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    Title: 房地產價格及其變動因素之研究
    Authors: 陳明吉
    Contributors: 張金鶚
    陳明吉
    Date: 1989
    Issue Date: 2016-05-04 14:33:05 (UTC+8)
    Abstract: 論文摘要
    近年來國內房地產價格又開始大幅地上漲,然而大眾對其原因之探討仍是眾說紛紜,另外國內有關房地產價格方面的研究著作也一直少有這方面之研究,因此促發了本研究之產生。
    本研究乃是以總體供需之觀點,探討影響房地產價格個體和總體的影響因素,以明瞭個別房地產的價格及整體房地產市場的均衡價格如何地形成,而後從歷年來房地產價格的變遷,找尋影響國內房地產價格的因素,以澄清房地產市場變化的過程,並根據所找尋影響房地產價格的因素,探討那些因素是刺激房地產價格變動的主要因素,最後由找出的刺激房地產價格變動之主要因素建立模型並探討其對房地產價格影響的重要性及程度的大小。研究結果發現:
    一、房地產價格的種類很多,國內一般所稱「房價」是相當籠統的說法,各種的房價都有很大差距,不能混為一談。
    二、在民國62年至77年間,國內住宅價格以當期價格來衡量有三次大幅上漲,期間分別是民國62年至64年、67年至69年、76至77年。若以固定價格來衡量,國內住宅價格,只有二次大幅上漲,一次在67至69年間,台北市住宅價格共上漲了70%,另一次是76年至77年,已上漲了164%,而62年那一次並沒有上漲,國內住宅價格也非一直上漲,在70至75年間也跌了1至2成。
    三、當住宅價格上漲時,以市區上漲的最快,當住宅價格下跌時,北縣下跌的最快,市區及市郊的抗跌性較強,但市場平穩之際,市區有下跌較大的情況出現。市區與市郊的住宅價格有差距愈來愈小的傾向,但市區、市郊與北縣則有逐漸拉大的趨勢。就屬性價格而言,純住宅的價格上漲最快,下跌最慢,辦公大樓漲跌幅度最大。家庭收入與住宅價格之比方面,以台北市30坪住宅計算,比例由62年的6倍上昇至10.2倍,而74年曾降到十二年來最低的4.4倍,若以77年台北市住宅市場的實際推出平均坪數56.61坪計算,其比例達19.4倍。
    四、影響住宅價格水準之模型,就長期迴歸模型的實証中,所採取的變數及依顯著性的大小,依次為股價指數、房屋建築費用指數、通貨膨脹率及經常性收入變動率,就短期迴歸模型的實証中,所採取的變數及依顯著性的大小,依次為,第一期物價指數及房屋建築費用指數,第二期房屋建築費用指數及通貨膨脹率的前一期,第三期是股價指數前一期、貨幣供給量前一期、短期質押放款利率及通貨膨脹率,影響住宅價格水準之模型,均有相當程度的解釋能力。影響住宅價格變動之模型,就長期迴歸模型的實証中,依次為股價指數變動率、房屋建築費用指數變動率及經常性收入變動率,就短期迴歸模型的實証中,第一期是房屋建築費用指數變動率及通貨膨脹率,第二期是同第一期,第三期是股價指數前一期變動率及貨幣供給量前一期變動率。
    五、住宅價格對總體因素的反應,在長期方面,需求面影響因素的影響力大於供給面影響因素的影響力;在短期方面,第一、三個時期是需求面影響因素影響力較大,第二個時期是供給面影響因素影響力較大。
    Reference: 參考文獻
    一、中文部分
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    2.經建會住都處,「住宅需求影響因素之研究」,民國74年9月。
    3.蘇志超、林元興、劉錚錚,「台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析,台北,國立政治大學地政系,民國六十六年。
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    5.劉錚錚,「房屋供求新論:兼論公共不動產政策」,台北市銀行月刊第十七卷第四期,民國75年3月。
    6.黃大洲、廖敏琚,「台北市地價分佈模式與變遷」,土地改革金融月刊72期,民國71年6月。
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    8.張樂群譯,「都市發展對不動產價值的影響」,土地改革金融月刊的期,民國64年9月。
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    15.張志平,「住宅區位研究一台北市住戶分佈型態之多變量分析」,興大都研所碩士論文,民國66年6月。
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    17.曾文龍,房地產價格變動因素及影響,政大地研所碩士論文,民國70年。
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    19.曾文龍,「房地產乾坤」,民國71年10月。
    20.何文振,「房地產縱橫談」,台北,民國六十七年。
    21.王應傑,房地產贏家,民國77年。
    22.何培基編譯,SAS/PC高等統計,上、下冊,松崗圖書公司,民國78年1月。
    23.台灣房屋市場月刊,民國62年至77年。
    24.現代地政,民國73年至77年。
    25.市場與行情,民國70年。
    26.建築徵信,民國70年。
    27.大台北租售報導74年至77年。
    28.金融統計月報62年至77年。
    29.台北市62-"77年度統計要覽。
    30.中華民國統計月報。
    31.中華民國台灣地區物價統計月報。

    二、日文部分
    1.日本不動產學會誌,Vo1.2,No.3,4。
    2.森衫壽芳及大野榮治,土木計畫學研究演講集,1986。

    三、英文部份
    1. Duncan Maclennan, Housing Economic, First Publish, Longman Inc., 1982.
    2. Edwin S. Mills and Bruce W. Hamitton, Urban Economic, Third Edition, Scott, Foreman and Company, 1984.
    3. Micheal J. Grean, Principle of Real Estate Analysis. Law. Fiance. Appraisal. and Investment,D. Van Nostrand, 1979.
    4. Milt(:m Friedman, Price Theory, Forth Printing, 1986.
    5. Leo Grebler and Frank G. Mittelbach, The Inflation of Housing Price. Its Extent. Cause. And ConseQuences, Lexington Books, 1979.
    6. Halbert C. Smith, Carl J. Tschappat, and Ronald L. Racster, Real estate and urban deyelopment,Revised Edition, Richard D. Irwin, Inc., 1977.
    7. M. C. Fleming and J. G. Nellis, A Regional Comparison of House Price Inflation Rates in Britain 1967-A Comment, Urban Studies (20), 1983.
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    9. R.k. Wikinson (with C.A. Archer), The Quality of Housinl! and the Measurement of Long-term Changes in House Prices, Urban Studies (13), 1976.
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    14. Grigsby, W. G. Housing Market and Public Policy, 1963.
    15. Micro Tsp User's Manual, Version 4.1.
    Description: 碩士
    國立政治大學
    地政學系
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005620
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

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