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    政大機構典藏 > 法學院 > 法律學系 > 學位論文 >  Item 140.119/61153


    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/61153


    Title: 預售屋交易重要爭議問題之發展-以消保法施行後之實務案例為核心
    A study of disputes of presale house
    Authors: 吳怡蒨
    Contributors: 楊淑文
    吳怡蒨
    Keywords: 預售屋
    物之瑕疵擔保
    不完全給付
    買賣契約
    承攬契約
    消費者保護法
    Date: 2012
    Issue Date: 2013-10-01 11:43:00 (UTC+8)
    Abstract: 實務見解多將預售屋交易契約認定為買賣契約，惟探究預售屋交易之特性、當事人之真意以及雙方契約約定之內容，預售屋交易契約性質應較接近於承攬契約之性質，且如認定為承攬契約對預售屋承購戶亦較為有利，如瑕疵修補請求權、建物所有權之原始取得人以及瑕疵擔保權利行使期間，因此於預售屋定型化契約性質解釋有疑義時，應得依消費者保護法第11條第2項為有利於消費者之解釋，亦即將預售屋交易契約定性為承攬契約應較為妥適。
    除得將預售屋交易契約定性為承攬契約以加強預售屋承購戶之保障外，消費者保護法之規定對消費者權益之保護意扮演著重要的角色，如預售屋交易紛爭中最常見之廣告不實糾紛案例，於消保法施行前，實務見解多認為建商所提供之廣告內容僅為要約之引誘，雙方當事人須就廣告內容進一步說明、洽談，雙方當事人就廣告內容達成合意之部分始依民法第153條規定成為契約內容，預售屋之承購戶始得請求建商應依廣告內容給付，惟若依消保法第22條規定，建商所為之廣告如已使一般消費大眾信賴時，該廣告即成為雙方當事人契約內容之一部，建商依消保法第22條規定須以廣告內容為最低之給付義務，且無論消費者是否係受該廣告之吸引而與建商締約，消費者均得請求建商依廣告內容給付，顯然不須以雙方當事人意思表示一致為要件，不僅得避免建商利用誇大不實之廣告引誘消費者締約，亦得加強消費者權益之保障。
    而如消費者因預售屋之瑕疵受有損害，消費者亦得依消保法第7條規定向建商請求損害賠償，依消保法第7條規定，消費者得就其生命、身體、健康以及財產所受之損害向建商請求損害賠償，惟消保法第7條規定所稱之財產應參考其他保護法益之性質，亦即依消保法第7條規定之財產應僅限於所有權與絕對權，如為純粹經濟損失時，則不得依消保法第7條規定請求損害賠償。而就商品自傷之損失，由於該損害於建商交付前即已存在，不得謂係屬對消費者所有權之侵害，故消費者就商品自傷所受之損害不得依消保法第7條規定請求賠償，僅得依瑕疵擔保責任或不完全給付之規定請求，以避免民法相關規定遭架空，亦避免企業經營者負擔過重之責任。
    預售屋之承購戶除得依消保法規定主張權利外，尚得依民法之相關規定向建商主張解除契約、減少價金或請求損害賠償，一般實務見解將預售屋交易契約定性為買賣契約，故預售屋之承購戶於房屋有瑕疵時，買受人依買賣物之瑕疵擔保責任之規定原則上僅得解除契約或減少價金，除當事人另有約定外，買受人應無瑕疵修補請求權，另依實務見解，若該瑕疵係於契約成立後發生者，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人即應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，買受人得依不完全給付之規定請求出賣人補正。而就買賣物之瑕疵擔保與不完全給付之關係，實務多認為兩者構成要件、規範以及功能均不相同，故買受人得選擇依物之瑕疵擔保責任或不完全給付之規定主張權利，且買受人依不完全給付規定解除契約或請求損害賠償時，無民法第356條以及第365條等規定之適用。觀察實務見解，雖將預售屋交易契約定性為買賣契約，買受人可自行選擇主張瑕疵擔保權利或不完全給付之規定，且買受人依不完全給付規定請求損害賠償時得享有15年之消滅時效，對買受人較為有利，惟此將導致物之瑕疵擔保與不完全給付規定適用上之混亂，更可能因此架空物之瑕疵擔保規定，如民法第365條關於瑕疵擔保權利行使期間之限制。因此本文認為如若買受人依民法第365條規定已不得行使民法第359條之瑕疵擔保權利時，其亦不得依不完全給付規定解約或請求損害賠償以達買受人欲解除契約或減少價金之目的，更可能使雙方當事人法律關係長時間懸而未決，架空民法第365條規定之立法目的。
    而如得認定預售屋交易契約為承攬契約，依最高法院96年度第8次民事庭會議決議之見解，承購戶所受之損害須區分為瑕疵損害以及瑕疵結果損害，定作人依民法第495條請求損害賠償之範圍應以瑕疵損害為限，定作人若因工作物之瑕疵致受有瑕疵結果損害，且該瑕疵係因可歸責於承攬人之事由所致時，定作人應依民法第227條第2項規定向承攬人請求損害賠償。實務見解明確區分物之瑕疵擔保損害與瑕疵結果損害，可避免物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任體系適用上之混淆，惟瑕疵損害與瑕疵結果損害應如何區分，則為我國實務上須再進一步釐清之問題。據此預售屋之承購戶就瑕疵損害之部分，僅須該瑕疵之發生可歸責於承攬人，定作人即得依民法第495條請求賠償，而無須如民法第360條規定須出賣人保證品質欠缺或出賣人故意不告知瑕疵時始得請求，對承購戶而言應較為有利。此外，依民法第360條之規定，買受人就解除契約、減少價金以及請求損害賠償僅得則一權利行使，惟若依承攬瑕疵擔保之規定，定作人依民法第495條規定除得請求修補瑕疵、解除契約或減少報酬外，定作人尚得請求損害賠償，因此瑕疵之發生若可歸責於建商，定作人得選擇請求修補、解除契約或減少報酬，並得就其所受之瑕疵損害依民法第495條規定請求賠償，相較於買賣契約，承攬契約之物之瑕疵擔保責任相關規定應更能周全保障預售屋承購戶之權益。
    Reference: 一、 中文文獻(依筆畫)
    (一) 書籍
    1. 王澤鑑，債法原理-基本理論、債之發生、契約、代理權授與、無因管理，2012年3月，增訂三版。
    2. 王澤鑑，民法學說與判例研究(三)，2009年12月。
    3. 王澤鑑，民法學說與判例研究(六)，2006年9月。
    4. 王澤鑑，民法學說與判例研究(八)，2006年2月。
    5. 史尚寬，債法各論，1977年。
    6. 朱柏松，消費者保護法論， 1998年12月。
    7. 吳瑾瑜，消費者定型化契約在台灣的管制現況-以行政管制為觀察中心，收錄於：民事法與消費者保護，元照，2011年5月，初版。
    8. 李伸一，消費者保護法論，凱崙，1995年4月，初版。
    9. 邱聰智，類型趨勢下的侵權法律適用-以商品事故之侵權責任為中心，收錄於跨世紀法學新思維，發行人兼主編：施茂林，元照總經銷，2006年1月，初版。
    10. 邱聰智，商品責任疑義-以消費者保護法為中心，收錄於當代法學名家論文集，施茂林主編，法學叢刊雜誌社，1996年1月。
    11. 林誠二，論錯誤、不完全給付與物之瑕疵擔保責任之競合-兼評最高法院九十三年台上字第六九五號判決，跨世紀法學新思維-法學叢刊創刊五十週年，施茂林主編，2006年1月。
    12. 姚志明，債務不履行-不完全給付之研究， 2000年1月，初版。
    13. 姜志俊，消費者保護法，國立空中大學，2005年6月，初版。
    14. 孫森焱，民法債編總論上冊， 2012年2月，修訂版。
    15. 孫森焱，民法債編總論下冊，2013年2月，修訂版。
    16. 陳自強，民法講義Ⅰ-契約之成立與生效，新學林，2005年2月。
    17. 陳聰富，美國懲罰性賠償金的發展趨勢-改革運動與實證研究的對峙，侵權歸責原則與損害賠償，元照，2004年9月，初版。
    18. 馮震宇、姜志俊、謝穎青、姜炳俊，消費者保護法解讀，月旦，1995年，三版。
    19. 馮震宇、謝穎青、姜志俊、姜炳俊，消費者保護法解讀，元照，2005年5月，三版。
    20. 黃立，德國新債法之研究，2009年9 月。
    21. 黃茂榮，債法各論(第一冊增訂版)，植根，2006年9月，再版。
    22. 詹森林，民事法理與判決研究(二)，元照，2003年4月，初版。
    23. 詹森林，民事法理與判決研究(三)-消費者保護法專論，元照，2003年8月，初版。
    24. 詹森林，民事法理與判決研究(四) -消費者保護專論2，元照，2006年12月。
    25. 詹森林、馮震宇、林明珠，消費者保護法問答資料，行政院消費者保護委員會出版，1995年8月，再版。
    26. 詹森林、馮震宇、林明珠，認識消費者保護法，行政院消費者保護委員會出版1995年8月，再版。
    27. 楊淑文，新型契約與消費者保護法，元照，2006年4月，二版1刷。
    28. 楊芳賢等合著，民法債編各論(上)，黃立主編，元照，2006年2月，初版。
    (二) 期刊
    1. 王澤鑑，民法總則在實務上的最新發展(二)-最高法院九○及九一年度若干判決的評釋-，臺灣本土法學雜誌，第53期，2003年12月。
    2. 王澤鑑，特殊侵權行為(十)-無過失侵權責任(下)-危險責任的理論、體系及發展，臺灣本土法學雜誌，第77期，2005年12月。
    3. 朱柏松，我國及德國新債法之比較分析-以物之瑕疵擔保責任規範為中心，月旦法學雜誌，第154期，2008年3月。
    4. 向明恩，消費者保衛戰之戲碼是否完美落幕-戴爾標錯價事件之省思，月旦法學雜誌，第176期，2010年1月。
    5. 吳瑾瑜，房屋之商品責任在臺灣之發展現況及其挑戰-以臺灣最高法院九十八年度台上字第一七二九號判決為觀察，月旦民商法，第31期，2011年3月。
    6. 何建志，懲罰性賠償金之法理與應用-論最適賠償金額之判定，臺大法學論叢，第31卷第3期，2002年5月。
    7. 李志峰，論懲罰性賠償金之起源及其適用上之爭議，消費者保護研究，第7期，2001年9月。
    8. 林德瑞，懲罰性賠償金適用之法律爭議問題，月旦法學雜誌，第110期，2004年7月。
    9. 姜炳俊，預售屋廣告之契約拘束力-評最高法院九十二年度台上字第二六九四號判決及相關判決，月旦法學雜誌，第118期，2005年3月。
    10. 姚志明，消費爭議與民法及消保法適用之問題-以商品買賣責任為例，月旦法學雜誌，第110期，2004年7月。
    11. 陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合評釋-(上)，臺灣本土法學雜誌，第2期，1999年6月。
    12. 陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合評釋-(下)，臺灣本土法學雜誌，第3期，1999年8月。
    13. 陳忠五，論消費者保護法商品責任的法益保護範圍，臺灣法學雜誌，第134期，2009年8月。
    14. 陳忠五，不誠實廣告與溫泉住宅買賣契約-最高法院101年度台上字第246號判決評釋，臺灣法學雜誌，第219期，2013年3月。
    15. 陳聰富，美國法上之懲罰性賠償金制度，臺大法學論叢，第31卷第5期，2002年9月。
    16. 陳自強，買賣物之瑕疵擔保規定之法律性質，月旦法律雜誌，第213期，2013年2月。
    17. 陳自強，買賣物之瑕疵債務不履行一般規定之適用，月旦法學雜誌，第214期，2013年3月。
    18. 郭麗珍，我國產品責任法十年來之發展概論，月旦法學雜誌，第110期，2004年7月。
    19. 郭麗珍，論產品責任消費訴訟就「直接使用」與「最終消費」之認定-評最高法院九十三年度台上字第二○二一號民事判決，月旦法學雜誌，第131期，2006年4月。
    20. 許政賢，售屋廣告與消費者保護/最高院101台上246判決，臺灣法學雜誌，第198期，2012年4月。
    21. 許政賢，損害賠償之債與消費訴訟之懲罰性賠償金，臺灣法學雜誌，第140期，2009年11月。
    22. 許政賢，債務不履行之懲罰性賠償金，臺灣法學雜誌，第154期，2010年6月。
    23. 黃立，板橋地院八十九年度重訴字第六五號博士的家判決評析，月旦法學雜誌，第95期，2003年4月。
    24. 曾品傑，論買受人於危險移轉前發現瑕疵之權利救濟-最高法院相關判決評釋，法學新論，第4期，2008年11月。
    25. 曾品傑，論成屋買賣之自始瑕疵與不完全給付，月旦法學雜誌，第209期，2012年10月。
    26. 曾品傑，論不動產不誠實廣告之契約效力(上)-最高法院相關判決評釋，臺灣本土法學雜誌，第81期，2006年4月。
    27. 曾品傑，論消費者保護法上之商品責任-以商品自傷之損害賠償為中心，月旦民商法雜誌，第27期，2010年3月。
    28. 詹森林，不完全給付與物之瑕疵擔保之實務發展：從最高法院七十七年度第七次到九十六年度第八次民事庭會議決議，臺大法學論叢，第39卷第3期，2010年9月。
    29. 詹森林，信用卡定型化契約與卡債風暴，月旦法學雜誌，第135期，2006年8月。
    30. 詹森林，消保法商品責任上「消費」之意義-最高法院九十三年台上字第二○二一號高週波PVC塑膠熔接機判決之研究，月旦法學雜誌，2005年7月。
    31. 詹森林，消保法商品責任之保護主體與保護客體，臺灣本土法學雜誌，第68期，2005年3月。
    32. 詹森林，純粹經濟損失與消保法之商品責任-最高法院97年度台上字第2348號判決之研究，法令月刊，第60卷第7期，2009年7月。
    33. 詹森林，臺灣民事財產法若干實務發展之回顧-承攬之物之瑕疵擔保與不完全給付、給付不當得利無法律上原因之舉證責任、消費性定型化契約之審閱期間及過失所致純粹經濟損失之侵權責任，月旦法學雜誌，第200期，2012年1月。
    34. 詹森林，消保法懲罰性賠償金責任之過失應否限於重大過失？-台灣高等法院高雄分院九十七年度台上字第八一號民事判決，月旦裁判時報，第4期。
    35. 楊淑文，主債權範圍擴展條款之無效與異常-最高法院91年台上字第2336號判決評析，月旦法學雜誌，第122期，2005年7月。
    36. 歐陽勝嘉，定型化契約之異常條款，全國律師，第14卷第8期，2010年8月。
    37. 消費者保護法第二十二條之檢討-「以預售屋銷售廣告為核心」座談會，月旦法學雜誌，第39期，1998年8月。
    38. 不完全給付與物之瑕疵擔保規定之適用問題-民法研討會第五十五次研討會會議紀錄，法學叢刊，第218期，2010年4月。
    39. 美國懲罰性賠償金的發展趨勢-改革運動與實證研究的對待-民法研究會第九次研討會紀錄，法學叢刊，第169期，1998年1月。
    (三) 論文
    1. 吳依真，最高法院預售屋交易糾紛判決之類型化研究，國立政治大學法律學研究所，93年1月。
    2. 徐憶茹，從消費者保護論預售屋買賣建築業之民事責任，國立成功大學法律學研究所，92年7月。
    3. 楊克成，預售屋交易機制對消費者之安全保障-兼論新型態之使用權銷售，國立政治大學法律研究所碩士論文，2011年。
    4. 歐陽勝嘉，博碩士論文系列-定型化違約金條款之法律問題，元照，2010年4月，初版。
    二、 日文文獻
    1. 池田真朗，新標準講義民法債権各論，慶應義塾大学出版会株式会社，2010年3月，初版。
    2. 岡本正治、宇仁美咲，逐条解說-宅地建物取引業法，株式会社大成出版社，2009年10月，第1版。
    3. 前田敦，論点体系-判例民法5契約Ⅰ，能見善久、加藤新太郎主編，第一法規株式会社，2009年12月。
    4. 渡边晋、布施明正，不動產取引における瑕疵担保責任と説明義務-売主、賃貸人および仲介業者の責任，株式会社大成出版社，2010年6月，第1版。
    5. 橋本恭宏等合著，平井一雄主編，民法Ⅲ(債権総論)，青林書院，2002年5月，初版。
    6. 社団法人首都圏不動産公正取引協議会事務局編，不動産広告の実務と規制，住宅新報社，2003年11月，7訂版。
    Description: 碩士
    國立政治大學
    法律學研究所
    99651001
    101
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099651001
    Data Type: thesis
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