| 摘要: | 本文分別以各住宅次市場之價格比例、市場規模與空間套利的觀點,建立住宅空間次市場之間價格面、數量面以及相互競爭或替代的理論基礎。基本上,各住宅次市場之間的價格比例,長期而言是穩定的,但短期會因為預期市場景氣波動,或個別次市場供需條件的改變,使得價格比例產生擴大或縮小的情況。而價格比例的改變亦表示各次市場之間的套利條件,一方面影響整體住宅市場資源的增減,同時造成市場資源在各次市場之間的重新配置;而資源的重新配置則又受到各次市場之間住宅的替代性或競爭程度的影響,最後決定個別次市場的規模。另一方面,住宅市場規模的波動表示市場活動量的改變,亦表示市場景氣的變化,因此對市場資源的增減與配置,以及對住宅價格比例將造成影響。由此過程可以瞭解,各住宅次市場彼此的價格比例與市場規模是相互影響的,且為建構住宅次市場相互影響關係的基礎。 在台北市與台北縣住宅次市場的實證分析中發現,兩次市場因為住宅替代程度有限,住宅次市場之間的競爭程度並不高。此外,亦發現住宅次市場的價格比例變動,比價格本身的變動更能夠反應市場景氣狀況。 |
