社
    七、網站
    台北市捷運工程局網站，技術文獻中聯合開發有關權益分配講義部分(http://www.dorts.gov.tw/tech/rightdist1)。
    信義房屋網站，其中房市觀察之信義不動產評論。(http://www.sinyi.com.tw/news/news-estate.aspx)
    內政部營建署都市更新E化平台，民間為主都市更新。(http://recity.cpami.gov.tw//modules/tinyd3/)
    台北市都市更新處網站，專案及成果之都市更新推動成果。(http://www.uro.taipei.gov.tw/cgi-bin/SM_theme?page=48ae7a8f)
    台北縣城鄉發展局，都市更新頁面。(http://www.planning.tpc.gov.tw/_file/1691/SG/21687/36957.html)
    八、其他
    台北市歷年核定公告實施之都市更新事業計畫及權利變換計畫(清冊如附錄一)
    台北縣歷年核定公告實施之都市更新事業計畫及權利變換計畫(清冊如附錄一)
    台北市都市更新審議委員會第3次至第98次，及台北市都市更新審議會第1次至第12次會議審議資料及會議記錄。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政研究所
    93923026
    97
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0093923026
    Data Type: thesis
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