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    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/74261


    Title: 不動產仲介業說明義務之研究-以債權債務關係為中心
    Authors: 廖政雄
    Contributors: 張鈺光
    廖政雄
    Keywords: 不動產仲介
    仲介
    仲介說明義務
    說明義務
    仲介調查責任
    Date: 2014
    Issue Date: 2015-04-01 10:05:19 (UTC+8)
    Abstract: 基於契約自由及自我負責原則，個人得依自己意思自主形成法律關係，而在契約法上，契約當事人透過自主決定，形成彼此間之法律關係，參與契約之人必須為他方當事人及法律安定性等利益，承擔因自身經驗不足或判斷錯誤，所造成決定自由受妨礙之風險。而不動產交易具有以下特徵:1 買賣雙方皆非經常性交易，2市場交易之價格資訊不易取得（實價登錄仍具有時間上的落差），3尋求潛在買方的交易成本很高，4買賣雙方對交易價格的議價及磋商能力較差，5標的物之瑕疵及法令上的限制，非賣方使用經驗可以探知，需透過專業的調查及說明6.交易金額龐大且需辦理貸款，7.交易時間從簽約到點交耗時較長，8.除標的物之事實交付占有外，需辦理完納稅捐，所有權移轉、抵押權設定、塗銷等程序，9.不動產買賣契約之約定內容多使用法律專業文字，買賣當事人不易理解等。因此，一般消費者在缺乏實際買賣不動產經驗及社會的專業分工下，常委由仲介業處理買賣事宜。所以，買方或賣方願以給付高額仲介服務費，委託仲介業進行銷售或承買，就賣方而言，其委託之目的是希望憑藉仲介業之專業及交易經驗進行「委託銷售」、「履約協力」及提供與銷售及履約有關之「說明義務」。就買方而言，其委託之目的是希望憑藉仲介業之專業及交易經驗「搜尋及承買符合需求之特定標的」、「履約協力」及提供與承買及履約有關之「說明義務」。
    在仲介實務上，仲介活動始於仲介業對賣方之開發及對買方之帶看行為，無論是委託銷售契約或委託要約斡旋契約，其委託銷售或承買之價格或其他條件，多受該前階段仲介業所提供之資訊影響。為期能完整說明仲介業說明義務之完整內容，本文認為仲介業之給付義務應始於物件開發，終於房屋點交。
    仲介業對買賣雙方是否具有說明義務，即在探尋仲介業對買方或賣方是否負有狹義債之關係(給付義務)，而探尋之方法係透過當事人意思表示、契約條文的解釋，及契約性質的定性，以確認該給付義務之依據(請求權基礎)。但狹義債之關係僅為廣義債之關係所發生多數個別的給付之一，因此要判斷仲介業之說明義務，需先確認當事人間債之發生原因及當事人間廣義債之關係的內容。而契約構成之要素，應依當事人約定之內容及目的、法律強制規定作為契約內容、法律擬制契約內容判斷之結果。本文認為，仲介業與賣方之委託銷售契約及仲介業與買方之委託要約斡旋契約書，應非屬典型委任、居間或承攬契約。惟因民法第529條勞務契約強制類型之規定，而定性為委任契約。
    仲介業者對買賣雙方說明義務之依據，有基於當事人約定契約之給付義務、有基於類推適用民法第567條、有基於民法第184條之侵權行為，有基於民法第148條第2項誠信原則之附隨義務。且其說明義務之範圍，本文歸納司法判決之實務見解，法院如以民法第567條為依據，仲介業說明義務須限定「訂約事項」「當事人履行能力及訂立該約能力」之法定事項且仲介業得為「合理方式調查」為限。惟本文認為，仲介業與買賣雙方說明義務之範圍，依據契約之目的、契約內容之形成要素判斷，非僅民法第567條所定事項，應包括足以影響買方或賣方意思形成之重要要素。因此，仲介業對賣方說明義務之範圍，應該包括「委託價格及條件之形成」「銷售活動及買方出價」「標的瑕疵之提示」「賣方履約可能之障礙及風險」委託銷售契約及不動產買賣契約「合約上賣方違約責任及不利益事項」。而仲介業對買方之說明義務應該包括「特定標的是否符合買方特定需求及使用目的」「承買價格及條件之形成」「標的瑕疵之提示」「買方履約可能之障礙及風險」委託要約或斡旋契約及不動產買賣契約「合約上買方違約責任及不利益事項」。
    另關於仲介業說明義務之程度，本文歸納司法判決之見解，區分為「低度說明義務」、「中度說明義務」、「高度說明義務」。惟本文認為，仲介業說明義務之調查方法及程度，依債務人之給付應依債之本旨及債務不履行可歸責事由之判斷標準，本文認為，關於說明義務之具體事項及調查方法，應依專門職業人員之善良管理人之注意義務，應指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下且合乎「專業能力」「工作經驗」「職業責任」應餞行之調查方法。而仲介業對買賣雙方說明義之程度應達於「預見風險」且能「避免或防止損害結果之發生」，因此應統一採取「高度說明義務」。
    Reference: 一、 專書
    王澤鑑，2009年，民法總則修訂版，臺北，三民書局
    王澤鑑，2012年，債法原理，臺北，三民書局
    王澤鑑，2009年，法律思維與民法實例請求權之理論基礎，臺北，三民書局
    李芳南，2001年，不動產仲介法律實務精解初版，臺北，永然文化
    邱聰智，2008年，新訂債法各論（中），臺北，元照出版社
    洪遜欽，1950年，中國民法總則，臺北，三民書局
    姚志明，2003年，誠信原則與附隨義務之研究，臺北，元照出版社
    陳自強，2013年，契約之內容與消滅二版，臺北，新學林出版社
    曾品傑，2000年，房屋仲介契約之研究，臺北，蔚理有限公司
    劉春堂，2009年，民法債編各論（中），臺北，三民書局
    鄭玉波，2007年，民法債編各論下冊17版，臺北，三民書局，

    二、 期刊論文
    向明恩，2011年3月，前契約說明義務之形塑與界限-評基隆地方法院九十二年訴字第三四二號民事判決，月旦法學雜誌(190期)，171-181頁
    向明恩，2012年，不動產經紀業者對凶宅之告知何調查義務-臺北地院99訴2744，台灣法學雜誌（191期），177-181頁
    陳立夫，2006年，不動產說明書與說明義務，土地問題研究季刊（5卷3 期）21-28頁，
    陳立夫，2006年，從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題以不動產仲介業務為中心，台灣法學雜誌（87期），5-21頁
    陳明燦，2009年4月，論我國不動產經紀業不公平競爭相關法律問題，公平交易季刊(17:2期)，139-186頁
    陳忠五，1999年8月，不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合評析(上)，台灣本土法學雜誌(2期)，66-87頁
    曾品傑，2007年12月，論資訊提供義務-從緘默詐欺談起，東海法學研究(第27期)，57-113頁
    曾品傑，2004年，斡旋金契約之實務問題研究，公平交易季刊(12卷1期)，35-98頁
    曾品傑，2008年，不動產交易法制之研究比較，興大法學(第4期)，49-51頁
    楊宏暉，2009年，誠信原則與契約締結相關說明義務的合理性，法學叢刊(54卷3期)，111-164頁
    楊宏暉，2010年，契約準備階段的資訊揭露與廣告規制-以我國法及德國法為中心，公平交易季刊（第18卷第3期），41-82頁，
    魏大喨，1996年，不動產仲介契約之研究，司法研究年報第十輯上策，3-104頁
    謝哲勝，1998年，不動產仲介的法律關係與斡旋金契約的法律效力，人文及社會科學集刊(第10卷第1期)，79-129頁
    三、 學位論文
    何彥陞，2011年，不動產交易管制與資訊揭露之研究，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系博士論文
    楊宏暉，2009年，締約前資訊義務之研究，國立政治大學法律研究所博士論文
    四、 網站參考文獻
    本文所引用法院判決皆擷取自司法院http://www.judicial.gov.tw/及法源法律網: http://www.lawbank.com.tw/
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系碩士在職專班
    99923019
    103
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099923019
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

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