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    Title: 不動產證券化之辦公大樓價值評估分析
    Other Titles: The Valuation Analysis of Office Building Securitization
    Authors: 張金鶚
    Keywords: 辦公大樓證券化評價;辦公大樓租戶結構;不動產證券化風險分析
    Date: 2005
    Issue Date: 2007-04-18 18:24:28 (UTC+8)
    Publisher: 臺北市:國立政治大學地政學系
    Abstract: 不動產證券化條例於民國92 年7 月公佈後,目前已通過五件不動產資產信託案件, 關於不動產投資信託的案例,則已有富邦一號不動產投資信託基金正在申請中,預計將 於94 年第二季上市。觀察目前已發行及預計發行之不動產證券化受益證券,皆是以具 有穩定收益的辦公大樓為資產標的。而參考日本不動產證券化實施經驗後,發現在初期 階段,日本也多是以辦公大樓為證券化發行標的,其緣由乃是因辦公大樓具有穩定租金 收益且複雜性較低,在初期相關制度尚未健全階段,其發行證券化的可行性相對較高。 不動產證券發行基礎在於其資產價值,適當、公正的不動產價格評定,對於投資前 之投資金額、資金調度等決策,及投資後的定期資產評價都是必須的,因此,有關不動 產的價格評估與分析方法就顯得十分重要。反觀國內已發行的幾個案例,發現不動產證 券化的估價仍存在相當多的問題,除缺乏運用折現現金流量法評估不動產投資價值之經 驗,對於預測未來收益的變化也較少分析;基於不動產證券化評價應以未來收益作為衡 量基礎,而非基於過去之收益,如何預測未來收益的可能變化,分析真正會影響證券化 價格的因素,並結合各種不同風險情況下之收益變化,將是未來不動產證券化評價分析 的重要課題。 以辦公大樓評價為例,過去學者研究發現租賃面積、所在樓層、區位、用途類別、 屋齡、總樓層數與辦公室設備等為顯著影響辦公室租金因素;但如果是以證券化的標的 價值來衡量辦公大樓價值時,則經營管理、租約評價、租戶結構等內部因素將成為影響 未來租金收益的關鍵。本研究擬結合租約選擇權評價、風險分析方法,並運用敏感度分 析、蒙地卡羅模擬法,探討於不同租戶結構產生之不同風險情況,對於證券化辦公大樓 價值之影響變化。 本研究將以辦公大樓為主要研究實證資料,透過93 年度計畫中對於辦公室經營管 理對不動產證券化價值影響程度之探討為基礎,於本年度計畫中進一步透過調查與訪談 方式,蒐集辦公大樓租戶結構與租約等相關資料,進行影響辦公大樓收益風險因子之分 析及模擬,並試圖建構辦公大樓不動產證券化價格機率模型。期望藉由本文研究成果, 能提供日後國內辦公大樓不動產證券化評價制度之參考。
    Description: 核定金額:478000元
    Data Type: report
    Appears in Collections:[地政學系] 國科會研究計畫

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