English  |  正體中文  |  简体中文  |  Post-Print筆數 : 27 |  Items with full text/Total items : 110944/141864 (78%)
Visitors : 47924741      Online Users : 1046
RC Version 6.0 © Powered By DSPACE, MIT. Enhanced by NTU Library IR team.
Scope Tips:
  • please add "double quotation mark" for query phrases to get precise results
  • please goto advance search for comprehansive author search
  • Adv. Search
    HomeLoginUploadHelpAboutAdminister Goto mobile version
    Please use this identifier to cite or link to this item: https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/96421


    Title: 建立土地大量估價方法之硏究
    Authors: 張梅英
    Contributors: 林元興
    林英彥

    張梅英
    Date: 1992
    Issue Date: 2016-05-11
    Abstract: 本希望以「特徵價格理論」(Hedonic Price Theory)為基礎,以計量方法進行多元迴歸分析,分離土地特徵,期找出影響住宅用地地價之因素及其權值,並建立政府部門對大量大地進行估價之估價模式。
    運用特徵價格理論,依土地之現有特質來決定其價格,以建立地價函數。在模型估計方法上,先採用時間序列分析,對研究地區之影響地價總體因素作迴歸分析,以印證所建立之地價函數,找出影響住宅用地地價之因素及其權值,再針對政府部門於面對此種大量估價方法時,在運用上應有的配合措施作研究與建議。
    本文之研究內容共分六章,茲適述如后:
    第一章為緒論。說明本文之研究動機、研究目的與研究內容、研究方法與研究流程、研究範圍與研究限制。
    第二章為文獻回顧。本章所探討的文獻包括:住宅用地市場供需、與估價物理攸關的價值理論、現代價值理論中影響價值的因素、都市價值的形成與變動、估價理論。
    第三章為理論基礎與研究模式之建立。為便於分析,本章設立適用之研究假設,以釐清不同清況之干擾,續以特徵價格理論及土地特徵,建立適用之地價迴歸模型,為其土地大量估價能除去現在估價时欠缺理論基礎之撼,本章亦將依前章文獻回顧及國外大量估價經驗,建立土地大量估價時之理論基礎及實證模式;進一步說明實證變數之選擇與資料內容。
    第四章為總體地價模式之實證分析。本文將都市平均地價視為被解釋變數,而第三章所挑選的特徵質或量的變數值,視為影響地價變動的因素。實證過程中,將分別以相關分析、逐步迴歸分析、結合性檢定與時間序列分析,探討地價變動的原因,即從所挑選變數中,求得真正影響各都市地價波動的因素。
    第五章為個體地價模式之實證分析。各都市在不同使用分區上所適用的估價模式理應相同,唯公式上之選入變數與參數值有差異,故實證分析時,選擇台中住宅用地價格及其屬性,以驗證前述之個體地價模式,分別以相關分析、迴歸分析、綜合分析,說明個別宗地地價之特徵組合。
    第六章為結語與建議。就全文之分析結果與究發現作結論,並提供建議與後續研究方向,供有關當局或研究者參考。
    本文希望建立政府在對各行政轄區內所有土地估價時,能有一套客觀、公平、公開、迅速的評估方法。故第一重假設,都市的平均地價,受全國性及各該都市之總體因素所影響,而個別宗地地價,受其不同特徵條件之影響。則在對任一塊土地估價時,只要掌握其基本特徵資料,即可透過電腦,運用一套模式將地價求出。政府每年要編地價指數,或決定每年行政轄區內地價平均調幅時,亦可透過一套模式將整體地價之漲跌幅求出。實證結果發現:理論基礎所建立的總體因素,大部分可在實地估價時被用來作蒐集資料之參考。而由文獻回顧與理推演所建立的個別因素,透過複迴歸分析,可求出每筆土地的特徵價格,這是土地本身所提供的效用,故可為課徵之基礎公平上亦無慮,故在大量估價實務上,可以儘早採用。
    本文的第二重假設為:都市平均地價受全國性及區域性因素之影響,且區域性之影響因素較具影響力。透過結合性檢定,不僅證明此一現象,更發現全國性因素可以略不考慮,亦可有很好的解釋效果。由ARIMA模型,發現整體地價的變與時間的關係微乎其微。
    在建立大量土地估價方法的研究過程中,發現民間或政府部門,在基本資料的保存觀念上或實際運用上,仍有許多觀念待加強,諸如:不重視資料的流通,傳統式的保存方法等。可以大膽地說,建立大量估價方法最大的困擾是資料的取得不易。
    Reference: 期刊部分:
    1. 台中市政府主計處,台中市統計要覽(各期)
    2. 台北市政府主計處,台北市物價統計月報(各期)
    3. 台北市政府主計處,台北市家庭收支調查報告(各期)
    4 .台北市政府主計處,台北市統計要覽(各期)
    5. 台南市政府主計處,台南市統計要覽(各期)
    6 .台灣房屋市場雜誌社,台灣房屋市場月刊(各期)
    7 .行政院主計處,中華民國台灣地區物價統計月報(各期)
    8 .行政院主計處,中華民國台灣地區國民所得(各期)
    9. 行政院主計處,中華民團統計月報(各期)
    10. 行政院經濟在設委員會,都市及區域發展統計彙編(各期)
    11. 高雄市政府主計處,高雄市物價統計月報(各期)
    12. 高雄市政府主計處,高雄市家庭收支調查報告(各期)
    13. 高雄市政府主計處,高雄市統計要覽(各期)
    14. 臺灣省政府主計處,臺灣省物價統計月報(各期)
    15. 嘉義市政府主計處,嘉義市統計要覽(各期)
    16. 臺灣省政府把政處,臺灣省地政統計年報( 1992)
    二、中文論著部分:
    1. 中華徵信所,不動產估價總論,中華徵信所, 1989
    2. 台北市政府的政處試辦改進地價查估作業執行情形報告,台北市政府地政處, 1986 ,
    3. 改進地價查估作業試辦要點手冊,內政部地政司, 1986
    4. 辛晚教,地價對於經濟發展與社會福利影響之研究--地價之理論、問題反對策,中興大學都市計劃研究所, 1978
    5. 李育坤,台北市地價變遷與空間分佈之研究--兼論捷運系統對地價之影響,政治大學地政研究所碩士論文, 1988
    6 . 李泳龍,地位稅與地方公共設施對住宅區位選擇影響之研究--Tiebout假說在台北都會區之實證研究,政治大學地政研究所碩士論文, 1988
    7 .林人和,台中市住宅地價影響因素之研究--以西區、北區為例,政治大旱地政研究所碩士論文, 1991
    8. 林大侯,數理經濟分析,三民書局, 1978
    9. 林元興,「台北市地價變動之分析」,台北市銀月刊,第7卷第5 期,976
    10. 林元興,「不動產估價計量方法初探」政治大學學報,第58 期,1988,
    1 1.林元興,「不動產價格指數編製方法之探討」政治大學學報,第59 期1989,
    12. 林英彥,不動產估價,第五版,文笙書局, 1988
    13. 林森田,地方公共設施效益資本化之研究,雅典出版社,1991
    14. 林朝文,不動產估價決策輔助系統之研究--以台北市松山區為例,交通大學交通運輸研究所碩士論文,1986
    15. 吳宗正,迴歸分析--理論與應用,復文書局,第六版, 1987
    16. 洪瑞堅「不動產估價問題」土地改革月刊,第27卷第6期,1977,第43頁
    17. 洪寶川,影響台北市住宅用地地價因素之研究--以四行政區為例,政治大學地政研究所博士論文, 1991
    18. 段良雄,第12 卷第「運輸改善對房地價影響之研究」運輪計畫季刊第12卷第3期,1983
    19. 倪安順,SAS基礎與統計應用使用手冊,儒林圖書公司,
    20. 許文昌,都市地價高漲問題及地價穩定策略之研究,政治大學地政研究所博士論文, 1990
    2 1.張金鶚等,房地產景氣指標之研究,政治大學地政系會研究案),1989年(國科會研究案),1989
    22. 辜炳珍,房地產價格指數查編之研究,行政院主計處,1989
    23. 曾國雄,多變量解析與其應用,華泰書局,第二版, 1985
    24. 黃大洲、廖敏琚「台北市地價分佈模式與變遷」台灣土地金融季刊,第19卷第2期, 1982
    25. 黃俊英,多變量分析,中國經濟企業研究所, 1990
    26. 黃啟福,住宅屬性需求之研究--松山、大安、古亭為例,中興大學都市計劃研究所所碩士論文, 1983
    27. 彭昭英,SAS與統計分析,儒林圖書公司,1989
    28. 試辦改進地價查估作業之檢討與評估,內政部地政司, 1988
    29. 趙康,台北市空間地價之分佈及其對都市計畫與建設之觀點,華欣文化事業中心, 1983
    30. 董尚義,台北市地價空間結構與影響因子之分析,中興大學都市計劃研究所所碩士論文, 1980
    31. 劉振誠,住宅價格影響因素之研究--以台北市松山、中山、大安、古亭區為例,中興大學都市計劃研究所碩士論文,1986
    32. 陳正次等4 人,日本不動產鑑定評價研修報告,內政部地政司, 1982
    33. 陳明吉,房地產價格及其變動因素之研究,政治大學地政研究所碩士論文1989
    34. 陳春貴,土地使用分區管制與都市不動產價格之研究--以台北市宗地地價為例,台灣大學土木工程研究所碩士論文,
    35. 謝潮儀、黃進雄,不動產經濟學導論,茂榮圖書有限公司,1984
    36. 謝靜琪,台北市公共設施效益資本化之研究,中興大學都市計劃研究所碩士論文, 1984
    37. 薛立敏「台北市房價上漲決定因素之估計」台灣金融情勢與物價問題研討會論文, 1990
    38. 蕭展正,台北市人口與地價空間分佈變遷之研究,政治大學地政研究所所碩士論文,1986
    39. 蘇志超、林元興及劉錚錚,台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析,政治大學地政系, 1977
    三、英文論著部分
    1. Asabere, P. k. & Harvey, B., " Factors Influencing the Value of Urban Land : Evidence from Halifax-Dartmouth, Canada" , AREUEA Journal, 13(4) , 1985
    361-377
    2. Brigham, E. F., "The Determinants of Residential Land Values" ,Land Economics, 41 ,1965 , 325-334
    3. American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate , AIREA , 1985
    4. Bailey, M. J. Muth, R. F.; and Nourse, H. 0., " A Regression Method for Real Estate Price Index Construction ", Journal of American statistical Association , 58 , 1963 , 933-942
    5. Balchin, P, N. ; Kieve, J. K. and Bull G. H., Urban Land Economics and Public Policy, 4th ed. Macmillan, London, 1988
    6. Bartik, J. B., "Estimating Hedonic Demand Parameters with Market Data : The Problems Caused by Unobserved Tastes II, The Review of Economics and Statistics ,71
    , 1987 , 173-180
    7 . Bartik, J. B., " The Estimation of Demand Parameters in Hedonic Price Models” Journal of Political Economy, 95(1) , 1987 , 81-88
    8. Box, G. E. P. and Jenkins, G. M. Time Series Analysis forecasting and control , Holden – Day , 1976 , 23-84
    9. Bruce, R.W. and Sundell, D.J., " Multiple Regression Analysis : History and Applications in the Appraisal Profession " , Real Estate Appraiser , 1977 , 37-44
    10.Colwell , p, F.; Cannaday, R. F.; and Wu , C. " The Analytical Foundations of Adjustment Grid Methods " AREUEA Journal , 11(4) , 1983 , 11-29
    11.Darlow, C. Valuation and Investment Appraisal ESL , London , 1983
    12.Dokko, Y.; Edelstein, R. H.; Pomer, M.; and Urdang, E. S., "Determinants of the Rate of Return for Nonresidential Real Estate Inflation Expectations
    and Market Adjustment Lags" , AREUEA Journal, 19(1) , 1991 , 52-69
    13.Eckert, J. K.; Gloudemans, R. J.; and Almy, R. R., Property A9praisal and Assessemt Administration, IAAO , 1990
    14. Edmonds, R. G., "A Theoretical Basis for Hedonic Regression: A Research Primer" AREUEA Journal ,12(1) , 1984 , 72-83
    15.Epple, D., " Hedonic Prices and Implicit Markets Estimating Demand and Supply Functions for Differentiated Products" Journal of Political
    Economy, 95 (1) , 1987
    16.Epple, D. and Romer, T. "Community Development with Endogenous Land Use Controls " , Journal of Public Economics 35, 1988,133-162
    17 . Evans, A. W" Urban Economics , Blackwell, Oxford, 1987
    18.Goodchild, R. and Munton, R. , Development and the Landowner, George Allen & Unwin, Herts, 1985
    19.Goodman A. C., " Hedonic Price , Price indices and housing markets " Journal of Urban Economics,5 , 1978 , 471-481
    20.Goodman, A. C. and Kawai, M., " Permanent Income , Hedonic price and Demand for Housing: New Evidence " Journal of Urban Economics, 12 , 1982 , 214-237
    21.Gyourko , J. and voith, R. " Local Market and National Components in House Price Appreciation Journal of Urban Economics , 32 , 1992 , 52-69
    22.Harvey, J., Urban Land Economics, 1978 , 34-46
    23.Kang, H. B. and Reichert, A. K., “An Emperical Analysis of Hedonic Regression and Grid-Adjustment Techniques in Real Estate Appraisal" , AREUEA Journal, 19(1),
    1991 ,
    24.Kau, J. B. 3.nd Sirmans, C. F., Real Estate ,McGraw- Hill Book Co., 1985
    25. Lancaster, K. J., "A New Approach to Consumer Theory" Journal at Political Economy, 74 (3) 1966, 132-157
    26.Markusen, J, R. and Scheffman, D. T., "The Timing of Residential Land Development : A General Equilibrium Approach ", Journal of Urban Economics, 1978 ,411-424
    27.Mark, J. H. and Cambell, G., Multiple Regression and Mass Appraisal : A Review of the Issues", Lincoln Institute of Land Policy , 1983
    28.Marshall, A, Principles of Economics, 8th ed. London , 1954,366-370
    29.Maser, S.M. Riker, W. H. and Rosett, R. N. , " The Effect of Zoning and Externalities on the Price of Land : An Emperical Analysis of Monroe County , New York " Journal of Law and Economics , April 1977
    30. Palmquist, R. B., “Estimating the Demand for the characteristics of Housing" , Review of Economics and Statistics , 1984 , 394-404
    31.Pardew, J. 3.; Shane, R. L.; and Yanagida, J. F. , "Structural Hedonic Prices of Land Parcels in Transition from Agriculture In a Western Community
    " , Western Journal of Agricultural Economics ,11(1) , 1986 , 50-57
    32.Peiser, R. 3., "The Determinants of Nonresidential Urban Land Value ", Journal of Urban Economics , 22 , 1987 , 340-360
    33.Picl:son, N. G., Principles of Economics, Vol.1 , Translated by wotzei , A. A. , Macmillan , London , 1913
    34.Pindyck, R, S. and Rubinfeld, D. L. , Econometric Models And Bconomic Forecasts ,3th ed McGraw-Hill Book Co. 1911 , 110-117
    35.Rees, W. H., Valuation: Principles into Pratice 2nd ed. ESL , London , 1984
    36.Ring, A. A. and Boykin, J. H., The Valuation of Real Estate 3t1 ed. New Jersey , 1986
    37.Rosen, S., "Hedonic Prices and Implicit Markets : Product Differentiation in Pure Competition" Journal of Political Economy , 82 , 1974 , 34-55
    38.Smith, A., The Wealth of Nations , ed. Campbell R. H. ; Skinner , A. S.; and Todd, w. B., Clarendon, Oxford, 1775 (reprinted in 1976)
    39.Stull, W. J., “Community Environment, Zoning , and the Market Value of Single-Family Homes " , Journal of Law and 8conomics , 18 , 1975
    40.Uthwatt Report, The Expert Committee on Compensations and Betterm2nt Final Report I (Cmd. 6386) , 1942
    41.Wendt, P. F" Real Estate Appraisal, the University of Georgia Press , 1974 , 214-216
    42.Woolery, A, and Shea, S., Intr6ductionto Computer Assisted Valuation, Lincoln Institute of Land Policy , Boston, 1985
    43.Yeates, M. "Some Factors Afecting the Spatial Distribution of Chicago Land Value" Economic Geography, 1965 , 57-70
    Description: 博士
    國立政治大學
    地政學系
    Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G91NCCV9452012
    Data Type: thesis
    Appears in Collections:[地政學系] 學位論文

    Files in This Item:

    File SizeFormat
    index.html0KbHTML2273View/Open


    All items in 政大典藏 are protected by copyright, with all rights reserved.


    社群 sharing

    著作權政策宣告 Copyright Announcement
    1.本網站之數位內容為國立政治大學所收錄之機構典藏,無償提供學術研究與公眾教育等公益性使用,惟仍請適度,合理使用本網站之內容,以尊重著作權人之權益。商業上之利用,則請先取得著作權人之授權。
    The digital content of this website is part of National Chengchi University Institutional Repository. It provides free access to academic research and public education for non-commercial use. Please utilize it in a proper and reasonable manner and respect the rights of copyright owners. For commercial use, please obtain authorization from the copyright owner in advance.

    2.本網站之製作,已盡力防止侵害著作權人之權益,如仍發現本網站之數位內容有侵害著作權人權益情事者,請權利人通知本網站維護人員(nccur@nccu.edu.tw),維護人員將立即採取移除該數位著作等補救措施。
    NCCU Institutional Repository is made to protect the interests of copyright owners. If you believe that any material on the website infringes copyright, please contact our staff(nccur@nccu.edu.tw). We will remove the work from the repository and investigate your claim.
    DSpace Software Copyright © 2002-2004  MIT &  Hewlett-Packard  /   Enhanced by   NTU Library IR team Copyright ©   - Feedback